上海商住两用房房源，上海商住房可以落户口吗?
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上海商住楼限购吗
经济观察网 记者 符小茵4月20日，冉冉接公司通知，要求上报所属的“三区”类型。随后，她在查询“三区”的小程序上输入自己的住址，搜索显示无结果。
“果然如此”，这结果在冉冉意料之中。
所谓“三区”，是指封控区、管控区和防范区，不同区遵循不同的防控策略。4月11日，上海根据核酸初筛结果和风险研判情况，公布了第一批“三区”名单。
冉冉之所以对处于“三区”之外反应平静，是因为在过去的一个月，她已经习惯大多数时间处于城市管理的视阈之外。
封控期间，城市居民有待解决的主要问题包括核酸要去哪里做、物资要怎么领取、出现紧急情况怎么办。不止冉冉对这些问题有疑惑，和她同住一层楼的另外5户人家，以及临近3栋商住楼的其他住户，对此都很茫然。
这4栋三层小楼，属于一个2000年左右建成的住宅小区的商业配套楼宇，一楼开设超市、快递驿站等，楼上则住着人，冉冉和其他近20户居民就是商住楼里的住户。
商住房，通常指商业、办公用地上建成的建筑用于居住。上海市光明律师事务所合伙人律师付永生向经济观察报表示，在房地产发展过程中，商住楼属于民法典规定的经营性用房范围，具体包括酒店式公寓、公寓式办公房、商住两用房，其中酒店式公寓对应商业用地，公寓式办公房对应办公用地。
不过，由于商住房不受限购政策的影响，因此在一线城市提高住宅购房门槛时，商住房作为一种用途暧昧的产品反而颇受市场青睐。
2017年5月，为整顿擅自改变房屋规划用途为居住的现象，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，明确停止审批公寓式办公项目等。
即便如此，这一政策出台前，市场已经积累了庞大的商住房住户，据同策研究院数据，2007年-2017年上海类住宅项目总成交面积约在600万平方米，若简单以每户60平方米粗略估算，这类项目提供的房子约为10万套，它们往往以装潢现代、地段临近市中心、户型小巧而吸引年轻住户。
冉冉选择商住房的理由便是，能以不到2000元的价格在离地铁口不远的地方租到一个带独卫的单间。然而，在这一轮疫情防控中，像冉冉这样的住户，真切地感受到了商住房所处的盲区。
4月初，亦有不少商住房住户在微博“上海抗疫求助”等超话发出呼救，表示其所在公寓、商业大厦在街道办的管理视线之外，没有得到政府派发的物资，面临断粮，也有住户反映得不到有组织的核酸、抗原检测。
三区之外
其实在更早的三月中旬，浦东推行网格化核酸筛查时，冉冉就意识到，“自己是没有人管的”。网格化筛查中，她没有收到任何街道要求配合核酸检测工作的通知。
直到3月24日，冉冉收到一条防控办的消息，告知她此前的网格化筛查环节没有她的核酸记录，如果她在24小时内不完成核酸检测，有可能会面临生活不便。为此，冉冉只能赶紧跑到医院做了核酸。
3月28日，浦东封控，上海开展新一轮核酸筛查工作，冉冉再次面临“谁来组织我们做核酸”的难题。
她从楼上的住户处打听到街区附近的派出所有核酸检测点，便出门完成了封控期间的第一次核酸检测。3月30日，浦东开展第二轮核酸筛查，冉冉原本打算再到之前的采样点检测，但是现场工作人员告诉她，这是一个定向的核酸检测点，只针对某村的居民开放，要持有检测券才可以检测。
被拒之后，冉冉打电话问房东，她们的核酸检测点在哪里？房东告诉冉冉，她所在的商住楼归旁边小区的物业管理，冉冉这才知道，原来她们也是有物业的。楼下超市的工作人员也证实了房东的说法，随后补充道，物业只在催收物业费的时候来过。
冉冉与小区物业沟通之后，对方表示这由居委会决定。后续冉冉致电居委会，居委会回复只负责住宅小区里面居民的核酸检测，不管外面的，但是可以帮忙向上反馈情况。
最终，在街上寻找了将近2个小时之后，冉冉终于在一处酒店门口找到了愿意接受她的核酸检测点，她也成为当天四栋商住楼住户里为数不多完成了核酸检测的人。
之后，房东把冉冉这栋的住户与另外一栋的拉在一起，组建了微信群，并让群里商议出一个对接人，这时，冉冉才知道，隔壁栋原来与自己归属同一个房东，准确来说，是二房东，房子是在某公司名下的。等到发放物资的时候，四栋中的另外两栋住户问上门，冉冉恍然，原来那边还有住户。
上报联系方式后，冉冉顺其自然成了两栋住户的小组长，随后有镇政府的人联系她统计住户人数，询问抗原检测情况，并提供了抗原试剂盒。不过，镇政府的对接电话往往打不通，“只有他们找我们的份”。
何时何地去哪里做核酸，冉冉也只能等通知。有时候安排的核酸点就在附近几百米处，有时候则在1公里外。4月上旬，在镇政府的安排下，他们跟随全市核酸的节奏，分别在4日和10日做了两次核酸。
此外，由于没有纳入三区范围内，即便这四栋商住楼住户在过去半个月一直没有阳性病例，按理可以在街镇范围内适度活动，但出于慎重，冉冉还是选择了足不出户。
