公摊率计算公式，公摊率和公摊系数区别
大家好，由投稿人罗奕来为大家解答公摊率计算公式，公摊率和公摊系数区别这个热门资讯。公摊率计算公式，公摊率和公摊系数区别很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
公摊率的定义
公摊部分是指整个建筑物的公共部分，由整个建筑物的所有人共有的建筑面积。不管是多层，高层，还是商品房都有公摊。公摊越大，房屋的利用率越低，反之，房屋利用率就越高。
公摊面积越小，购房者所需投入的额外成本就越小。建筑的户型，套数，公共设施的数量，以及建筑本身的大小等等，都会对公摊面积产生影响。
一、什么是公摊面积与非公摊面积？
公摊：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公摊门厅、走廊、值班室、共用墙壁；非公摊：仓库、车库、暖气通道、作人防工程用的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不计入公摊。
二、如何计算公摊面积呢？
房屋建筑面积=房屋建筑面积+公摊面积。
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积。
公摊系数=公摊总面积/(套内建筑面积*总套数)套内建筑面积=套内使用面积+墙面积+阳台面积注意事项：外墙隔水层的中线，套内墙面积的计算；阳台的分界，是否封闭，是否完全封闭，是否完全封闭半。
三、一般公摊面积是多少呢？
住房类别不同，公摊比例也不同：
七层以下住宅的公摊率为7%至12%；
七至十一层住宅的公摊率为10%至16%；
十二至三十三层住宅的公摊率为十四至二十四；
别墅式住宅的公摊率为1-8%。
应该注意的是：
1、同一栋楼两梯两户的公摊，比一梯两户的公摊要大，但一梯两户的方便程度肯定不如二梯两户。
2、点式楼与板式楼的公摊不一样；房屋较大，公摊就多一些；房屋较小，公摊就少一些；住在既有楼梯又有电梯的单一住户，其公摊面积也不同。
3、公共设施、走廊的面积越大，楼梯的高度越高，公摊面积越大。
四、如何规避公摊面积的风险？
首先是向开发商要公开的资料；其次是要求建筑设计图纸，让建筑专业人员来计算；最后是在购房合同中明确规定公摊面积。
有关法律规定，开发商交房时，房屋总建筑面积与合同面积误差不超过3%，误差超过3%的，多出的部分由开发商免费退还，少出的部分，由开发商赔偿业主，同时可选择退房。
公摊率多少是符合标准的
购买一套建筑面积110.25平方米的房子，到手后却发现套内面积只有61平方米左右，这让青岛市民李先生很受伤。与百平方米住宅档位不相称的狭小空间，每个房间都不超过9平方米，让原本满怀期待等着收房的好心情一下跌到谷底。李先生的遭遇经媒体报道，有关公摊面积的讨论再次多了起来。
李先生还是有机会维护自己权益的。根据购房合同，开发商向其承诺套内建筑面积为75.24平方米，收房后初步测量实际套内面积仅61平方米。按照有关规定，如果能确定交房时房屋面积有缩水，根据缩水程度不同，购房人有权要求退房，同意不退房的，可以要求房地产开发企业退还相应房价款。
可想想就知道，作为消费者的李先生们走向维权之路何其艰难。涉及公摊面积的知识专业性强，而一些开发商为了利益最大化在公摊面积上做文章，暗藏进不少“猫儿腻”。购房人常常被购房合同中的专业术语或是开发商的承诺绕晕，真正了解清楚实际公摊率、得房率等情况还需要一番精密换算。多数消费者很难弄清开发商是否按合同约定和相关法律规定做出公摊面积，收房要求助专门的商业机构测量，还可能要去有关部门查询备案数据，甚至需要聘请律师。
也正是因为多年来有关公摊面积的纠纷频发，取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。当前我国住宅建筑基本以建筑面积交易。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等公用建筑面积，是构成商品房建筑面积的一部分。公用建筑面积会分摊到各家各户，购房者除了为实际居住的套内使用面积付钱，还要为小区内的公用建筑面积买单。
这些所谓公摊部分是实际需要的，是保障居住生活的重要组成部分，直接影响居住质量与舒适度。人们呼吁取消公摊面积，并非要取消这些公用部分，而是呼吁改变购房时的交易计量方式，不再以包含公用部分在内的建筑面积交易，代之以套内使用面积计算。持取消公摊面积观点的人认为，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积，只能听凭开发商之言。“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题引起越来越多购房者不满，公摊面积如果多算，不仅增加购房款，后续的取暖费、物业费由于也以建筑面积计算，购房者会长期多支付费用。
