【案情简介】2017年2月15日，申请人A银行股份有限公司与第一被申请人B某签订《个人贷款合同》(下称“主合同”)，约定申请人向第一被申请人提供借款人民币2,160,000元用于购买涉案房产。同日，申请人与第二被申请人C开发(集团)有限公司签订《个人贷款保证合同》，约定第二被申请人为确保第一被申请人主合同项下债务的履行，向申请人提供阶段性连带责任保证，保证期间为主债务的履行期间届满之日起两年。根据《个人贷款保证合同》，以下任一条件未被满足的，第二被申请人对主合同项下债务承担保证责任：(1)办理并取得涉案房产的《不动产权证书》;(2)完成楼花转现楼抵押登记;以及(3)将《不动产权证书》交由贷款人执管。
2017年1月19日，第一被申请人(即买受人)与第二被申请人(即出卖人)签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定第一被申请人向有关银行申请按揭抵押贷款，委托按揭贷款银行办理《不动产权证书》的，第一被申请人应按第二被申请人书面通知，缴纳各项税费，并提供办证所需的全部材料;第二被申请人应在本合同约定的交付日起240个工作日内完成初始登记，并将办证相关资料提交给政府主管部门或贷款银行，从而履行完毕办证义务。
第二被申请人完成了房屋建设、交房、办理初始登记，并以书面形式通知申请人和第一被申请人办理业主《不动产权证书》及其抵押登记和提供办证所需材料;但因第一被申请人未办理涉案房产的《不动产权证书》，第二被申请人未完成转现楼抵押登记并将不动产权证书交由申请人执管，据此申请人请求第二被申请人对第一被申请人的主合同项下债务承担连带清偿责任。
【争议焦点】被保证人行为导致保证合同约定的阶段性连带责任保证的解除条件未成就的，保证人是否应承担保证责任?
【裁决结果】第二被申请人在案涉抵押房产办出《不动产权证书》、完成楼花转现楼抵押登记并将《不动产权证书》交由申请人执管前对第一被申请人的主合同项下债务向申请人承担连带清偿责任。
【相关法律法规解读】《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
该规定明确依法成立、生效的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人按照合同约定享有权利和履行义务。
《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”
该条规定以及《合同法》第八条、第六十四条、第六十五条等规定构成了《合同法》上的合同相对性原则。根据合同相对性原则，合同项下条件因第三人原因不成就的，债务人不因此得以对抗债权人或免除其全部或部分债务。
《中华人民共和国担保法》(以下简称“《担保法》”)第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
该条规定了合同约定连带责任保证的情况下，债权人对保证人的请求权。主合同项下债务履行期届满债务人未履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内对主合同项下债务承担清偿责任。
【结语和建议】一、债权人享有《担保法》第十八条上的请求权：要求保证人在其保证范围内对主合同项下债务承担清偿责任。《担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”在解释上，应当认为该规定(结合合同具体条款)是债权人请求连带责任保证人履行保证合同所明确约定的义务的法律依据。如果依法成立、生效的合同中约定了保证人的义务，那么，该当事人就负有了法律上的债务，而对方就享有了法律上的履行请求权。
结合《合同法》其他相关条文，在解释上，该款规定的请求权的构成要件包括：(1)保证合同成立;(2)保证合同生效;(3)保证合同没有因被撤销等原因而消灭;(4)保证合同约定了一方(请求人)对另一方(被请求人)享有债权;(5)请求人的请求权符合法律或者合同所特别约定的要件;(6)主合同约定的债务履行期限届满债务人没有履行债务。如果满足上述要件，则请求权发生。
本案中，申请人和第一被申请人签订了《个人贷款保证合同》，双方之间达成合意，显然符合一般成立要件，也完全满足一般生效要件。此外，当事人在本案中也没有约定特别成立和特别生效要件。因此申请人与第一被申请人之间的合同成立、生效。上述第(1)、(2)要件满足。本案中，显然未发生合同撤销等导致合同消灭的事由。上述第(3)要件满足。根据保证合同的约定，申请人可以请求第二被申请人对主合同项下债务承担保证责任，上述第(4)要件满足。此外，保证合同特别约定，若未满足办出涉案房产的《不动产权证书》并完成楼花转现楼抵押登记并将不动产权证书交由贷款人执管这三项条件，则，第二被申请人应对主合同项下债务承担保证责任。本案中，上述条件未达成，申请人的请求符合合同约定。上述第(5)要件满足。最后，《担保法》第十八条规定保证人的义务应以债务人不履行债务为条件，本案中借款人未及时清偿主合同项下债务构成违约，上述第(6)要件满足。此外，本案中，并没有发生履行不能、清偿、解除等合同法规定的债务消灭事由，申请人主张权利时尚未经过保证期间，第二被申请人不享有保证期间抗辩权，亦不存在保证人享有的债务人之抗辨权，综上，申请人对第二被申请人的保证责任请求权成立未消灭，第二被请求人未取得任何抗辩权。因此，申请人有权请求第二被申请人对主合同项下债务承担保证责任。
二、根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第六十五条、第一百二十一条的规定，合同具有相对性，合同仅对合同当事人具有法律约束力，不得为合同之外的第三人创设义务或者处分权利。
本案中，第二被申请人主张：涉案房产已按约定完成开发建设及产权初始登记，也及时通知第一被申请人及申请人办理涉案房产的房产证，也与申请人进行了办证交接，其在《深圳市房地产买卖合同(预售)》中约定的义务均已履行完毕，涉案房产未办理房产证及楼花转现楼抵押登记的责任在第一被申请人，第二被申请人不应承担担保责任。
首先，合同具有相对性，合同不能为第三人创设义务或者处分权利。《深圳市房地产买卖合同(预售)》仅约束签订该合同的第一被申请人和第二被申请人双方当事人，不能约束第三人申请人的权利义务。申请人和第二被申请人签订的《个人贷款保证合同》约束申请人和第二被申请人，第二被申请人应依据《个人贷款保证合同》的约定履行义务。其次，合同约束的当事人应严格按照合同约定履行义务。申请人与第二被申请人签订的保证合同明确约定在满足办出涉案房产的《不动产权证书》并完成楼花转现楼抵押登记并将不动产权证书交由申请人执管这三个条件之前，第二被申请人应对主合同项下的全部债务承担保证责任。在上述三个条件未能达成时，第二被申请人应依约履行义务，对主合同项下的全部债务承担保证责任。因此第二被申请人的答辩主张不成立。
综上所述，债权人申请人对第二被申请人享有保证责任请求权，有权要求保证人在其保证范围内承担保证责任，并不因第三人原因阻却保证人义务的履行。
依法成立、生效的保证合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应按照合同规定的权利义务来履行。因第三人原因导致保证合同约定的保证人义务未履行的，保证人应承担保证责任。
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