假按揭贷款怎样定罪，假按揭贷款法院最新案例
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假按揭什么意思
2018年乘坐飞机被限制，西安市民李某发现自己“给邻居帮忙”引祸上身成“老赖”，被牵扯到一起个贷纠纷中。为生意不受影响，主动到银行先行还欠款，工商银行太华路支行开始却拒收。李某这才发现，这起按揭贷款的背后没那么简单，银行工作人员也坦言，至少有8户类似情况。华商报记者对此进行了调查。
事件过程
给邻居“帮忙”
2001年，李某帮邻居“完成任务”，拿着身份证和结婚证到西安市东大街淞江广场，在《商品房买卖合同》上签了字，将身份证和结婚证复印件给了陕西淞江实业有限公司后，再也没签任何东西。
被银行起诉
2018年坐飞机被限制高消费成“老赖”，查询才发现涉及2001年给朋友帮忙被办了按揭贷款，个贷未按期偿还被工商银行起诉了。
还贷款遭拒
为恢复征信清白，在多次找开发商无果的情况下，决定自己还欠款，被银行拒绝。后通过关系出具《情况说明》，并承诺不追究银行责任，银行才收了钱。
法院判决
开发商陕西淞江实业有限公司涉嫌合同诈骗。
房屋不存在
查找判决书上的个贷房屋，发现并不存在。还清了欠款，银行却找不到房屋抵押证明。
绝不是个案
银行工作人员介绍，类似情况还有多起。
当事人
坐飞机被“限制高消费”
查询才发现被银行起诉了
“2018年准备乘坐飞机去海南时，被告知被法院限制高消费了。”李某说起当年的那一幕，至今依然感到难以理解。他称，从陕西省高院查到西安中院，最后到西安市未央区法院，才知道自己涉及2001年的一起个贷纠纷，被工商银行西安太华路支行给起诉了。
当法院工作人员询问李某2001年是否在西安市东大街淞江广场购房，并与银行签订按揭贷款协议，李某称，他这才反应过来，当年给朋友帮忙那件事情。
据李某回忆，2001年11月份时，同院邻居让他拿身份证和结婚证到售楼部帮忙完成个任务。因当时邻居承诺只是完成任务，也就答应了。
于是，他拿着身份证和结婚证在西安市东大街淞江广场，在《商品房买卖合同》上签了一个字，将身份证和结婚证复印件给了以后，再也没有签任何东西。
李某坦言，当时出了售楼部之后，邻居给了他1000元，一行四五人拿着这个钱，就在东大街吃饭了。半个月后，邻居告诉他，开发商用该《商品房买卖合同》贷到款后，原先签订《商品房买卖合同》也撤销了，中间一直都没有管，所以以为这件事就过去了，但没想到后续是这个情况。
拿着判决书查找
发现个贷所涉房屋不存在
李某介绍，2018年，他从西安市未央区人民法院档案室调取的《西安市未央区人民法院民事判决书》（2018）陕0112民初111号，中国工商银行西安太华路支行起诉书中称，其2001年12月12日在该行办理了个人按揭贷款，贷款金额为55万元，贷款期限为23年。从2015年9月31日起，不再还款，违反了《个人购房借款/担保合同》的约定，截止到2016年6月19日，累计拖欠本金30.9万元，利息13.74万元。
同时，该判决书显示，其2001年12月12日在该行办理了个人按揭贷款的55万元，当天银行就将款转给了淞江广场开发商——陕西淞江实业有限公司。
李某称他拿着判决书到淞江广场，发现判决书上所执行的标的物楼号不存在。
那是不是银行搞错了呢？去年4月13日，李某到西安市不动产信息档案管理中心查询个人住房情况，显示其名下并无房产。
寻找开发商无果
无奈还欠款竟被银行拒绝
“你见过给银行还钱，还要通过关系才能归还的怪事不？”面对坐在对面的记者，李某突然调侃，“我就遇到过！”
他介绍，因自己有生意在做，被法院限高非常不方便。在多次寻找陕西淞江实业公司无果情况下，决定先把银行的43万本息借款还了，然后再起诉开发商。
去年10月份，他到中国工商银行西安太华路支行去归还43万本息欠款但没想遭到拒绝。
据李某描述，当时该行工作人员称，银行是找开发商要钱，一旦李某替开发商归还了，钱进了银行就退不了了。
去年10月27日，通过关系找到该行负责人，并给该行写了一份《情况说明》，承诺不追究银行责任，才将欠款还清。该支行给法院去函，随后撤销了李某老赖名单。
还清欠款
当事人称将向开发商讨要房产
那么李某当年在工商银行西安太华路支行是否办理了个人按揭贷款呢？
