一、退房子谁收违约金
在房屋租赁或买卖交易中，退房子时谁收违约金需根据具体情况判断：
一是合同约定。若双方在租赁合同或买卖合同中明确约定了退房相关的违约情形及违约金支付主体，应按合同执行。例如，若约定租户提前退房需支付违约金，那么在租户提前退租时，房东可收取违约金；若约定开发商逾期交房，购房者退房时开发商需支付违约金，此时购房者可收取违约金。
二是法定情形。若一方存在法定违约行为导致退房，违约方需承担违约责任并支付违约金。比如，房东在租赁期间擅自提高租金，导致租户退房，房东构成违约，租户可要求房东支付违约金；又如，开发商交付的房屋存在严重质量问题，购房者退房，开发商应支付违约金。
总之，退房子时违约金的收取主体取决于合同约定和具体的违约情形，应根据实际情况确定。
二、违约期间如何退房
在违约期间退房，需根据具体情况按不同方式处理：
一是合同有明确约定的情况。若购房合同或租赁合同等对违约退房有详细约定，比如约定了特定违约情形下的退房流程、需承担的违约责任等，应严格按照合同约定执行。通常需向对方发出退房通知，明确表明退房意愿和原因，在约定时间内办理相关退房手续，并按约定承担违约金等责任。
二是合同未明确约定的情况。首先要与合同相对方进行协商，诚恳说明退房原因，争取对方同意退房并协商确定退房相关事宜，如退还剩余款项、房屋交接等。若协商不成，可考虑通过法律途径解决，比如向法院提起诉讼，由法院根据具体事实和法律规定来判定是否支持退房请求以及确定双方责任。无论哪种情况，在退房过程中都要注意保留相关证据，以保障自身合法权益。
三、住房面积差该退吗
在购房过程中，住房面积差是否该退，需根据具体情况判断：
一是看合同约定。若购房合同中对面积差异的处理有明确约定，比如约定了在一定面积差异范围内按特定方式处理，如多退少补等，那么就应按照合同约定执行。
二是依据相关法律法规。根据相关规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即购房者多付或少付房款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。若购房者不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还购房者，绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
总之，住房面积差能否退及如何处理，需结合合同约定与法律规定综合判定。
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