一、房产中介买卖合同的违约责任怎么约定
在房产中介买卖合同中，违约责任的约定至关重要，通常可从以下几方面进行：
（一）明确违约情形。对于卖方，可能包括未按时交付房屋、隐瞒房屋重大瑕疵、擅自提高房价等；对于买方，如未按时支付房款、拒绝履行合同义务等；中介方则可能有故意隐瞒重要信息、未尽职促成交易等情形。
（二）确定违约赔偿方式。赔偿方式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。例如，若卖方违约，买方要求继续履行合同的，卖方应按约定交付房屋；若无法继续履行，卖方需赔偿买方因此遭受的损失，包括已支付的款项利息、房价差价损失等。
（三）约定违约金数额或计算方法。可明确一个具体的违约金数额，如合同总价的一定比例；也可根据违约行为造成的实际损失来计算违约金。
此外，还应明确争议解决方式，如协商不成时通过仲裁或诉讼解决。合理约定违约责任，能保障各方合法权益，减少纠纷发生。
二、无开发资质的公司签订的商品房买卖合同的效力
无开发资质的公司签订的商品房买卖合同通常是无效的，具体分析如下：
从法律规定层面看，房地产开发属于特许经营行业，开发企业需具备相应资质。这是为保障房地产市场的规范与安全，维护购房者合法权益。《城市房地产开发经营管理条例》等相关法规明确规定了房地产开发企业应取得相应资质等级证书，未取得资质证书从事开发经营的行为是违法的。
从合同效力认定角度，依据《民法典》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无开发资质的公司签订商品房买卖合同，违反了上述关于开发资质的强制性规定，所以该合同一般应认定为无效。
对于购房者而言，若合同被认定无效，可要求返还已付购房款及利息、赔偿损失等。不过，在具体案件中，还需结合实际情况，如购房者是否明知对方无资质、合同履行情况等因素综合判断。
三、未经房屋共有人同意签订房屋买卖合同
在未经房屋共有人同意签订房屋买卖合同的情况下，会产生一系列复杂的法律问题。
（一）合同效力方面。根据相关法律规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。若未经共有人同意签订房屋买卖合同，该合同属于效力待定合同。若事后经共有人追认，则合同有效；若共有人明确表示拒绝追认，则合同无效。
（二）对买受人的影响。若合同有效，买受人可正常取得房屋所有权；若合同无效，买受人无法取得房屋所有权，其可依据合同约定和法律规定，要求出卖人承担违约责任，赔偿因合同无效所遭受的损失，包括已支付的购房款及利息等。
（三）对出卖人的责任。出卖人未经共有人同意擅自处分共有房屋，构成违约甚至侵权，需对共有人承担相应的赔偿责任。总之，此类情况需依据具体情形判断合同效力及各方责任。
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来源：临律-未经房屋共有人同意签订房屋买卖合同，未经共有权人同意出售房屋