关于房屋买卖纠纷的问题，时常困扰着大家，许多房主在签定买卖合同后，了解到房价涨幅巨大，便会在办理房屋过户登记手续前反悔，并寻觅各种理由拒绝交房。此类情况构成卖方违约，而通常买方坚持要求其继续履行，经审查，若合同继续履行不存在客观因素阻碍的前提下，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约条款、定金约定或因不可抗力导致合同不能履行的除外。那么，有关二手房屋买卖合同纠纷具体涉及什么问题呢?陈士忠律师为大家解读房屋买卖合同纠纷几种情形及经典案例分析。
房屋买卖纠纷的几大问题
广告问题
商品房出售的商业广告和宣传材料仅为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行阐明和许诺，且相关阐述对商品房买卖合同的缔结及房屋价格方面产生影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即使未记录在商品房买卖合同中，亦应当视为合同内容，当事人违背合同约定的，应当承当违约责任。
预售合同问题
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，且对方接受的除外。
欺诈问题
根据《合同法》第五十二条规定，因欺诈而订立的合同，合同无效。合同民事欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于此作出意思表示，以签订合同达到欺诈的目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
房屋买卖合同纠纷的经典案例
二手房买卖合同纠纷典型案例——卖主反悔卖房被判赔94万 ，2007年7月，刘女士通过北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司(以下简称金隅万嘉公司)，看中了朝阳区世贸国际公寓的一套商品房，每平方米15600元，总价400余万元。7月7日，该房屋的业主祁女士与刘女士签订了《房屋买卖合同》，约定刘女士交纳40万元定金，3天后办理房屋过户手续。
3天后房屋仍未办理过户，刘女士再三要求祁女士交房，祁女士先后以“中介公司的价格存在欺诈”、“我还没办理房屋产权证”、“卖房侵犯了我丈夫的合法权益”等理由不断拒绝交房。被告祁女士的代理人表示，由于金隅万嘉公司在卖房时有躲避国家税收法律法规、故意偷逃税款之嫌，请求法院确认祁女士和刘女士签定的《房屋买卖合同》无效，但金隅万嘉公司代理人明确否认该套房子存在逃税的情况。
法院审理后确定，刘女士和祁女士签定的《房子买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，祁女士拒绝交房应承当违约责任，需双倍返还刘女士定金80万元;且双方签定房屋买卖合同后房屋价格大幅度上涨，房屋现存价值与原买卖合同价款的差额，应为刘女士享有的合同实行后可获得的利益。根据北京市价格认证中心的答复意见，法院确定这部分差额为50余万元。综上，法院判令被告祁女士返还定金及补偿合计134万余元。
对于房屋买卖纠纷的思考
在处理房屋买卖纠纷案件中，应当对采用交易习惯进行审理的程序进行规范，目前运用交易习惯来确定合同内容及其含义，补充合同内容的遗漏，已成为我国合同法规定的一项合同解释原则。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
那么，交易习惯又如何确定呢?交易习惯本身就具有较大的随意性，在确定过程中具有主观性，当事人都以对自己有利的一面确定。当事人确定交易习惯时可依据“谁主张，谁举证”的证据规则，由确认方举证予以证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人现已依照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。开发商在获得商品房预售许可证前，就已收受购房者预付房款，并且在开具的收据上写明合同的双方当事人及详细的标的物等条款，尽管不具有协议形式，但就其内容而言，已具有了协议的本质，应当认定为商品房买卖合同。
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