集体用地可以转让或出售吗,集体用地和国有土地有什么区别

集体用地可以转让或出售吗，集体用地和国有土地有什么区别

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集体用地 收入

做乡村农旅项目，了解“土地性质”是重中之重，关乎项目的生死。

今天小探马着重讲一下：集体农用地、集体建设用地与集体经营性建设用地的区别。

一、集体农用地

是指农村集体所有的，直接用于农业生产的土地。它承载着农业生产的重要使命，是农村经济发展的基础资源。

包含的类型丰富多样，这些不同类型的农用地共同构成了集体农用地的整体：

1、耕地：这是种植各类农作物的主要场所

2、园地：用于种植果树、茶树等经济作物

3、林地：对生态环境的保护起着关键作用

4、牧草地：为畜牧业提供了必要的空间

5、还有其他农用地，像农田水利用地、养殖水面等等

二、集体建设用地

是指农村集体组织经依法批准，用于建造建筑物、构筑物的土地。它主要服务于农村的生产、生活和公共事业发展。

根据用途的不同，集体建设用地可分为3类：

三、集体经营性建设用地

是具有生产经营性质的农村建设用地。它以纯粹盈利为目的，用于相关建设活动。在农村集体建设用地中，只有乡镇企业用地符合集体经营性建设用地的性质。

【划重点】

1、集体农用地主要用于农业生产，集体建设用地包含了多种用途，集体经营性建设用地则更强调其经营性。

2、在符合一定条件下，集体经营性建设用地可以入市流转，这为农村经济发展注入了新的活力。

集体农用地：只能用于农业生产

禁止擅自将农用地转为建设用地，严禁在耕地上进行非农业建设，如建房、挖砂、取土等。

为保护这一珍贵资源，国家实施了一系列措施，像划定永久基本农田，严格管控其占用和改变用途；推行耕地占补平衡制度，确保耕地数量不减少、质量不降低。

相关政策法规如《土地管理法》等，对集体农用地的使用和保护作出了明确规定，以保障农业生产的可持续发展和国家的粮食安全。

集体建设用地：乡镇企业建设、村民住宅建设以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设

使用时，需遵循严格的审批程序：

建设单位或个人要向相关部门提出申请，提交建设项目的可行性研究报告、用地规划等材料。经审核符合土地利用总体规划和相关政策后，再由有批准权的人民政府批准。

流转方面，集体建设用地的流转受到一定限制。现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设，城乡二元结构下形成了分割的土地市场，流转需在符合规定的条件和程序下进行，以保障土地资源的合理利用和农村集体的合法权益。

集体经营性建设用地

入市需满足一定条件：首先，必须符合土地利用总体规划、城乡规划等相关规划要求；其次，要经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

其用途主要用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目。

入市后，收益分配也有明确规定。收益除用于土地平整费用、地上附着物拆除费用等合理支出和村集体公益事业支出外，剩余部分将用于村集体经济组织成员收益分配。

这种收益分配方式让村集体、农民以及企业等多方受益，促进了农村经济的发展。

1、集体农用地流转：常见的有转包、出租、互换、转让等

①转包：承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营；

②出租：承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。

目前，集体农用地流转规模不断扩大，促进了农业规模化、集约化发展。但也存在一些问题，如流转程序不规范，部分流转未签订书面合同；土地流转价格机制不完善，农民利益难以保障等。

