北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
四原告向本院提出诉讼请求：请求依法确认李某国与李某民之间于2006年2月28日签订的“证明”无效。
事实和理由：李某国与张某香系夫妻关系，李某兰系二人之女。李某兰与张学东原系夫妻关系，李某梦系二人婚生女，后李某兰与张学东在28年6月5日协议离婚。张某香、李某兰居住的原北京市朝阳区1号房屋于2006年拆迁，被拆迁的房屋系李某国、张某香、李某兰一家人出资建造。位于北京市朝阳区2室房屋系由上述1号院房屋拆迁安置所得。在拆迁过程中，李某国在未征得其他共有人同意的情况下于2006年2月28日擅自与李某民等人签订一份“证明”，将2室房屋转让给李某民，此后2室房屋一直由李某民占用。
三人签署的“证明”实际上是三人共同出资购买安置房屋，不是李某国将房屋卖给李某民，其内容包含了李某国将拆迁安置的购房指标赠与给李某民，并且由三人出资购买安置房屋。李某国无权把属于家庭共有财产的安置房屋购房指标赠与给李某民，其行为系无权处分与他人共有的财产，且李某民并非Y村村民，无权取得本村拆迁安置房屋。李某国签订上述证明侵害了四原告的财产权益，特请求法院依法确认该“证明”无效，维护原告合法权益。
被告辩称
李某国辩称，同意原告的诉讼请求。
涉案房屋是由北京市朝阳区1号房屋拆迁而来，被拆迁房屋由我、张某香、李某兰、李某梦出资所建，被拆迁房屋的宅基地使用权证上登记的使用权人也是我们四人。所得拆迁款、购房指标等拆迁利益也应当归我们四人所有。2006年2月28日的“证明”是在我神志不清的情况下由李某民哄骗所签。李某民告诉我该证明没有法律效力，不会损害我的利益，在签订证明时家里人并不知情，且所涉2房屋入住手续是李某民自己去办的，房屋交用通知单是伪造的我的签字，我并未协助李某民办理房屋入住手续。
李某民辩称，根据腾退补偿协议，李某国是被腾退人，张某香、李某兰、李某梦仅仅是被安置人，并非涉案房屋的所有权人或共有权人，故其并不是本案的适格主体。李某国称其在神志不清的情况下签订的“证明”没有依据。李某国与本案原告是直系亲属，房产作为价值比较大的财产，自2006年向李某民交付后近十年的时间没有任何人对房屋的买卖提出过异议，我方认为原告是看到了房屋升值带来的巨大利益才起诉的。
本院查明
李某国、李某民、李某才、李某琴、李某华系兄弟姐妹关系。李某国与张某香系夫妻关系，李某兰系二人之女。李某兰与张学东原系夫妻关系，李某梦系二人婚生女，后李某兰和张学东于28年6月5日协议离婚。
李某国系原北京市朝阳区1号的宅基地使用权人。2006年2月18日，李某国作为被腾退人（乙方）与腾退人北京市朝阳区绿化隔离地区腾退工作委员会（甲方）签订《绿化隔离带腾退安置补偿协议》一份，协议约定乙方现有在册人口4人，应安置人口5人，分别是：李某国、张某香、李某兰、张学东、李某梦，应安置面积225平方米。
2006年2月28日，李某国、李某才、李某民签署“证明”一份，内容为：“关于2室一居产权说明：2006年2月28日在李某国和李某才房屋拆迁之际，李某国和李某才本着兄弟情谊分别自愿出资柒万元整，李某民交余款柒万元整，房屋总计拾玖万陆仟元整，购得2室一居室面积61．72平方米一套，兄弟李某国和李某才自愿将该房产权交于李某民，李某民享有房屋法律给予的一切权得，三方均不得反悔。特此为据。产权转让人：李某国李某才产权受益人：李某民证明人：李某琴。”该“证明”签署后，李某华又在其下方书写“其中一类价格46．76㎡×3160元=147761．6元，二类价格15㎡×3460元=51900元，二类价格㎡数是李某才、李某民各拿5000元，李某民好处费拿一万元”等内容并署名。
2006年2月21日，李某国曾向李某民出具“收条”一张，内容为：今李某国收到李某民的购房款计柒万元整，房款已付结清，收款人：李某国，经办人：李某琴，张学东。2006年5月16日，2号房屋办理了准住证，登记姓名为李某民，此后该房屋一直由李某民使用。25年6月底，李某国和李某兰强行占用2号房屋，李某民此后诉至本院要求其返还该房屋，本院经审理后作出民事判决书，判决李某国、李某兰将该房屋返还李某民并向李某民支付相应的房屋使用费。
经查，2号房屋现尚未办理所有权登记手续，当事人均表示不清楚房屋产权性质。另查，李某才已于24年6月17日去世。
裁判结果
驳回原告张某香、李某兰、李某梦、张学东的起诉。
房产律师靳双权点评
当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
本案中，四原告主张李某国与李某民、李某才之间在2006年2月28日签署的“证明”是李某国将其拆迁安置的购房指标赠与给李某民，然后由李某民、李某国、李某才三人共同出资购买安置房屋，而非李某国将2号房屋卖给李某民。四原告应当对李某国和李某民之间存在其所述法律关系的基本事实承担举证证明责任。
从本案所涉“证明”的内容来看，虽然有三人分别出资7万元购买2号房屋的表述，但其开篇即明确写明三人是对2号房屋的产权作出的说明，同时又载明李某国自愿将该房产权交于李某民，李某民享有房屋的一切权利等内容，同时，该“证明”签署于2006年2月28日，而李某国2006年2月18日签署的《绿化隔离带腾退安置补偿协议》中，2号房屋的具体信息及房屋价款均已确定，2号房屋的“房屋交用通知单”在该日也已经发放，加之李某国曾就有关“购房款”问题向李某民出具过收条，故法院认为四原告所主张的“证明”是李某国将其拆迁安置的购房指标赠与李某民，然后由李某民、李某国、李某才三人共同出资购买2号房屋的法律关系并不成立。
根据本案中所示有关证据，法院认为应当认定“证明”系李某国与李某民之间就2号房屋买卖事宜所达成的一致意见，其二人之间存在房屋买卖合同关系。四原告称李某国未经其同意擅自处分家庭共有财产，但根据案件审理中所示有关证据，在李某国、李某才、李某民签署“证明”及后续的房屋交付等过程中，有关家庭成员在各个阶段均有不同程度的参与，其中张学东还作为购房款收据的经办人在收条上签字，故四原告该项主张没有事实依据。
根据本案查明的事实，2006年2月28日的“证明”所涉房屋系李某国及四原告基于农村房屋拆迁腾退所获得的定向回迁安置房屋之一，目前该房屋尚未取得所有权登记，产权性质亦不明晰，在此情况下，法院不宜对该“证明”的效力问题进行直接处理。双方可待涉案房屋产权性质明晰且取得所有权登记后再行解决有关争议。
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