土地用途分为哪几类，土地用途分类一览表
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土地用途八大类
新京报讯（记者张静姝 通讯员王瑾卿 徐昊）土地是发展之基、民生之本。我国实施严格的土地用途管制，任何组织或个人不得擅自改变土地用途。日前，北京密云法院审结一起因违规改变土地用途引发的确认合同无效案件，对违反法律强制规定的合同依法确认无效，为土地资源的合理开发和可持续利用提供有力司法保障。
新京报记者了解到，某农业公司承包密云区某镇某村一片荒滩用于建造农业观光园，此后，该公司以储存农具为名在荒滩上修建了“管理用房”。2016年1月，该公司与李某签订《农庄（河套荒滩）转包协议书》及《补充协议》，约定该公司将承包的部分河套荒滩及地上“管理用房”转包给李某，用于种植、养殖、生态农业及综合开发，转包费用为140万元，其中土地承包费50万元，房屋使用费90万元。同时农业公司继续负责“管理用房”的电力绿化等公共设施及物业管理。
合同签订后，李某对房屋进行了改建装修，购买了家具家电，还在院落中修建池塘亭子、栽种树木等。2019年2月，经双方协商，李某将前述房屋、土地、家具等以200万元价格整体回售给农业公司。2020年7月，镇政府发布清理违法建设的通知，案涉房屋被认定为违法建设，随后被依法强制拆除。
农业公司主张，涉案房屋已被镇政府认定为违法建筑，李某与该公司之间的回售合同应当无效，李某需退还购房款。考虑到案涉房屋和土地系李某以140万元从公司处购得，李某应当退还房款差价60万元。双方协商未果，农业公司诉至法院。
密云法院经审理认为，根据李某与农业公司签订的《农庄（河套荒滩）转包协议书》及两份《补充协议》内容来看，合同中有大量关于“物业管理”“公共绿化”等表述，双方亦约定案涉房屋价值、李某每月缴纳物业费等内容，由此可以看出双方均明知签订有关合同的目的并非单纯农业种养殖及开发。
而案涉房屋的建设未取得规划审批手续，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《农庄（河套荒滩）转包协议书》及《补充协议》应属无效合同。李某将案涉房屋进行装修装饰、改扩建后回售给农业公司，双方之间形成的合同关系亦属无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。双方返还义务互抵后，李某应当返还款项差额60万元。
李某对判决结果表示不服，提出上诉，二审法院经审理后维持原判。
编辑 彭冲 校对 杨利
土地用途怎么填
老城区破旧房子，拥挤街道，还有那些闲置地，像城市里的皱纹，都是时间的痕迹。 但现在，有新政策了！国家下了个大招：城市更新！这会影响咱们生活吗？看看就知道了！
政策来了，土地要“腾飞”了！
中央和国务院发了文件：《关于持续推进城市更新行动的意见》。 文件就像给城市开了个“焕新”药方，核心就是盘活那些没啥用的地，推进城市更新。 简单说，就是让“睡着”的地活起来，给城市发展加把劲！这不止是政策，更是城市未来规划图。
土地“变身记”：从低效到高效的华丽转身
政策具体说了啥？完善用地政策，鼓励土地混合开发和用途转换。 以前闲置的地，可以变成公园，建保障房，或者发展新产业。 就像给城市换新衣，更漂亮，也更实用。 政策还优化了地价计算，在地表、地上、地下分别设立使用权。 这看着枯燥，其实潜力巨大，能提高土地利用效率，让每一寸地都发挥最大价值。 更重要的是，政策完善了闲置土地收回机制，鼓励国有土地使用权人参与城市更新。 这样既能解决土地闲置问题，还能激活市场，让更多人参与城市建设。
城市更新，不仅仅是修修补补
城市更新不是简单的修修补补。它关系到千家万户，关系到城市未来发展。 这个政策说明国家重视民生。 老旧小区改造后，住房条件好了，环境也舒服了。 孩子有更安全的游乐场，老人也有更方便的养老服务。 这些都是实在的好处。 更重要的是，城市更新还能促进就业，带动经济，提升城市形象。 这可不是“面子工程”，是实实在在的民生工程。
挑战与机遇并存，未来值得期待
当然，城市更新也有些挑战。比如，怎么协调各方利益？怎么解决土地纠纷？这些都需要政府好好处理。 但只要大家一起努力，就能克服困难，让城市更新真正惠及百姓。 这就像马拉松，坚持才能成功。
你的家，会因此变得更美好吗？
城市更新跟我们每个人都相关。 你期待什么样的城市未来？你认为这个政策会带来什么变化？ 欢迎在评论区留言，说说你的想法！ 让我们一起努力，创造更美好的城市生活！ 也许不久的将来，城市会焕然一新，生活质量也会提高。 这不仅是政府的责任，也是我们每个公民的责任和期待。让我们一起见证城市更新的奇迹，一起期待更美好的未来！
土地用途代码表
按原用途和权利类型使用土地，属于特殊用地政策，是指利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，作为过渡期支持政策，以5年为限。过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。
