福建省住建厅下发通知，就《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》（征求意见稿）向社会公开征求意见。曾就泉州地区小区公共收益管理情况、存在问题等进行调查。
近日，了解到，因不满小区公共收益台账未公开等问题，某小区业主将物业和业委会告上法庭。鲤城法院近日判决，小区物业须在10日内向业主提供公共收益及支出情况。
法院：
公共收益属业主知情权范围
了解到，起诉某小区物业和业委会的是3名业主。业主起诉时指出，A物业管理有限公司泉州分公司（以下简称A公司）于2020年8月份起诉小区部分业主拖欠物业费，这时他们才知道小区一直由A公司管理。该公司管理以来，小区共有部分出租收费、广告位或广告屏收益及小区公共场地收费等，均由A公司收取，但其从来没有公开过任何收入明细，也没有公开支出情况。根据我国法律规定，小区公共收益归全体业主所有，为此要求豪亿物业公司依法公开相关收费明细。
鲤城法院经审理认为，依照《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，小区内共有部分的使用、收益情况以及专项维修资金的使用情况均属于业主知情权范围，而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容。因此，3名业主有权要求A公司予以提供。依照相关规定，法院做出判决，A公司应自本判决生效之日起10日内，向3名业主提供2010年11月1日至2021年5月11日期间某小区共有部分收益及支出情况的资料，用以查阅。
规定：
公共收益纳入专用账户管理
专业人士介绍，《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《福建省物业管理条例》同样明确，小区公共收益归全体业主所有，而且必须纳入专用账户管理。
今年1月1日起实施的《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。同时，第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业公司如果存在不公开公共收益和拒不分配公共收益的侵权行为，根据《民法典》第287条，业主有权请求物业承担民事责任，有成立业委会的小区，由业委会代表全体业主向法院提起民事诉讼。业委会既可以请求物业将扣除合理成本后的公共收益用于补充专项维修资金，也可以请求物业返还扣除合理成本后的公共收益，然后再根据《民法典》第283条的规定进行分配。另外，业主或业委会还可以向有关行政机关投诉举报。根据《物业管理条例》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人的上述行为除了构成民事侵权外，同时还构成行政违法，根据《物业管理条例》第63条的规定，相关主管部门可以对其进行罚款的行政处罚。
链接
小区公共收益有哪些
福建省住建厅《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》（征求意见稿）指出，小区公共收益是指利用住宅小区的共有部分（下称“共有部分”）可以用于生产、经营、租赁等，所产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。一般公共收益包括但不限于：利用住宅小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等经营收入；将公共场地、公共道路用于车辆停放收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；将属于全体业主所有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或场地用于租赁或经营产生的收入；处置经业主同意报废后的共用设施设备报废后的回收残值产生的收入等。公共收益如何使用？征求意见稿指出，公共收益禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用。前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主大会未决定公共收益的使用方式，应当将公共收益存入住宅专项维修资金账户。经业主大会决定，公共收益可以用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备、业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。小区公共收益应当每3个月在醒目位置公示，并可通过移动通信等方式告知全体业主。物业服务企业撤出小区时，应当对公共收益及其经营收支账目进行移交，不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。
近年来业主要求物业服务企业返还公共收益及要求物业公司公示财务收入的案件也越来越多，主管部门也对利用共有部分从事经营活动以及对使用经营所得加大了监查力度，不少物业服务企业因此受到相应的处罚。
一旦在返还公共收益及公示财务收入问题上产生纠纷，物业服务企业将承担“合理成本支出”的举证责任，如若无法举证将承担举证不能的后果，即需要将利用共有部分经营所得收入返还给业主，面临举证失败罚款赔偿的风险。那么，物业服务企业应如何合法合规地利用共有部分从事经营活动，并合法合规地使用公共收益，从而规避上述风险呢？成了物业企业经营一大难点。
在实际经营活动中，部分物业服务人员对关于公共收益的法律法规理解不够全面，他们认为：只要前期物业服务合同约定公共收益全部用于补贴物业服务企业，那么物业服务企业使用公共收益就是有依据的。财务收入只要自己使用就好了不需要公示出来。于是，实践中经常出现以下情况：有些项目对于公共收益的支出不加以限制，以各种理由使用公共收益；有些项目还会以项目亏损为由，将公共收益用于弥补项目亏损；从来没进行公示或者只选择性公示。
这都是给企业带来无形的风险！各物业服务企业应该从哪几个方面性考量及整改？
01
在具体的物业管理项目中，就公共收益问题与业委会工作对接、沟通协调中做到合规管理
02
公司日常经营管理的制度和流程上做到公共收益的合规管理
03
物业公司财务管理部门应当注意的事项
04
就上述三项物业公司公共收益合规管理的要求，进行量化打分考核、制订整改方案、整改方案落实验收。
来源：法眼云教育
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