集体建设用地流转：存在诸多限制

流转范围主要局限于本集体经济组织内部，且用途受到严格管控，不得擅自改变为非农业建设用途。审批程序复杂，需经过多部门审核和相关政府批准。

特殊情况在于，若涉及公共利益项目，流转可能会受到政策倾斜。流转虽能盘活农村土地资源，提高土地利用效率，但也可能引发土地权属纠纷，影响农村社会稳定。

同时，由于流转市场不成熟，可能导致土地资源配置不合理。

集体经营性建设用地：流转意义重大

它打破了城乡二元土地市场格局，实现了与国有土地同等入市、同权同价，增加了农村集体和农民的财产性收入，促进了城乡要素的合理流动和优化配置。

试点成果显著，一些地区通过流转吸引了大量投资，推动了农村产业发展和城镇化进程。

然而，流转也面临挑战，如相关法律法规有待进一步完善，流转市场的监管机制不够健全，部分农民对流转政策的认知和参与度不高等。

据四川省自然资源厅消息，农村集体经营性建设用地入市试点启动以来，四川已完成入市94宗、面积1040亩，成交金额6.27亿元。全省坚持边试点、边总结形成了一批实践和制度成果。

以四川泸州市古蔺县为例：2023年7月18日，地块位于古蔺县金兰街道城北街社区17组，宗地编号为2023-69号，出让面积10.22亩，土地用途为商业设施用地，出让年限为40年。成交价：28.67万元/亩，总价293.0074万元。

通过以上解析，大家是否对土地性质有所了解，如果你在乡村发展农旅项目，那一定要了解土地，想做哪类农场，就流转对应性质的土地，不踩土地的红线，避免金钱损失。

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集体用地属于什么土地性质

土地是经济的源头，在涉及乡村的评估和咨询中接触到集体用地是不可避免的事情，很多人想要求取集体农用地价格，却对农用地的分类不清楚。若是农用地分类不清，价格肯定不会清楚；还有集体建设用地和集体经营性建设用地的概念混淆想要随便设定，因此写个短文科普一下其中的区别。

从土地管理法关于农用地的定义来看农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、园地、草地、农田水利用地、养殖水面等，这里根据自然资源部发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》对集体农用地分类进行了整理，具体如下。

要注意农用地里有设施农用地，是指用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地。其中，作物种植设施用地包括作物生产和为生产服务的看护房、农资农机具存放场所等，以及与生产直接关联的烘干晾晒、分拣包装、保鲜存储等设施用地；畜禽水产养殖设施用地包括养殖生产及直接关联的粪污处置、检验检疫等设施用地，不包括屠宰和肉类加工场所用地。

集体建设用地是指乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设用地，集体建设用地中最常见的是集体工业用地和农民宅基地。

2004版的土地管理法对集体建设用地的使用进行了严格的限制，只有四种情况才能使用集体建设用地。

　（1）农村集体经济组织兴办企业；

　（2）乡镇村公共设施、公益事业建设；

　（3）农村村民建住宅；

　（4）集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业或乡镇企业破产、兼并致使集体建设用地使用权转移。

2019版的土地管理法增加了集体经营性建设用地的表述，允许规划确定的工业、商业（包括仓储物流、办公、租赁性住房等）等农村集体经营性建设用地，可由土地所有权人直接以出让、出租等方式交由其他单位、个人使用；单位、个人以出让等方式取得集体建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押。

集体经营性建设用地有两个前提条件：

1、土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

2、集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，与国有出让建设用地是“同地同权”的概念，土地价格水平与国有出让建设用地价格相当。但一定要注意的是，对于集体经营性的用地出让仍在少数地区试点中，目前仍不多见，要注意土地使用权来源是否是出让取得并提供集体土地出让合同、土地使用权证是否有“经营性”或“流转”的标注。因集体经营性建设用地在试点之中，要特别关注土地利用条件，是否有全年限自持、分割销售等限制。下面第一张是集体经营性建设用地的不动产登记信息，第二张是集体建设用地不动产权证，可以看到两者的土地登记有明显区别。

集体经营性建设用地

集体建设用地

目前集体建设用地的使用权流转仍在农民集体狭小的范围内，集体经营性建设用地的土地使用权突破了农民集体的范围，由于享有的土地权益不同，地价也不相同。要特别注意不能把集体建设用地理解或随意设定为集体经营性建设用地，这样会导致严重后果。要关注集体建设用地的土地利用总体规划、土地登记证明记录、土地出让合同（集体经营性建设用地）等资料。为方便区分，我把两者间差异列了个简表进行对比。