去年11月17日，李某联系了工银西安太华路支行与他联系的个贷人员，询问其已经还清按揭贷款，抵押手续能否归还。该工作人员请示后称，让李某找个贷部另外一位负责人。
当日下午，李某拿着身份证查询，该支行个贷部工作人员表示，电脑上有李某贷款记录，但翻遍了整个柜子，也找不见电脑中留存的《抵押登记通知书》。
该工作人员表示，按照正常流程还完银行借款后，所有抵押手续银行都会返还到该柜台，然后转交给客户。至于李某的《抵押登记通知书》为何没有，也不清楚。
李某表示，在归还完房贷后，准备用目前手中的证据，向开发商讨要回房产。
银行介绍
除当事人外
还有八户也有类似情况
那么当年这些按揭是如何办下来的呢？
华商报记者来到中国工商银行西安太华路支行，该支行工作人员请示后表示，调查核实后会给记者回复。
不久，中国工商银行西安太华路支行一行4人就华商报记者采访给予答复。
针对华商报记者询问，该银行给放贷时是否履行了面签等程序，该行负责个贷的工作人员称，当时进行过面签，并签订了个人借款申请等资料。
那么银行工作人员是否清楚李某合同签订房子上的房号不存在呢？
他表示，作为银行只负责放贷，只要对方提供的资料齐全就行，并且当时李某购房合同在房管部门备案，还有备案条章。
既然银行方面认定李某签订合同真实有效，那么，在李某主动到银行偿还剩余贷款时，银行却不允许，为何让开发商来还呢？
对此，该行负责个贷的工作人员解释，2015年之前李某名下的按揭贷款还款正常，2015年断供之后被银行起诉至法院。李某在法院应诉时，银行方面才获悉这其中内情。因此，出于对李某财产考虑，在他主动偿还贷款时劝其慎重考虑。
那么在淞江广场项目上，还有多少户与李某的情况类似，被该行起诉至法院？
工作人员介绍，有8户与李某情况类似。
中国工商银行西安太华路支行负责个贷工作人员表示，当年该支行是给工行东大街支行帮忙的，当时工行东大街支行信额度用完了，于是该行也仅仅做了几十户，并且在房管部门履行过抵押登记手续的。
当时这些抵押手续是如何办的呢？
据原西安市房管局工作人员介绍，经过查询发现，当年开发商送来一批这件的抵押登记资料，资料是齐全的，并且里面还有银行与个人签订借款合同等资料。
>>开发商称
项目前期房号与建成后不一致
根据淞江广场项目开发商陕西淞江实业有限公司的注册地址，华商报记者辗转多处也未找见。
但是在查询法院裁判文书网上，有陕西淞江实业有限公司在李某起诉工行太华路支行中给法院提交的意见，称据其公司去不动产交易中心查询，因为2006年网签备案系统之前的信息无法查询，案涉项目前期房号与建成后房号不一致，导致现在暂无法核实，其公司实际是向李某出售过真实房屋的，没有虚构事实，且是三方当事人面签的合同，合同内容真实有效，其公司也依约履行担保责任，不存在李某所述诱骗签订合同的情形，更不存在以非法占有资金为目的的合同诈骗的情形。
去年7月份，西安市中级人民法院判决，认为银行已经履行了出借义务，李某应当履行，但对于房子是否存在，判决书上没有提及。
>>法院判决
开发商行为涉嫌合同诈骗
华商报记者查阅裁判文书后发现，西安市民张某、席某、赵某等与李某情况类似，同样是在淞江广场项目，只不过放贷银行是中国工商银行东大街支行。
西安市中级人民法院2019年7月份判决，认定所涉借款合同中，淞江公司存在以非法占有资金为目的，利用签订、履行借款合同骗取银行贷款的嫌疑，上述行为涉嫌合同诈骗。
>>律师说法
若银行人员与开发商勾结骗贷
涉嫌合同诈骗罪共犯
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，如果李某当初配合开发商办理按揭贷款，明知是为了骗取银行的按揭贷款，签订购房合同只是一个幌子，那么开发商涉嫌合同诈骗罪，李某构成合同诈骗罪的共犯。反之，如果当初李某并不知情是为了骗取银行的按揭贷款，李某无主观恶意，那么即便开发商涉嫌合同诈骗罪，李某也不构成犯罪。
如果银行的工作人员与开发商相互勾结，签订购房合同只是一个幌子，不办理具体房屋抵押登记，骗取银行的按揭贷款，那么开发商涉嫌合同诈骗罪，银行的工作人员构成合同诈骗罪的共犯，可追究银行的工作人员的刑事责任。反之，如果银行工作人员并未与开发商勾结，只是工作上的失误，造成开发商合同诈骗的，银行的工作人员不构成犯罪，但是可对银行的工作人员予以行政处分。
