一、如何起诉开发商退房
第1步骤：首先应当向所购买房产的开发商发送正式的解除合同通知。
若开发商对此表示认可，则双方面对面地协商关于返还房屋、退还已支付款项以及赔偿相应经济损失等具体事宜；然而如若开发商对此持有异议，您有权依据法律规定向所辖区域内的人民法院提起诉讼，请求解除与开发商之间的合同关系，同时要求开发商承担相应的赔偿责任，最终由法院进行裁决。
第2步骤：在成功解除购房合同之后，您可以向提供购房贷款的银行提出申请，请求解除与该行签订的商品房担保贷款合同。
第3步骤：在开发商将购房款全额归还给您之后，您应优先将此笔款项用于偿还对银行享有的抵押权益。
在此过程中，开发商在归还购房款时，可以从其代为偿还的银行款项中扣除相应部分。
二、开发商不按设计图纸施工退房合法吗
倘若出现以下几种情况，那么您便有权向开发商提出退房请求：
1、当购房合同中的约定事项超过预设期限仍未得到履行时；
2、房屋由于其主体结构存在严重质量问题而无法正常交付至购买者手中进行使用；
3、在房屋正式交付之后，发现实际面积同购房合同中所述的总面积之间的差异超出了3%的绝对值；
4、除此之外，根据国家相关法律法规，在其他特定情况下也可申请办理退房手续。
三、开发商十年未办房产证可以退房吗合法吗
关于尚未办理房产证时能否解除购房合同，这需要依据具体情形进行分析：首先，若是购买的全额付款房屋由于房屋本身存在主体结构质量缺陷无法按照约定日期交付使用，或是交付之后经过权威机构检验发现主体结构质量不符合标准，又或者是在房屋交付使用之后出现严重影响日常生活居住的质量问题，亦或是在签署购房合同之后，房地产开发商将该房屋出售给了其他第三方或者未经授权擅自将其抵押给了其他第三方等情况，那么作为购房者，您享有申请退房的权利。
换句话说，只要能够证明卖方存在违反《中华人民共和国合同法》相关规定的行为，就可以据此要求退房，并且在此种情况下解除购房合同并不需要承担任何违约责任。
如果购房者仅仅是出于个人原因而产生的后悔情绪，并没有合理的理由要求退房，那么这种情况通常难以实现退房的愿望。
事实上，当房屋买卖合同已经实际生效之后，除非有正当理由，否则单方面提出退房将会被视为违约行为，需要承担相应的违约责任。
《民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
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来源：中国法院网-开发商十年未办房产证可以退房吗合法吗，开发商十年不交房构成犯罪