还有更多的商住楼没有被纳入三区范围。静安区某公寓住户晓曦向经济观察报表示，无论在查询的小程序上输入公寓地址或者名字，都显示无结果，而临近两家公寓也面临这样的状况。与此同时，自从4月4日最后一次下楼检测核酸后，他们再也没能出门，即便到目前为止，公寓200多人无一例阳性。
终于来到的物资
4月7日，上海市疫情防控工作新闻发布会明确了各区要为属地全口径的实有人口提供生活物资保障。对非住宅区人群，例如商住楼、公寓楼、写字办公楼、宾馆酒店、工地、厂房车间等地的人群，同样落实生活物资供应保障。
4月8日，冉冉及四栋商住楼住户第一次收到了政府发放的物资，大礼包里面有两根胡萝卜、一根白萝卜、两根玉米、一包挂面、一个花椰菜、一个西兰花、两个土豆、一包熟制品鸭。
看着小冰箱被填满，冉冉感到了安心。
在浦东封控前的3月下旬，由于街区的小区已经时常处于封闭式管理的状态，冉冉就有意识地囤了部分食物，因此，听到浦东要先封控4天时，冉冉并没有很担心储备。
不过，随着镇上筛查出的阳性病例增多，冉冉预感不会如期解封。4月1日早上起床后，她掀开窗帘，看到街上无人走动，商铺大门依旧紧闭，而买菜APP上也依旧抢不到菜，“一切都是那么黯淡”。
她的储备也已告急。冉冉开始翻阅之前添加的各类蔬菜群、鸡蛋群、水果群，寻找价格合适的果蔬，最后以13块钱一斤的价格买了莴笋和苹果。这段时间，各种果蔬肉类价格也在飞涨，两块鸡胸肉加两个鸡腿的套装能卖到80元，平时4块鸡胸肉也才卖7元；果蔬礼盒则是200元20斤起卖。
并非下单了就能确保收到货，也要看运气。由于住户群里不足20人，他们一般成不了团；或者下单成功了，超市也有时无法配送。
与此同时，冉冉发现旁边的小区已经开始发放第一波物资，货车驶过她的窗前，她看到小区物业开始将一箱箱物资搬运下车。
但是要联系谁申请政府物资呢？晓曦曾经问过公寓的管理方，但是对方明确回复她，商用公寓就是没有政府物资。冉冉也不清楚物资归谁管，她和住户继续给镇政府的对接人打电话。拨通后，对方并没有向冉冉保证一定有物资，只是说“可能会发”。终于，在4月8日，冉冉被通知下楼领第一次物资。
上海光明律所的律师付永生表示，商住楼类似住宅，实际上又不是住宅。商住楼可以聘请物业公司、成立业委会，但成立不了居委会。虽然居委会属于居民自治组织，不是政府组织，但很多街道（镇）政府疫情物资供应主要和居委会直接对接，和物业公司、业委会对接的比较少。不过，根据《传染病防治法》第40条则规定，在隔离期间，实施隔离措施的人民政府应当对被隔离人员提供生活保障。
之后的4月18日，冉冉又收到了第二次物资，这次是调料大礼包，包括一包盐、一包糖、一瓶醋、一瓶料酒、一瓶酱油、一个饼干、两包零食鱼干，以及两盒莲花清瘟胶囊。“如果没有政府的物资，活肯定是能活下去的，但是只能说是苟且”。
所幸，冉冉在4月14日拿到了公司慰问的礼包，里面有一大包肉糜、一块五花肉，还有花椰菜、洋葱、茄子、豆角、土豆等蔬菜。
而4月1日至22日，据隔壁小区的住户反馈，他们一共收到了四波物资。第一次是蔬菜和肉，第二次是米、油和牛奶，第三次是蔬菜礼包以及连花清瘟胶囊，第四次是调料。其中第三次的蔬菜礼包包括两个茄子、两根黄瓜、三个洋葱、两个花椰菜、五颗大蒜、两根红萝卜、两个白萝卜。
收到公司派发的礼包之后，冉冉在群里发了一句，有缺菜的可以问她。她又想起前段时间物资紧张的时候，楼上的大叔给她送了一袋挂面，便微信私聊他是否缺菜，表示自己现在手头有比较充沛的物资。
目前，多名商住房住户告诉经济观察报在4月中下旬收到了第一批物资，晓曦亦在4月20日收到了政府发放的一把面、一包米和一桶油。
（应受访者要求，冉冉、晓曦为化名）
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上海商住两用房最新政策
近日，上海市黄浦区规划和自然资源局发布国有土地使用权协议出让公示，拟以协议方式出让三宗普通商品房、商业用地，意向用地者为上海永业城市更新建设发展有限公司。公示期满，不存在违反法律法规行为的，将与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让合同》。
上海永业城市更新建设发展有限公司的股东为上海永业（集团）有限公司，后者为上海市黄浦区国有资产监督管理委员会全资持有的公司，永业集团的主业为房地产经营管理、开发项目等。
出让文件显示，三宗地块属于旧改政企合作项目，出让总价为194.4271亿元，土地面积5.25万平方米，规划建筑面积为19.44万平方米。
其中，黄浦区C010301单元205A-03地块土地面积1.41万平方米，容积率为1.45，出让价格为15.8741亿元，楼板价为7.89万元/平方米。
黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块的用地面积1.6万平方米，容积率为3.97，出让价格为45.6858亿元，楼板价为7.98万元/平方米。
上述两幅地块公示期均至11月27日截止。
黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块的用地面积2.1万平方米，容积率6.69，出让价格为132.8672亿元，楼板价为9.51万元/平方米。地块公示期至11月29日截止。