按套内使用面积计算是国际通行做法。提高标准国际化水平是深化我国标准化工作的重要一环，从提高我国工程建设标准与国际通行做法一致性的角度，按套内使用面积计算，不失为将住宅面积计算方式与国际接轨的一项积极探索。
2019年2月，《住宅项目规范（征求意见稿）》第一次向社会公开征求意见时，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被写入征求意见稿，并引起了广泛关注。牵头承担《住宅项目规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关负责人曾表示，以套内使用面积交易可以解决两个问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。从技术角度明确按套内使用面积交易，有利于保护消费者权益。
时隔3年，2022年3月，当《住宅项目规范（征求意见稿）》再次向社会公开征求意见时，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并未再出现在征求意见稿中，且也没有出现应以什么方式进行交易的表述。看起来，这一问题尚需有关部门进一步斟酌研判。
其实，无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算，无非是购房单价有不同，购房者付出的总购房款按照市场行情通常是相对固定的。在当下仍以建筑面积交易的情况下，应完善政策，让公摊面积的计算更清晰透明，保护好消费者权益。比如，完善相关规定，尝试对公摊面积比例做出约束，防止乱公摊和公摊面积过大等行为；销售房屋时，房地产开发企业应该完整准确公开公摊原则、公摊部位以及具体数据，有关主管部门也应主动公开信息，便于购房者查询；商品房买卖合同签订时，应明确成交总价、建筑面积、使用面积；对于存在有关公摊面积违法违规行为的房地产开发企业，应采取措施予以惩治。（亢 舒）
来源： 经济日报
公摊率一般是多少
文|马小龙
110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……这种看起来非常离谱的事情，却真实地出现在了青岛市民李黎（化名）的现实生活中。
据《法治日报》报道，李黎向售房方咨询得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。这再次引起了关于公用建筑面积（以下简称“公摊面积”）的讨论。
那么，究竟公摊面积该如何计算，有没有相应的具体规定，此事又暴露出购房者当前面临的哪些具体难题？这些现实存在的疑问，无疑都需要引起相关方面的重视。
我国《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于哪些建筑面积应计入公摊面积，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中也有着具体的规定和标准。但国家层面对于公摊率却并没有清晰的规定，现实中，公摊率的制定往往要依据住宅小区的环境以及公共设施建筑面积等因素来进行具体核算，因此也给了开发商以较大的自主操作空间。
然而，就算如此，此事中，房屋的公摊率从买房前的31%到收房时的46%，却也着实违背了相应的常识，损害了消费者的基本权益。即便是高层建筑，占建筑面积比例近一半的公摊率也在某种程度上不具备相应的合理性，更何况还与消费者买房前看到的宣传数据存在很大的差异，其中是否涉及虚假宣传等问题应该得到进一步的检视。
售房方称，实际测量后的套内面积减少是因为将外墙的一半厚度计入套内建筑面积。但《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确规定，外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半归属于公用建筑面积。就此去看，售房方的解释显然缺乏合理性，也难以立得住脚。
近年来，随着城市化进程的不断推进，越来越多的普通公众开始选择在城市中购房，但公摊面积的存在却始终饱受诟病。在今年“取消公摊面积”也一度成为热搜话题，引起广泛关注。但从《法治日报》报道的内容去看，目前社会各界对是否取消公摊面积存在着相应的分歧，主要还是涉及取消公摊面积后公共区域的产权归属以及物业费、供暖费的缴纳等问题。这些现实考量有其合理性，理应得到重视。
但在此事中，46%的公摊面积显然“离了个大谱”，不符合基本的常识。这个问题出现的背后有多少属于开发商的“自主操作”，其中是否存在“灰色空间”，显然监管部门值得细细琢磨。对购房者而言，公摊面积多占一平米，其实都在影响着今后的居住品质，更何况公摊面积一下子增加了近20平方米。这对购房者形成的心理冲击不可谓不大。
也因此，针对当前暂时难以取消却又饱受诟病的公摊面积和公摊率，相关方面显然需要加以重视，不妨在经过缜密调研后出台更为细致的规定，对开发商划定公摊面积的“自由度”予以规制，在既有规定下尽力维护购房者的利益。要知道，如果开发商手中对公摊面积的自主操作空间过大，对购房者而言显然并不公平。长此以往，对房地产市场的负面影响显然会进一步加大。