开发商涉嫌合同诈骗
当事人仅能向开发商索要债务
针对当事人还完贷款之后想要讨回房产一事，赵良善表示，李某当初只是给邻居帮忙，拿了身份证和结婚证，并在《商品房买卖合同》上签了字，并获取1000元好处费，从这一点上讲，李某帮忙的目的，并非真的买房，只不过是配合履行个假按揭手续。而后，未央区法院判决李某负有还按揭贷款的义务，因李某未还按揭贷款，导致被未央区法院强制执行，被列为失信被执行人，迫于无奈，李某偿还了欠银行的按揭贷款，而且在偿还银行按揭贷款时，银行提醒李某慎重，因该笔贷款本应由开发商偿还，要求李某给银行写了一份《情况说明》，承诺不追究银行责任。从这一点上讲，李某替开发商偿还按揭贷款，也是迫于无奈。
赵良善强调，李某配合办理按揭贷款的出发点并非买房，后来替开发商还按揭贷款，亦是迫于无奈。因本案中，开发商找李某等人配合办理假按揭，并将按揭贷下的款据为己有，开发商涉嫌合同诈骗。因此，尽管李某替开发商还了银行按揭贷款，但是李某无权向开发商索要房屋，因为按揭贷款时房屋是虚构的，根本不存在，对此，李某也是知情的，故李某替开发商偿还按揭贷款后，与开发商形成了债权债务关系，李某只能向开发商索要债务。 华商报记者 佘晖 文/图
假按揭有哪些特征
案情简介
重庆A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）自2004年7月开始，因企业融资需要，陆续通过多名自然人以按揭购房的形式向包括建设银行在内的五家银行进行融资（该行为在实务中称为“假按揭真贷款”，以下简称“假按揭”），该案中部分名义贷款人并未实际支付首付款，并且所有贷款均由A公司偿还。截至2019年7月，仍有19名自然人“假按揭”的21套房产（其中12套房产根据企业销售台账显示已进行二次销售）银行贷款尚未偿还完毕。
争议焦点
1.买卖合同、贷款合同是否有效？银行是否对涉案房屋享有优先受偿权？
2.名义购房人是否承担责任？如承担责任份额如何确定？
实践分歧
在目前的破产司法实践中，对于上述问题的处理存在不同的意见：
（一）关于合同是否有效，银行是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题
在中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行诉叶某某等金融借款合同纠纷案中，法院认为：因开发商与名义借款人恶意串通，以商品房买卖为名，行开发商融资之实，损害了农业银行的利益，危及了银行贷款安全，开发商应对名义借款人因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。涉案房屋已办理银行预抵押登记，银行已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，故银行的预抵押物权符合善意取得的条件，有权就处置抵押物所得价款优先受偿。
而在交通银行股份有限公司大连金州支行与巴德仁等借款合同纠纷上诉案中，法院认为：《个人住房抵押贷款合同》中贷款部分不存在合同无效的法定情形，应为合法有效，故假卖房、真贷款中名义借款人的还款义务不能免除。另外，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是银行对将来担保物权的设立享有请求权。在银行对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张享有抵押物优先受偿权无法律依据。
（二）关于名义购房人是否承担责任及承担责任份额的问题
在中国建设银行股份有限公司北京延庆支行与吕某某等金融借款合同纠纷案中，法院认为：名义借款人明知开发商系以融资为目的与自己虚构买房合同，以自己的名义贷款，仍向开发商提供身份证明，并与银行签订借款合同，名义借款人虽未参与合同履行，亦未实际占有涉案房屋，但其行为帮助开发商套取了银行贷款，对因此给银行造成的损失存在一定的过错。根据过错程度，酌定向银行承担10％的赔偿责任。