来源：估价的胡思乱想

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集体用地上建设的厂房是否属于违建

土地管理法实施条例

第三十七条　国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

概念和分类

集体建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

1

入市条件

集体经营性建设用地入市有三个主要条件：一是必须是规划确定的。规划包括土地利用总体规划和城乡规划，现在正在编制“多规合一”的国土空间规划，国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途。也就是说，编制国土空间规划非常重要，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，今后是无法安排使用的。二是必须是经营性用途的。也就是主要用于工业、商业等经营性用途，属于公共公益用途的，不在这个范围。三是必须要登记。只有经过依法登记的集体经营性建设用地，才可入市使用。

2

主要来源

主要有两种来源：一是存量。也就是现有的集体建设用地。二是新增。今后每年可安排一定的新增建设用地指标，只转不征，使其成为可入市的集体经营性建设用地。新《土地管理法》第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

还有一种来源，就是通过盘活利用闲置宅基地，使其成为可入市的集体经营性建设用地。2019年9月30日，农业农村部印发的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》 提出：“鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。”但这个文件表述不够严谨，没有体现规划管控、用途管制和依法登记。2021年6月28日，河北省委农村工作领导小组印发《河北省农村闲置宅基地盘活利用指导意见》，提出“允许农村集体经济组织在妥善处理产权和补偿关系后，在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地依法登记后，按照规划确定的用途，稳妥有序引导集体经营性建设用地入市。”河北这个文件表述是非常严谨的，而且允许“废弃的集体公益性建设用地”也可转变为集体经营性建设用地。

3

可使用情形

使

可使用集体经营性建设用地的，主要指工业、商业等经营性用途，鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

最新规定是，保障性租赁住房也可以使用集体经营性建设用地。2021年6月24日，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出：人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

需要注意的是，目前有些开发商打着“农村集体经营性建设用地入市”的旗号，借“民宿”之名，实际占用集体建设用地建“别墅”，继续搞“小产权房”，公开对外销售，这是现行法律法规不允许的。

4

使用方式

主要是出让和出租两种方式。新《土地管理法》第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

对如何出让和出租，具体要求是两个“应当”：一是应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。二是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

5

使用年限

参照国有建设用地使用年限。《土地管理法实施条例》第四十三条规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

6

二级市场

可以通过二级市场正常流转。《土地管理法》第六十三条规定；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

《土地管理法实施条例》第四十三条补充规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

7

程序规定

第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。新《土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第二步，编制出让、出租方案。新《土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

第三步：出让并签订合同：新《土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

第四步：交费和办理登记。新《土地管理法实施条例》第四十二条　集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

8

使用权收回

可以由村集体依法收回。《土地管理法》第六十六条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

以上资料来源《中华人民共和国土地管理法实施条例》和网络资料整理，欢迎补充完善、指正。转自“云南国土空间规划”

集体用地是什么性质

来源：中国证券报

中国政府网4月7日消息，中共中央、国务院近日印发的《加快建设农业强国规划（2024—2035年）》提出，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。

规划明确，到2027年，农业强国建设取得明显进展。乡村全面振兴取得实质性进展，农业农村现代化迈上新台阶。到2035年，农业强国建设取得显著成效。乡村全面振兴取得决定性进展，农业现代化基本实现，农村基本具备现代生活条件。到本世纪中叶，农业强国全面建成。

全领域推进农业科技装备创新

农业农村部负责人表示，规划提出了加快建设农业强国七方面重点任务。这些任务涵盖“三农”工作的方方面面，是个有机整体。其中，前五方面任务聚焦农业现代化，体现建设农业强国“五个强”的要求；后两方面任务聚焦农村现代化，体现建设农业强国要一体推进农业现代化和农村现代化的要求。