对购房者和开发商而言，购房的过程显然是一个不断博弈的过程，但在这个过程中，规则的水平理应保持平衡，不能倾斜得太厉害，唯有如此，房地产市场才能长久、健康地发展。
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图片：新华网
公摊率是怎么计算出来的呢
购买一套建筑面积110.25平方米的房子，到手后却发现套内面积只有61平方米左右，这让青岛市民李先生很受伤。与百平方米住宅档位不相称的狭小空间，每个房间都不超过9平方米，让原本满怀期待等着收房的好心情一下跌到谷底。李先生的遭遇经媒体报道，有关公摊面积的讨论再次多了起来。
李先生还是有机会维护自己权益的。根据购房合同，开发商向其承诺套内建筑面积为75.24平方米，收房后初步测量实际套内面积仅61平方米。按照有关规定，如果能确定交房时房屋面积有缩水，根据缩水程度不同，购房人有权要求退房，同意不退房的，可以要求房地产开发企业退还相应房价款。
可想想就知道，作为消费者的李先生们走向维权之路何其艰难。涉及公摊面积的知识专业性强，而一些开发商为了利益最大化在公摊面积上做文章，暗藏进不少“猫儿腻”。购房人常常被购房合同中的专业术语或是开发商的承诺绕晕，真正了解清楚实际公摊率、得房率等情况还需要一番精密换算。多数消费者很难弄清开发商是否按合同约定和相关法律规定做出公摊面积，收房要求助专门的商业机构测量，还可能要去有关部门查询备案数据，甚至需要聘请律师。
也正是因为多年来有关公摊面积的纠纷频发，取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。当前我国住宅建筑基本以建筑面积交易。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等公用建筑面积，是构成商品房建筑面积的一部分。公用建筑面积会分摊到各家各户，购房者除了为实际居住的套内使用面积付钱，还要为小区内的公用建筑面积买单。
这些所谓公摊部分是实际需要的，是保障居住生活的重要组成部分，直接影响居住质量与舒适度。人们呼吁取消公摊面积，并非要取消这些公用部分，而是呼吁改变购房时的交易计量方式，不再以包含公用部分在内的建筑面积交易，代之以套内使用面积计算。持取消公摊面积观点的人认为，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积，只能听凭开发商之言。“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题引起越来越多购房者不满，公摊面积如果多算，不仅增加购房款，后续的取暖费、物业费由于也以建筑面积计算，购房者会长期多支付费用。
按套内使用面积计算是国际通行做法。提高标准国际化水平是深化我国标准化工作的重要一环，从提高我国工程建设标准与国际通行做法一致性的角度，按套内使用面积计算，不失为将住宅面积计算方式与国际接轨的一项积极探索。
2019年2月，《住宅项目规范（征求意见稿）》第一次向社会公开征求意见时，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被写入征求意见稿，并引起了广泛关注。牵头承担《住宅项目规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关负责人曾表示，以套内使用面积交易可以解决两个问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。从技术角度明确按套内使用面积交易，有利于保护消费者权益。
时隔3年，2022年3月，当《住宅项目规范（征求意见稿）》再次向社会公开征求意见时，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并未再出现在征求意见稿中，且也没有出现应以什么方式进行交易的表述。看起来，这一问题尚需有关部门进一步斟酌研判。
其实，无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算，无非是购房单价有不同，购房者付出的总购房款按照市场行情通常是相对固定的。在当下仍以建筑面积交易的情况下，应完善政策，让公摊面积的计算更清晰透明，保护好消费者权益。比如，完善相关规定，尝试对公摊面积比例做出约束，防止乱公摊和公摊面积过大等行为；销售房屋时，房地产开发企业应该完整准确公开公摊原则、公摊部位以及具体数据，有关主管部门也应主动公开信息，便于购房者查询；商品房买卖合同签订时，应明确成交总价、建筑面积、使用面积；对于存在有关公摊面积违法违规行为的房地产开发企业，应采取措施予以惩治。
（记者亢舒）
来源： 经济日报
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