而在中国建设银行股份有限公司淄博西城支行与王作良、马洪菊等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷案中，法院认为：名义借款人对开发商利用自己的身份套取资金的事实是明知或应知的，负有一定过错，其应承担与其过错相适应的民事赔偿责任。考虑到名义借款人实际未使用借款，也未得到房屋，从公平原则出发，酌定其对已确定的借款本息在开发商不能清偿的范围内承担5%的民事赔偿责任。
由此可知，对于假按揭中涉及合同是否有效、银行是否对涉案房屋享有优先受偿权、名义购房人是否承担责任及承担的份额等问题，不同的法院存在不同的处理意见。
观点
（一） 关于买卖合同是否有效的问题
就假按揭中的买卖合同而言，其是开发商为了获得银行的按揭贷款，而故意通过与自然人（通常是职工）签订的虚假购房合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。首付款是由开发商支付，后续贷款也是由开发商偿还，开发商并没有给名义购房人办理过户登记。实际履行贷款合同的主体是开发商而不是名义购房人，因此开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《民法总则》第一百四十三条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”和第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。
（二）关于贷款合同是否有效的问题
这个问题在实践中存在较大的争议。有的法院认为，贷款合同有效，其理由是贷款合同有名义借款人的签名，系当事人在平等、自愿的基础上签订的，且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应为合法有效。而有的法院认为，贷款合同无效，其理由是贷款合同系以合法购房合同以及借款合同形式来掩盖套取贷款资金的目的，符合《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”而签订的合同无效之规定，故贷款合同无效。
笔者赞成第一种观点。理由：第一，虽然商品房买卖合同由于没有真实的意思表示而无效，但不能据此否认贷款合同的效力。贷款合同不是买卖合同的从合同，二者是相互独立的，贷款合同的效力应当依法认定。根据《民法总则》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为必须同时满足“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”、“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。因此，在贷款合同同时具备上述条件的情况下，合同应为有效。
第二，在假按揭真贷款的案件中，不能简单依据《合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”而认定贷款合同无效。因为，如果买卖行为是这里的“合法形式”的话，那么个人贷款行为就是这里的“非法目的”；如果个人贷款行为是这里的“合法形式”的话，那么开发商实际贷款的行为就是这里的“非法目的”。很显然，不管哪种情形，都不属于这里的“非法目的”，即便是开发商在贷款时要受到一定条件的限制，但法律并没有明确禁止。故，仅仅依据此条款认定贷款合同无效有欠妥当。综上，贷款合同应为有效。
（三）关于银行是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题
这个问题关键要看银行是否已经办理抵押登记。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，抵押权的设立应当依法办理抵押登记，未经登记的，不发生抵押权的效力。虽然《物权法》第二十条还规定了：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故银行可以办理抵押权预告登记，但是抵押权的预告登记不同于抵押权的正式登记，其并不能代表抵押权的设立，而是为将来实现抵押权提供保障。因此，如果案涉房屋仅办理了抵押权预告登记的，抵押权未设立，银行对涉案房产不享有优先受偿权。
（四）关于名义购房人是否承担责任及承担的份额问题