具体包括：全方位夯实粮食安全根基，把中国人的饭碗端得更牢更稳；全领域推进农业科技装备创新，加快实现高水平农业科技自立自强；全环节完善现代农业经营体系，促进小农户和现代农业发展有机衔接；全链条推进农业产业体系升级，提升农业综合效益；进一步深化农业对外合作，培育农业国际竞争新优势；高质量推进宜居宜业和美乡村建设，提升农村现代生活水平；促进城乡融合发展，缩小城乡差别。

规划明确，全领域推进农业科技装备创新，加快实现高水平农业科技自立自强。以农业关键核心技术攻关为引领，以产业急需为导向，加快以种业为重点的农业科技创新，推进重大农业科技突破，以发展农业新质生产力推进农业强国建设。

加强农业科技成果转化，推动农业主产区与科技创新活跃区深度合作。推动种业自主创新全面突破。深入实施种业振兴行动，加快实现种业科技自立自强、种源自主可控。推进农机装备全程全面升级。加强大型高端智能农机、丘陵山区适用小型机械等农机装备和关键零部件研发应用，加快实现国产农机装备全面支撑农业高质高效发展。推进老旧农机报废更新，优化农机装备结构。打造重要农机装备产业集群，建立上下游稳定配套、工程电子等领域相关企业协同参与的产业格局。

规划明确，促进数字技术与现代农业全面融合。建立健全天空地一体化农业观测网络，完善农业农村统计调查监测体系，建设全领域覆盖、多层级联通的农业农村大数据平台，健全涉农数据开发利用机制。研发具有自主知识产权的智慧农业技术，健全智慧农业标准体系，释放农业农村数字生产力。

拓宽农民增收致富渠道

规划提出，全链条推进农业产业体系升级，提升农业综合效益。依托农业农村特色资源，开发农业多种功能，挖掘乡村多元价值，加快构建粮经饲统筹、农林牧渔并举、产加销贯通、农文旅融合的现代乡村产业体系，把农业建成现代化大产业。

推动农产品加工流通优化升级。健全县乡村物流配送体系，鼓励大型电商平台、物流、商贸等主体下沉农村，发展农村电商服务网点。促进乡村产业融合发展。推进生产、加工、流通等全环节升级，拓展产业增值增效空间。深入推进优势特色产业集群、现代农业产业园、农业产业强镇建设，实施农村产业融合发展项目。扶优培强农业产业化龙头企业，做大引领行业发展的产业链“链主”企业和区域头部企业，做优中小企业，形成生产协同、技术互补、要素共享的企业发展阵型。大力培育乡村新产业新业态，推动农业与旅游、教育、康养等产业深度融合，丰富休闲农业和乡村旅游产品。

在促进城乡融合发展，缩小城乡差别方面，规划强调，拓宽农民增收致富渠道。壮大县域富民产业，推动县域产业加快融入邻近大中城市产业链供应链创新链，引导劳动密集型产业梯次向县域转移。支持涉农高校、企业办好高质量职业技能培训，鼓励开展农民工急需紧缺职业专项培训，健全跨区域就业服务机制，建立区域劳务协作平台，促进农民就业拓岗增收。加强农村宅基地规范管理，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。健全城乡居民基本医疗保险筹资机制，推进基本养老保险制度覆盖全体农村居民并适时提高基础养老金标准，健全低保标准制定和动态调整机制。

规划提出，推进城乡融合发展。统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平。完善城乡融合发展体制机制和政策体系，促进城乡要素平等交换、双向流动，推动公共资源均衡配置。健全政府投资与金融、社会投入联动机制，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例。构建城乡统一的建设用地市场，新编县乡级国土空间规划安排不少于10%建设用地指标用于农业农村。健全农业转移人口市民化配套政策体系，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利。把县域作为城乡融合发展的重要切入点，推动城乡交通道路连接、供电网络互联、客运物流一体，促进城乡基本公共服务标准统一、制度并轨。加强县域商业体系建设，发掘农村消费潜力。

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