2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号），规定以下项目可享受过渡期支持政策，按原用途和权利类型使用土地：
1.在一定年期内，不改变用地主体和规划条件（用地性质除外）的前提下
（1）低效用地再开发试点城市，利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业。
（2）利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务，包括发展露营旅游休闲营地项目建设等，以及利用文物建筑、历史建筑、旧厂房、仓库等存量房产、土地或生产装备、设施发展文化产业和旅游业。
（3）利用存量房产和土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务，以及建设电子商务快递物流项目。
（4）利用商业、办公、工业、仓储等存量房屋以及社区用房等举办养老机构。
2.传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展。
3.原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体，从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务。
4.依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动创新网络平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心。
5.企业将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲场所，以及利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施。
6.闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构，以及利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务。
7.城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施。
8.铁路划拨用地用于物流相关设施建设，从事长期租赁等物流经营活动。
《国务院办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）提出：在不改变用地主体、规划条件的前提下，市场主体利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务的，可执行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
《自然资源部关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》（自然资规〔2019〕6号）提出：矿山修复后的土地上发展旅游产业，建设观光台、栈道等非永久性附属设施，在不占用永久基本农田以及不破坏生态环境、自然景观和不影响地质安全的前提下，其用地可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。
《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（自然资规〔2019〕3号）提出：鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构，所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下，可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型适用过渡期政策；过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体手续的，新用地主体为非营利性的，原划拨土地可继续以划拨方式使用，新用地主体为营利性的，可以按新用途、新权利类型、市场价格，以协议方式办理，但有偿使用合同和划拨决定书以及法律法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。
《自然资源部 国务院国资委关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发[2022]205号）提出：对于利用存量房产或土地发展国家支持行业、产业的，可享受在五年内不改变用地主体和规划条件的过渡性支持政策。
文化和旅游部等14部门印发的《十四部门印发《关于推动露营旅游休闲健康有序发展的指导意见》》（文旅资源发【2022】111号）提出：利用国有建设用地上老旧厂房（包含旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施）等，在不改变老旧厂房主体结构的前提下，经依法依规办理相关行政审批许可后，用于发展露营旅游休闲营地项目建设的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。