在贷款合同有效的情况下，名义购房人是否承担责任关键要看银行是否明知或应知。如果银行明知或应知购房人为名义贷款人，而实际使用借款的人为开发商（担保人），那么名义购房人可以依据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，主张隐名代理，该贷款合同直接约束委托人开发商和第三人银行，由开发商承担偿还责任。但是，名义购房人作为完全民事行为能力人在明知开发商系以融资为目的以其名义贷款的情况下，仍向开发商提供身份证件及相关证明材料，并配合开发商办理繁杂的贷款手续，甚至不排除开发商会给予名义购房人一定数额的奖励或返利，故名义借款人对假按揭贷款的形成存在明显过错，应当在开发商不能承担的范围内承担相应的法律责任。至于份额的多少，由法院根据名义购房人的过错程度来确定。
如果银行尽到了审慎审查的义务后仍然不知也不应知购房人只是名义贷款人，而实际使用借款的人是开发商的，银行可以依据《合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人” 的规定，选择要求名义借款人偿还或者要求开发商偿还。一般情况下，尽管开发商已经进入了破产程序，但相较于普通的个人（通常是职工）经济实力仍然更强，并且一旦银行选择了相对人承担责任，不得再次变更。故，通常银行都会选择实力更强的开发商承担责任。如银行要求名义购房人承担责任的，鉴于名义购房人并没有实际使用贷款，也没有实际占有房屋，更没有办理过户登记，基于公平公正原则，名义购房人也只承担相应的清偿责任，开发商对此要承担连带清偿责任（提供了连带担保）。
综上，假按揭真贷款纠纷在实务中比较常见，争议也较大。笔者结合实务经验，提出了自己的一些想法。认为在假按揭真贷款案件中，商品房买卖合同因缺乏真实的意思表示而无效；贷款合同不因买卖合同无效而无效，应当依法予以认定；银行只有在办理了抵押登记的情况下，才对涉案房屋享有优先受偿权；名义购房人应当在过错范围内承担相应的责任，具体的份额由法院根据实际情况而定。
来源：海川企业清算
责任编辑：高楠
审核：顾天宇
假按揭开发商不还贷款怎么办
稿件来源：人民法院报
裁判要旨
名义购房人与开发商以虚假的意思表示签订购房合同，其实施的民事法律行为因该意思表示虚假而无效；名义购房人与开发商不得以该购房合同的无效对抗善意第三人贷款银行，仍应按照借款合同的约定承担责任。
【案情】
为套取贷款，凯悦公司与金某、居某协商，通过“假按揭”方式向建行贷款，资金由凯悦公司实际支配使用，贷款也由其通过金某还款账户分期偿还。为此，凯悦公司先与金某、居某签订《商品房买卖合同》，再以购房贷款名义，由金某、居某作为借款人，凯悦公司为保证人，与建行常州分行签订《个人住房借款合同》，套得了银行贷款。后凯悦公司破产，未能按期还款，建行向法院提起诉讼，要求金某、居某承担还款责任、凯悦公司承担担保责任。金某、居某则反诉请求解除涉案两份合同。
【裁判】
江苏省常州市钟楼区人民法院经审理认为，凯悦公司与金某、居某签订的《商品房买卖合同》属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，为无效合同；凯悦公司与金某、居某骗取贷款行为符合合同法规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形，故《个人住房借款合同》亦为无效合同，并依据合同无效后的处理，判决金某、居某和凯悦公司按比例承担赔偿责任；同时，驳回金某、居某诉请。
判决后，建行、金某、居某不服，上诉至江苏省常州市中级人民法院。常州中院经审理认为，凯悦公司与金某、居某故意作出虚伪表示，通过签订《商品房买卖合同》以融资的行为无效；而建行属善意第三人，凯悦公司与金某、居某签订《商品房买卖合同》行为的无效不能对抗与建行签订《个人住房借款合同》的行为效力。基于此，二审遂予改判：支持建行对金某、居某的诉讼请求；确认凯悦公司对金某、居某的欠款本金和计算至破产受理之日的欠款利息承担担保责任。
【评析】
