一、商品房买卖合同中出卖人的违约情形
在商品房买卖合同中，出卖人可能存在多种违约情形，主要包括以下方面：
（一）未能按时交付房屋。合同通常会约定具体的交房日期，若出卖人因自身原因无法在该日期前交付房屋，便构成违约，需承担相应违约责任，如支付违约金。
（二）交付的房屋不符合约定标准。例如，房屋质量存在问题，包括墙体裂缝、渗漏等影响正常居住使用的情形；或者房屋的配套设施未达到合同约定，像小区的绿化、停车位等不符合要求。
（三）擅自变更规划设计。若出卖人未经买受人同意，擅自改变房屋的规划设计，如改变房屋户型、朝向、楼间距等，影响了买受人的权益，也构成违约。
（四）一房多卖。出卖人将同一套房屋出售给多个买受人，导致部分买受人无法取得房屋所有权，这是严重的违约行为。
（五）逾期办理房屋产权登记。按照合同约定，出卖人有义务协助买受人办理产权登记手续，若逾期未办理，需承担违约责任。
二、回迁房买卖合同如何签订才有效果
签订有效的回迁房买卖合同，需注意以下要点：
（一）明确合同主体信息。买卖双方的姓名、身份证号、联系方式、住址等信息应准确无误，确保合同主体清晰可辨。
（二）详细约定房屋信息。包括回迁房的具体位置、面积、户型、房号等，还应注明房屋是否存在抵押、查封等权利受限情况。
（三）确定价款及支付方式。明确房屋成交价格，付款方式是一次性付款还是分期支付，如分期，需写明各期付款的具体时间和金额。
（四）约定交房时间及条件。确定卖方交付房屋的具体日期，以及交房时房屋应达到的标准，如水电设施齐全等。
（五）违约责任条款。规定双方若违反合同约定应承担的责任，如违约金的具体数额或计算方式。
（六）争议解决方式。可选择协商、仲裁或诉讼等方式解决可能出现的纠纷，并明确具体的仲裁机构或管辖法院。
最后，合同需双方自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，经双方签字或盖章后生效。
三、签二手房屋买卖合同注意什么问题
签订二手房屋买卖合同，需注意以下几个方面：
（一）核实房屋产权信息。要确认卖方是否为房屋的真实产权人，有无共有人，房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情形。可通过查询不动产登记信息等方式进行核实。
（二）明确房屋基本情况。包括房屋的具体位置、面积、户型、装修状况等，避免后续因信息不一致产生纠纷。
（三）约定房价及付款方式。明确房屋成交价格，付款方式是一次性付款、分期付款还是银行贷款等，并约定付款的具体时间节点。
（四）确定交房时间及标准。交房时间要具体明确，交房标准如房屋内的设施设备是否留存等也需清晰约定。
（五）违约责任条款。约定买卖双方如出现违约行为应承担的责任，如违约金的具体数额或计算方式等，以保障合同的顺利履行。
（六）争议解决方式。一般可选择协商、仲裁或诉讼等方式，明确约定以便在发生争议时能有效解决。
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来源：临律-签二手房屋买卖合同注意什么问题，签订二手房屋买卖合同需要注意的陷阱