广西自然资源厅印发的《强化乡村振兴用地保障若干措施》提出：对列入乡村振兴规划、计划或项目库，具有农林业生产服务功能的不固化地面的平台、栈道、登山道，零星分散单体占地面积不超过200平方米的亭、台和村屯公厕、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯等设施，占地面积不超过60平方米的小型灌溉泵站、小型排涝泵站、高位水池等，在不涉及占用耕地和永久基本农田的情况下，可按原用途管理。
2025年3月4日，河南省自然资源厅印发的《关于加快推进城镇低效用地再开发促进城市更新的通知》提出：存量工业用地转型用于国家鼓励的教育、医疗、养老、科研、租赁住房等产业项目，在不改变用地主体和规划条件的前提下，实行继续按原用途和权利类型使用土地的5年过渡期政策，办理相关审批手续。过渡期满后，可按新用途、新权利类型的市场价，以协议出让方式办理供地手续。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在5年内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续，过渡期满，符合《划拨用地目录》的可以划拨方式办理供地手续，其余可以协议出让方式办理。（来源：自然微论坛）
土地用途管制的核心是
龙须菜成为村民的“致富菜”。日前，信宜市白石镇林桂村种植龙须菜，每亩收益约12000元。一筐筐嫩绿的龙须菜以每公斤6元至10元的价格销往各地市场，丰富了市民的菜篮子，也让村民鼓起钱袋子。值得关注的是，龙须菜与其他粮食作物轮流种植，一般半年种菜，半年种粮，实现了土地的高效轮作，走出了一条提高土地利用率和综合收益、赋能乡村振兴的有效路径。
乡村振兴，产业发展是根基，绿水青山就是金山银山。一位哲人说过：“土地是财富之母”。绿水青山之间蕴含着乡村振兴与绿色发展相结合的创富亮点，发展乡村产业首先要珍惜和用好脚下的土地，向土地开掘更大价值。我市是农业大市，但耕地只有244万亩，人均不到半亩，更应走集约利用精益发展的路子，通过创新耕作方式、实施耕地轮作等，提高土地利用效率和产出效益。高州市山美街道同进村是闻名遐迩的“高州麦”种植基地之一，年产值3000万元，种菜村民人均年收入2万元以上。“高州麦”种植风生水起，得益于种植方式的变革让土地潜能迸发。作为城市菜篮子的同进村依托交通便利、蔬菜种植底蕴深厚的优势，支持村民在水稻收割后种植麦菜，不仅畅销市场，创出品牌，而且有效提高了农产品种植综合收益。高州市云潭镇引导村民利用零散土地和撂荒地种植番薯，年产量1.3万吨，产值1.57亿元，还创出玛莎莉等品牌。信宜市多个乡村的大芥菜成为市场的抢手货，还通过网络销往各地，成为村民在家门口增收的门路之一，也是改革耕作方式的一项成果。村民在收割水稻后，利用冬闲时段种植适合冬季生长的大芥菜，利用了地利和天时，种粮与种菜两不误，挖掘了土地价值，既体现了农民精耕细作的智慧，又为我们发展富民兴村特色产业提供了有益启示。可见，土地是乡村生存发展之本，一方水土可以养一方人，关键在于珍惜土地价值、用好资源禀赋，把土地转化为生产力，再造一方水土的价值。
“百千万工程”的蓬勃展开拓宽了人们利用土地创富的思路和发展空间。发展林下产业是提升土地利用效率的重要途径之一。最近，由茂名市农业科技推广中心和广东省农科院作物研究所，在电白区农民专业社共建的荔枝果园套种甘薯示范基地展示了套种成果。试验种植的多个优质甘薯品种亩产达5000斤至6500斤以上，食味位达到优质水平，剔除种植成本，每亩纯收益2000元以上。同时荔枝与甘薯生长周期互补，通过错峰种植可以达到“一地双收”，提升种植效益。而且种植甘薯有利于果园保水保肥、疏松土壤，促进荔枝树根系发育，抑制杂草生长，减少除虫剂使用，保护农业生态。茂名作为全国最大的荔枝产区，荔枝种植面积达142万亩，推广林下套种、“一地双收”模式，能有效破除单一果园管理方式土地利用率低、非产季收益空白等难题，推动茂名荔枝产业向更高经济效益和生态效益跃升。高州市建成四季红山茶等种苗花卉培育基地2万多亩，并改造油茶低效林和种植林下药材益智、牛大力、铁皮石斛、油茶、澳洲坚果等，各类林下种植面积11.3万亩、全产业链总产值53亿元，带动30万人就业。茂名农垦集团开创“药企所需+专家所选+农垦所能”模式，在胶园林下种植6万亩南药，既提高了胶园土地产出，又有利于解决中药材种植与粮争地问题，具有广阔前景。可见，只要因地制宜、善于创新、科学布局、有序开发，发展林下产业就能达到既有效保护林木资源，又充分利用土地创收的双赢，既分享生态红利又赚取生态财富。
土地综合利用成果迭出，折射了“百千万工程”给乡村带来的深刻嬗变，也体现了勇于进取、破解难题的发展智慧。只要秉持绿色发展理念，以科学精神谋篇布局，求变创新，务实苦干，开掘土地潜能，提升乡村价值大有可为。
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