“假按揭”案件中民事法律的适用，关键在于对名义购房人与开发商之间、名义购房（借款）人与银行之间的民事法律行为准确地进行法律评价。在司法实践中，存在较大分歧。第一种观点认为，开发商与名义购房人签订的《商品房买卖合同》系以“合法形式掩盖非法目的”，应认定为无效；银行作为被欺诈一方，对合同享有撤销权，在银行未行使撤销权时，应认定借款合同有效。第二种观点认为，以“合法形式掩盖非法目的”所签订的《商品房买卖合同》无效，同时，骗取贷款行为符合“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的”情形，亦应认定借款合同无效。第三种观点认为，开发商与名义购房人故意作出虚伪表示，签订《商品房买卖合同》来为开发商融资的行为无效；但银行作为善意第三人，前述无效行为对其不产生约束力，故应认定借款合同为有效合同。笔者赞同第三种观点。
1.民法总则中通谋虚伪表示与合同法中“以合法形式掩盖非法目的”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”法律适用之辨析。民法总则第一百四十六条规定的通谋虚伪表示是指行为人与相对人进行通谋，对外作出虚假的意思表示，并以此而实施的法律行为，通常须具备四个要件：具有意思表示、表示行为与真实意愿不一、表意人与相对人的虚伪故意、行为人与相对人的通谋实施。而合同法上的“以合法形式掩盖非法目的”的行为通常表现为脱法行为、通谋虚伪行为和兼具二者的混合行为。“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为中的恶意串通，不仅包括虚伪表示，而且还包括双方通谋而为与效果意思相同的表示，且以侵害国家、集体或者第三人利益为无效的必须要件。因此三者之间无论从适用范围，还是立法目的上都有重大区别。
2.《商品房买卖合同》订立中行为人与相对人的行为如何认定。民事法律行为的成立要件包含主体、意思表示和内容三方面，其中意思表示是核心要素。民事法律行为的效力状态是对已成立的民事法律行为价值判断的结果。就本案“假按揭”中购房人与开发商之间通谋虚伪行为而言，虽然在主体要件方面适格，但购房人与开发商之间并无真实购房意愿，实为双方为套取银行资金而为之，系双方虚伪故意，通谋实施，故意思表示要件为无效要件。因此，对“假按揭”中签订《商品房买卖合同》行为的评价，应适用民法总则第一百四十六条条第一款规定之“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，依法认定为无效行为。
3.《商品房买卖合同》的行为人、相对人伪装行为的无效能否对抗善意第三人贷款银行。本案中所涉购房合同与借款合同，从内容来看虽密不可分，但两份合同之间并非主从合同关系，两份合同均存在独立的意思表示，而为相对独立的法律关系。因此，购房合同的无效并不必然导致借款合同的无效，还应分析银行在贷款发放中的主观意图，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道伪装行为，对“善意”的认定以法律推定为主要方式。本案中，开发商和名义购房人均未能提供证据证明将“假按揭”的情况已告知银行，或者银行已知道或应当知道“假按揭”情况，在此情形下，银行应被推定为善意第三人。故而开发商与名义购房人伪装行为的无效，不能对抗名义购房人与银行之间签订借款合同的效力。
本案案号：（2017）苏0404民初298号，（2017）苏04民终3746号
案例编写人：江苏省常州市钟楼区人民法院 胡传朋 陈德严
假按揭银行经办有责任吗
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近日，家住湖北省武汉市洪山区和平街虹琦花园二期10栋的蒋女士向《中国消费者报》反映，因开发商前期利用公司员工名义进行购房登记备案抵押，以获取银行贷款，导致包括她在内的24户真正花钱购房的业主，12年来一直无法办理房屋“两证”(《国有土地使用证》和《房屋所有权证》)，去年10月尽管开发商出具了证明，但因存在法律上的风险，房产部门仍无法为业主办理“两证”。
购房办不了两证
“买的房子都住了12年了，却一直办不了‘两证’，都成心病了。”5月18日，武汉市洪山区和平街虹琦花园业主蒋女士说起此事，一脸的无奈，“我和老伴都已年过70，身体不好，两个孩子也都在外地，真是拖不起了呀!”
