招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 11号令,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 土地估价

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招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 修改

中华人民共和国国土资源部令

第　39　号

　　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 部　长　 徐绍史
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年九月二十八日

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

　　（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过　2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订）

　　第一条　为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
　　第二条　在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。
　　本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
　　本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
　　本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
　　第三条　招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
　　第四条　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
　　第五条　国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
　　市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
　　第六条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。
　　前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。
　　第七条　出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。
　　招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。
　　第八条　出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
　　第九条　招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
　　（一）出让人的名称和地址；
　　（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；
　　（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；
　　（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；
　　（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；
　　（七）投标、竞买保证金；
　　（八）其他需要公告的事项。
　　第十条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。
　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。
　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
　　第十一条　中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
　　出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
　　第十二条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。
　　第十三条　投标、开标依照下列程序进行：
　　（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。
　　标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
　　（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
　　（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
　　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
　　（四）招标人根据评标结果，确定中标人。
　　按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
　　第十四条　对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
　　第十五条　拍卖会依照下列程序进行：
　　（一）主持人点算竞买人；
　　（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；
　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
　　（四）主持人报出起叫价；
　　（五）竞买人举牌应价或者报价；
　　（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；
　　（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；
　　（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
　　第十六条　竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
　　拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
　　第十七条　挂牌依照以下程序进行：
　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；
　　（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
　　（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
　　第十八条　挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
　　第十九条　挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：
　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
　　第二十条　以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。
　　中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。
　　中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
　　第二十一条　中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
　　第二十二条　招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
　　出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
　　第二十三条　受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
　　未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
　　第二十四条　应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十五条　中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：
　　（一）提供虚假文件隐瞒事实的；
　　（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。
　　第二十六条　国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十七条　以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。
　　第二十八条　本规定自2007年11月1日起施行。

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定司法解释

入库编号‬【2025-03-1-095-001】

张某军、刘某伟对非国家工作人员行贿案——国有建设用地使用权挂牌出让过程中串通竞买行为的定性

关键词：

刑事 对非国家工作人员行贿罪 国有建设用地使用权 挂牌出让 串通竞买 串通投标

基本案情

2009年11月，安徽省濉溪县国土资源局挂牌出让某宗国有建设用地使用权。杨某（已判刑）借用某火公司资质报名竞买，某华公司、某盛公司、某利公司、某沙公司亦参与竞买。杨某为顺利摘牌，与被告人张某军商议采取给付补偿金的方式让其他公司放弃竞买。张某军与某盛公司副总经理马某中商量后，马某中同意接受人民币200万元（币种下同）退出；与某沙公司法定代表人邵某海、某利公司经理皇某利商量后，二人均同意接受250万元退出。被告人刘某伟根据张某军的安排，与某华公司法定代表人顾某峰商量后，顾某峰同意接受300万元退出。杨某通过张建军给马某中、皇某利分别转账200万元、250万元，通过刘某伟给顾某峰转账270万元（刘某伟以要分得30万元好处费为由，少给顾某峰转账30万元）。杨某与邵某海重新协商后将补偿金下调至120万元，并给邵某海转账120万元。

在该宗国有建设用地使用权挂牌出让竞买现场，上述四家公司未举牌或只举一次牌，杨某以8600万元的价格取得涉案国有建设用地使用权。综上，被告人张某军伙同杨某、刘某伟，以补偿金名义共计给予相关人员840万元。此外，张某军、刘某伟非法获利共计355万元，刘某伟在案发后退缴130万元。

检察机关指控被告人张某军、刘某伟犯对非国家工作人员行贿罪、串通投标罪提起公诉。安徽省濉溪县人民法院于2013年6月14日作出（2013）濉刑初字第00117号刑事判决：一、被告人张某军犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币六百万元。二、被告人刘某伟犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五十万元。三、被告人张某军、刘某伟违法所得人民币三百五十五万元，予以追缴。宣判后，张某军提出上诉。安徽省淮北市中级人民法院于2013年9月25日作出（2013）淮刑终字第00152号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案中，被告人张某军、刘某伟伙同他人在国有土地使用权挂牌出让过程中，贿买参与竞买的其他公司的负责人放弃竞买，共计行贿840万元，数额巨大，其行为均已构成对非国家工作人员行贿罪，对此并无争议。本案争议焦点为，被告人张某军等人在国有建设用地使用权挂牌出让过程中与他人串通竞买，是否构成串通投标罪。《中华人民共和国刑法》第二百二十三条第一款规定：“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”鉴此，公诉机关关于张某军等人犯串通投标罪的指控不成立。具体理由如下：

