民法典中的居住权的设立
来源：法语峰言
《民法典》对居住权的规定只有六个条文,仅涉及居住权的含义、设立与消灭且内容简单,而对于居住权中最为重要的内容即居住权的效力基本没有涉及。由于《民法典》没有系统的人役权制度,缺乏用益权的规定,因而居住权不存在准用问题。有鉴于此,本文试从解释论的视角对居住权的相关内容进行剖析,以期对居住权的正确适用有所助益。
一、居住权的设立方式
从《民法典》的规定来看,居住权的设立方式有合同、遗嘱两种。
(一)通过合同设立
《民法典》第367条规定,设立居住权,当事人应当采取书面形式订立居住权合同,其条款主要包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期间等。关于通过合同方式设立居住权,有如下问题值得讨论:
1. 居住权的设立可否附条件或附期限?根据《民法典》第 158 条和第 160 条的规定,民事法律行为可以附条件或附期限,但根据其性质不允许的除外。 可见,居住权的设立能否附条件或附期限,关键在于其是否为居住权合同的性质所容许。学理上认为,基于民事法律行为的性质不允许附条件或附期限的理由主要在于,这些民事法律行为本为确定法律关系,如容许附条件或附期限,将使法律关系不确定,容易使相对人陷于不利地位,故为保护相对人的利益,法律不许附条件或附期限。例如,婚姻、收养、离婚、认领等身份行为以及抵销、解除、追认、撤销等即时发生效力的行为,都不得附条件或附期限。就居住权而言,虽然其是为特定人的生活居住需要而设立的,但并不涉及身份行为,也非确定法律关系。因此,居住权的设立没有不许附条件或附期限的理由。如果居住权的设立附条件或附期限, 居住权的效力应分别认定:居住权的设立附生效条件或生效期限的,则合同自条件成就时或期限届至时生效,当事人据此可以办理居住权登记;居住权的设立附解除条件或终止期限的,则合同自条件成就时或期限届满时失效,居住权消灭。
2.居住权合同有哪些表现形态? 概括地说,居住权合同可以有如下表现形态:
其一,所有权人与买受人签订居住权合同,这是居住权合同的一般形态。在这种合同形态中,所有权人系为他人的生活居住需要而设立居住权,合同关系较为简单,双方当事人之间仅有一个居住权合同关系。
其二,所有权人与买受人同时签订买卖合同与居住权合同。在这种合同形态中,所有权人将住宅出卖于买受人,同时保留居住权。可以说,这是一种带有附加条件的买卖,即买受人在购买住宅时应为出卖人设立居住权,其特点为存在买卖合同和居住权合同两个合同关系和两方当事人,而且两方当事人均具有双重身份,即所有权人为买卖合同中的出卖人、居住权合同中的居住权人,而相对人为买卖合同中的买受人、居住权合同中的权利设立人。
其三,所有权人将住宅的所有权转让给买受人,并为第三人设立居住权。在这种合同形态中,存在着两个合同关系即买卖合同和居住权合同,同时存在三方当事人即所有权人、买受人和居住权人。所有权人在出卖住宅时,为第三人设立居住权,实际上是分别进行了两个处分行为。但这种情形与所有权人在设立居住权后再转让住宅有所不同,其是在出卖住宅的同时设立居住权,而后者是先设立居住权再转让住宅。当然,这两种情形的效果是相同的,即所有权人出卖的住宅都承载有居住权负担。
其四,所有权人将住宅出卖给买受人,同时要求买受人为第三人设立居住权。在这种合同形态中, 所有权人在出卖住宅时实际上是为买受人附加了一个义务,即须为第三人设立居住权。因此,这种合同形态亦存在买卖合同和居住权合同两个合同关系和三方当事人。但与第三种情形不同的是,这里居住权的设立人是买受人,而非所有权人。
3. 居住权的登记。居住权是设立于不动产之上的物权,按照我国物权变动之法律规定,不动产物权变动采取登记生效主义。因此,当事人仅签订居住权合同并不能导致居住权的设立,必须办理登记。对此,《民法典》第 368 条规定,设立居住权的,当事人应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。
(二)通过遗嘱设立
通过遗嘱设立居住权,是各国和地区的普遍做法,《民法典》亦将遗嘱作为居住权的设立方式。关于通过遗嘱设立居住权,以下问题应予阐明:
1. 居住权何时设立? 《民法典》第 371 条规定:“ 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”从《民法典》关于居住权的规定来看,通过遗嘱设立的居住权可以参照适用有关居住权不得转让与继承、无偿设立、消灭原因的规定。有疑问的是,关于居住权登记的规定,可否参照适用? 也就是说,以遗嘱方式设立居住权的,是否适用当事人“应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”的规定? 对此,笔者认为,无论是登记生效主义还是登记对抗主义,其适用的基础都是基于双方民事法律行为而产生的物权变动。遗嘱虽然是民事法律行为,但导致遗嘱生效的原因是遗嘱人的死亡, 即遗嘱人死亡的事实是导致物权变动的原因。因此,通过遗嘱方式设立居住权的,可以参照《民法典》第 230 条规定,自遗嘱生效即继承开始时,居住权设立,而不以办理登记为设立条件。否则,若实行登记生效主义,则继承人拒绝办理登记的,遗嘱设立的居住权将落空,其也违背了遗嘱的意愿。
2. 设立居住权的遗嘱之性质如何认定? 《物权法(草案)》第 181 条曾规定,设立居住权可以根据遗嘱或遗赠。在《民法典》编纂过程中,有学者主张,居住权可以通过遗嘱或遗赠的方式设立。笔者认为,无论是遗嘱继承或遗赠都是通过遗嘱进行的,因此,遗嘱与遗赠并非并列关系。同时,通过遗嘱设立居住权的,既不发生遗嘱继承,也不发生遗赠。按照我国继承法原理,遗嘱继承是遗嘱人将其遗产指定由法定继承人之内的人继承,而遗赠是遗嘱人将财产赠与给国家、集体或法定继承人以外的组织或个人。可见,无论是遗嘱继承还是遗赠,其针对的都是遗嘱人的遗产,而遗嘱人为他人设立的居住权并不属于遗产的范围,因此,不能产生遗嘱继承或遗赠,其仅是居住权的设立方式而已。
3. 设立居住权的遗嘱内容如何认定? 通过遗嘱设立居住权,从性质上说是附义务的遗嘱。因此,如何认定遗嘱中是否设立了居住权就是十分关键的问题。一般地说,如下情形可以认定为设立了居住权:其一,指明于特定住宅上为继承人之外的人设立居住权,但不影响继承人的继承权;其二,指明于特定住宅上为特定继承人设立居住权,继承人的继承权不受影响;其三,将特定住宅遗赠给他人,并于该住宅上为受遗赠人以外的人设立居住权。应当指出,无论是为继承人还是受遗赠人设立居住权,遗产分割以及遗产债务清偿均不受影响,但无论作为居住权客体的住宅归属于谁,居住权均设立,这也是居住权作为物权具有追及效力之体现。
4. 遗嘱的形式与效力如何认定? 遗嘱是一种单方民事法律行为,《民法典》对设立居住权的遗嘱的形式和效力并没有规定。那么,这类遗嘱应采取何种形式,其效力究竟如何认定?这类遗嘱的形式和效力可以参照《民法典》继承编中遗嘱的形式和效力的规定加以认定。
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