蒋女士向记者介绍说，虹琦花园小区由湖北威利房地产开发有限公司开发建设。2004年8月，她和老伴花了30多万元，在虹琦花园小区购买了一套130平方米的房子，房价为2780元/平方米。2005年5月28日，开发商交房，因无水无电，业主无法正常入住。后来开发商承诺，2006年5月完全交付使用，同时出具房屋竣工验收合格单，以及国家规定的正式交房手续。交房后，二期9、10号楼的业主们在办理“两证”时发现，开发商手续不全，无法办证。
因办不了“两证”，给业主们的生活造成诸多不便：户口问题解决不了，因为没有房产证和土地证，孩子的户口不能转入当地派出所，无法就近上学;退休人员的医保社保也办不了。
开发商向业主们承诺，今年5月18日前为业主办理房产登记备案手续。今年8月份以前，使9、10号楼达到办理“两证”的条件，并协助业主将“两证”办理下来。此后，开发商陆续将两栋楼的手续准备齐全，有的业主办理了“两证”，而蒋女士等业主在办“两证”时又遇到了新问题。
据虹琦花园小区业主委员会负责人马主任介绍，二期9、10号两栋楼，共有48户业主，其中24户办理了房屋“两证”，其余24户至今办不了“两证”，原因就在于开发商前期借用员工名义在房管部门登记备案，并抵押以获取银行贷款。
骗贷坑了业主
“我们买房时根本不知情，这相当于开发商‘一房两卖’。开发商当初之所以这样做，实际上是为了获取周转资金。因为开发商与员工签了售房合同后，可进行抵押登记，从银行获得贷款。”蒋女士告诉记者，她到房管部门查询，发现自己的这套房子，已登记备案在一个张姓男子的名下。
为了尽快办理“两证”，蒋女士等24名业主四处奔走，找到武汉市洪山区住房保障和房屋管理局，申请能否特事特办。去年10月份，开发商专门为蒋女士等人出具了证明，交给了房管部门，结果还是失望而归，“两证”至今都没能办下来。
开发商协助解决此事的陶姓代表向记者表示，目前正在努力配合解决此事，可协助找当初登记的公司员工张某回来配合更名，不过需要蒋女士出一笔费用。蒋女士担心，湖北威利房地产开发有限公司已经名存实亡，张某也早已辞职，能不能找到张某还是问题。
5月19日下午，记者来到武汉市洪山区住房保障和房屋管理局。该局一位负责人表示，虹琦花园小区二期业主蒋女士办不了“两证”，是个历史遗留问题，其中牵涉到法律问题，建议找武汉市住房保障和房屋管理局。
记者从武汉市洪山区人民政府获悉，对于虹琦花园小区24户业主无法办理“两证”的问题，区政府正积极协调解决。由于虹琦花园楼盘开发得比较早，开发商将资金挪用，没有将费用交给相关的验审部门，后期公司资金链断裂以致楼盘“烂尾”。
武汉市住房保障和房屋管理局回应称，这24户的初始备案登记都不是目前的业主，在当事人不到场配合的情况下，仅凭行政单方面撤销原始登记，不符合法律程序。开发商应该找来初始登记人配合撤销原始备案。如果找不来，开发商可走司法程序，申请撤销原始备案。经法院判决后，行政机关认可，便可为现业主过户办理“两证”。
业主可依法维权
湖北朋来律师事务所主任刘源波律师表示，他接手代理的案件中，也曾遇到过员工配合开发企业不用交首付和月供，通过办理假按揭，开发商将房产作抵押登记后，从而获得银行贷款，实现资金快速回笼，之后再将房子卖出去。房子之所以能两次办理贷款，一方面可能是开发商与银行串通，另一方面可能是银行审核不严。刘源波建议业主作为善意第三人起诉开发商及其员工。如果初始备案人不出庭，法院也可以经过公告后，缺席审判。
湖北省消费者委员会副秘书长蔡浩接受记者采访时说，上述纠纷中，开发商湖北威利房地产开发有限公司严重侵害了24名购房业主的知情权，构成主观欺诈的故意，造成24名业主12年办不了“两证”的严重后果，消委会支持业主依《消费者权益保护法》主张三倍赔偿。
采访中记者获悉，早在2010年就有业主将开发商诉至法院，法院依法判决开发商协助业主办理商品房权属登记并赔偿损失，但开发商称没有钱，业主虽然胜诉了，赔偿款却一直没有拿到。
5月20日，记者通过湖北省工商局企业信用公示系统查询湖北威利房地产开发有限公司的信息，发现今年1月5日，湖北省工商局组织对企业公示信息进行双随机抽查，抽查结果显示，通过登记的住所(经营场所)无法联系到该企业。
来源/中国消费者报
作者/吴采平
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