其一，挂牌竞买不能等同于招投标。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等相关规定，国有建设用地使用权可采用招标、拍卖或挂牌方式出让。其中，招标出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人；挂牌出让是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人。采用招标方式，投标人只有一次竞买机会，出让人可以否决所有投标，而采用挂牌方式，竞买人可以更新报价，出让人不得否决最高挂牌人。由此可见，挂牌竞买是一种独立于招投标的交易方式，二者不能等同。

其二，不宜将串通竞买类推适用于串通投标罪。国有建设用地使用权挂牌出让过程中的串通竞买行为具有一定的社会危害性，但刑法明确将串通投标罪限定在招投标领域，挂牌竞买和招投标无论在概念文义还是操作程序等方面都存在显著差异，不应将串通竞买解释为串通投标并进行定罪处罚，否则系类推解释，违反罪刑法定原则。相关行为符合对非国家工作人员行贿罪等其他罪名构成要件的，依法可以按照相应罪名依法惩处。

裁判要旨

串通投标罪系发生在招投标领域的犯罪。挂牌出让和招标出让是国有建设用地使用权出让两种相互独立的方式，行为人在国有建设用地使用权挂牌出让过程中串通竞买的，不符合串通投标罪的客观要件，依法不能认定串通投标罪。相关行为符合对非国家工作人员行贿罪等其他罪名构成要件的，应当按照相应罪名依法惩处。

关联索引

《中华人民共和国刑法》第164条

一审：安徽省濉溪县人民法院（2013）濉刑初字第00117号刑事判决（2013年6月14日）

二审：安徽省淮北市中级人民法院（2013）淮刑终字第00152号刑事裁定（2013年9月25日）

来源：人民法院案例库

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招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定废止

关于国有建设用地使用权出让地价评估的相关法律规定，国有土地征收以及房屋征收的过程当中需要对土地、房屋的价格进行评估。补偿当然就要评估，按照市场的价格进行评估。我们在征收过程当中，经常遇到的就是国有土地上房屋征收评估办法，主要是对国有土地上的房屋征收，然后对房屋进行按照市场价进行评估程序上等等有一些详细的规定。

但是对于详细的技术规范并没有规定很清楚，当然在其他文件当中有规定。在这个过程当中，还涉及到国有土地收回的可能没有房屋，对国有土地收回收回也是有补偿的，也是按照根据最高人民法院的判例的规定，包括国土资源部相关文件的一些规定。土地适当补偿它是参考公平合理的补偿原则，是按照市场价格进行补偿。那么，这就涉及到对国有土地收回的评估，这种价格的补偿必然是通过评估。

我们有必要对土地评估的一些法律规定技术规范做一个了解。关于评估的技术规范，它属于评估的一些法律知识。对于一般的企业主来说，不一定要全面的了解。遇到这样的事情大概知道有这么回事，针对自己的情况可以再去详细地进行查阅就可以了。

国土资源部在2018年专门制定了国有建设用地使用权出让地价的评估技术规范，规定也比较详细一些。对于国有建设用地的规范，同时对国有建设用地使用权的租赁，集体建设用地使用权依法入市，包括国有农用地使用权出让、评估都是同样适用的。那么对于收回的补偿当中价格的评估，土地补偿的价格，按当地的市场价格进行评估。

在实践过程当中的运用主要是对评估土地使用权的价格或者是补交，涉及到补交价款。在建设用地评估当中涉及的一些法律，首先要知道有哪些法律依据。法律依据包括土地管理法、房地产管理法，涉及到资产评估法，尤其是涉及到招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定，以及协议出让国有土地使用权规定。这些均涉及到相关的法律规定。还有要了解的是城镇国有土地使用权出让和转让条例，以及关于加强国有土地资产管理的通知，关于深化改革严格土地管理的决定等等这些的法律规定。

其次，关于评估的这些规范的一些条文，一些技术规范、标准，比如说有城镇土地估价规程，城镇土地分等级的规程，土地利用现状分类挪用地估价规程，核定地价规程，城市地价动态监测技术规范等等这些具体的一些技术规范的条文。这些都跟它有一定的关系，所以，对土地的估价主要是对土地的市场价格评估出使用权的价格。那么，评估的这种原则是除城镇土地估价规程基本原则之外的土地使用权出让价格，评估还要考虑以下原则：比如说价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。评估结果在公平、公正、公开的土地市场上是可以实现的。

价值主导原则就是土地综合质量优劣，是对地价产生影响的主要因素。审慎原则要做到在评估中确定相关参数和结果时，应充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况以及存在的风险。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

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