据好地网上海的信息，本次出让地块周边在售项目露香园二期，于今年3月首次开盘，共推出262套高层房源，认购率106%，网签率97%，均价16.45万元/平方米；今年6月，该项目再次开盘，推出12套联排房源，网签率26%，均价28万元/平方米；今年11月，露香园二期第三次开盘，推出150套高层房源，均价17.6万元/平方米，认购率101%。
同样位于该项目周边的还有翠湖天地六期。今年9月，该项目首次开盘，推出108套超高层房源，认购率364%，累计网签100%，均价21万元/平方米。中海顺昌玖里和恒昌玖里项目在售，累计推出185套别墅及512套高层、超高层房源。顺昌玖里于今年3月开盘，推出512套高层、超高层房源，认购率144%，累计网签96%，均价17.3万元/平方米；顺昌玖里和恒昌玖里于6月和8月两次分别推出49套和40套别墅房源，均售罄。
出让文件明确，黄浦区C010301单元205A-03地块住宅建筑面积5000平方米，商业建筑面积13865.21平方米，可与黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块、黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块的地上经营性建筑面积可进行统筹，统筹的调整幅度不得超过自身规划建筑面积的10%。
出让文件显示，本次拟出让的地块应配建的5%保障性住房，可统筹配建至黄浦区半淞园社区C010501单元350-05地块（申贝地块）。
出让文件明确中小套型住宅的要求：黄浦区C010301单元205A-03地块与黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块、黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块新建高层住宅的中小套型住房供应比例不低于40%，约58800平方米。其中12400平方米在黄浦区C010301单元205A-03地块、黄浦区C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块、黄浦区C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块、淮海社区67、68、71地块中统筹配建。
中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。文件还要求，全装修住宅建筑面积应占该出让宗地新建商品住宅建筑面积的100%（三层及以下的低层住宅除外）。
功能业态方面，出让地块内商业遵循淮海中路商圈一轴两圈总体规划，并符合上海市商业空间布局中对东片国际消费集聚区的规划。建议未来通过细分商业分区，联动大新天地片区商业，构建差异化的主题定位，完善全时消费体验，实现商业引流。同时考虑到地块内含一定住宅，建议配置部分居民服务类业态，如便利店、特色餐饮、美容美发等。
出让文件要求，出让地块建成商业物业须统一招商、统一运营管理。同时，受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业。
上海商住房可以办居住证吗
近日，上海市黄浦区规划和自然资源局发布国有土地使用权协议出让公示，拟以协议方式出让三宗普通商品房、商业用地，意向用地者为上海永业城市更新建设发展有限公司。公示期满，不存在违反法律法规行为的，将与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让合同》。
上海永业城市更新建设发展有限公司的股东为上海永业（集团）有限公司，后者为上海市黄浦区国有资产监督管理委员会全资持有的公司，永业集团的主业为房地产经营管理、开发项目等。
出让文件显示，三宗地块属于旧改政企合作项目，出让总价为194.4271亿元，土地面积5.25万平方米，规划建筑面积为19.44万平方米。（澎湃新闻记者 庞静涛）
上海商住两用房交易税费
12月30日，上海第八批集中供地首日，宝山区N12-0402 单元K1-11地块吸引两位竞买人参与竞拍，最终，中国金茂（00817.HK）旗下的西安常茂置业有限公司与招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体击败建发国际集团（01908.HK）间接拥有的苏州兆坤房地产开发有限公司，以43.0693亿元的价格竞得，溢价率16.03%，成交楼板价为34496元/平方米。
出让文件显示，该地块规划为普通商品房、商业用地；地块位于宝山区淞南镇，距离轨交18号线（在建）通南路站0.2公里、轨交3号线长江南路站1.2公里；出让面积为56751.13平方米，容积率为2.2；起始总价为37.1193亿元。
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