置换房子的最佳方案，置换房子怎么置换
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置换房子是什么意思
法讯通
一、什么是房屋置换?
房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物 与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式。通过房屋置换，可以减轻您的付款压力，房屋置换通过您原有的房屋价值 的一部分资金、单位补贴一部分资金、个人储蓄拿出一部分资金、银行借贷一部分资金的方式，提高您改善住房条件的能力。一次置换成功，相当于两种交易概念， 即卖掉您的住房，再卖进一套您需要的住房。因此，房屋置换可以解释为买卖双向服务，房屋置换的成功，必须是您原有的房子有下家接受，同时您看中另一套房屋。
二、怎么进行房屋置换?
1、置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
2、价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。
3、置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。
4、签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。
5、办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
6、交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。
三、置换房屋时，户口怎么办?
网友提问：我目前想考虑房屋置换一下，因资金原因需要先把手头唯一的一套房子卖了，再去买新房，但是现在房子卖了后，新房没买到前，户口迁不出，卖家一般又不会接受，想问下该怎么办?
律师回答：这需要在补充协议里说明，原户主会在几个月内将户口迁出，否则承担什么责任。等买到房子办好三证再将户口迁入新房。
置换房子先卖还是先买
现如今人们生活水平提高了对生活环境水平的追求也日渐提升。不少人开始筹划更换房子，但由于购房政策和令人“望房兴叹”的价格，很多人选择卖掉现有房屋以便置换。这看似是常规操作，实际上隐藏着巨大的风险。
案情回顾：旧房卖不动，新房买不了，踩坑！
2016年底，陆某想购买任某所有的房屋，通过房屋中介已签订了房屋买卖合同，约定签合同当日先付三成首付，2017年底支付尾款并办理过户。
陆某已经付了三成首付，打算将自己现有房子卖掉之后再用所获价款付清余款。不料，房地产市场行情欠佳，陆某即便降价40万还是没能将老房子卖掉。
眼看着余款付款时间就要到了，陆某为了避免违约，想找别的买家来接手购买任某的房子，但与任某最终没有达成变更合同的协议。
陆某认为自己本来计划得很好，老房子卖不掉也非自己所愿，自己辛辛苦苦找别的买家接手任某的房子已经仁至义尽，偏偏任某拒绝变更合同，是任某违约，便一纸诉状将任某告到法院，请求法院解除合同，任某返还首付款并向自己赔偿损失10万元。
法院判决：构成违约，赔付违约金
一审法院认为是陆某没有支付尾款导致了违约，遂判令解除合同，任某向陆某返还首付款，同时陆某向任某支付10万元违约金。任某不服，提起上诉。
二审法院认为双方并没有达成新的变更协议，一审法院认定事实无误，适用法律正确，维持了一审原判。
陆某不服判决，想不通为何是自己违约，反过来还要向对方赔偿损失，于是提出再审申请，再审法院驳回了其申请。
法官说法
本案中陆某听信中介公司的宣传，认为老房子会很快出手，能置换新房，谁料老房卖不出去。他只好给任某找下家，希望不用承担违约责任，然而这种做法并不能免除自己的责任。
现在，为了改善居住条件，越来越多的人选择房屋置换，买房和卖房同时进行，不仅省时省力，还能在房价瞬息万变的市场中获得最大的利益。但是需要注意的是，手中需置换的老房子是否已经找到下家接手，保证在一定期限内能及时卖出，否则将面临两个问题：
一是根据限购政策就无法再购进新房的困境。
二是资金不足、周转不灵，无法顺利履行合同约定的付款义务。最后不仅无法如愿置换房屋，还会承担违约责任，为自己带来烦恼。
作者：于家傲边琬茹来源：上海二中院公众微信号 编辑：陈思
置换房子退税政策
最近因为土拍市场火热，一二线城市加速回暖，更多人把买房更加紧迫地提上日程，而最焦虑的莫过于置换改善群体。
虽然他们现在有房，但因为涉及到一买一卖，唯恐自己在这波行情躁动期卖得低了买得高了。
置换不仅是个脑力活，更是个体力活，看房子，谈价钱，签合同，办过户，办贷款，交税费，拿房本...
还得搞两轮，真是累!
得和买家打心理战，守住底价;还得和卖家讨价还价，想着再争取一点优惠，更为难他们的是，市场留给他们的换房时间越来越紧张。
所以，除了刚需在助推着房价回暖，置换也让最近的二手房成交量暴升。
而现在市场的置换群体，主要是出于：
置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。
置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。
置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。
.......
置换是值得鼓励的，如果是改善自住，通过原有的房子，再撬动一点杠杆，就可以置换更好居住品质的房子，即使成本高一点，我觉得都是值得的，毕竟住得好，才能更好地享受生活，这个是不存在争议的。
但是如果是投资性房产置换，如果你觉得卖了这个买不到更好的，就别瞎折腾了。
例如，武汉光谷新区置换杭州钱江新城，就完全没有必要了，因为以后两者的涨幅和动能是差不多的。
因为一定有更好的投资选择之下，才有必要置换。
而这一刻，如果你可以搞定房票，置换到高能级城市，例如太原置换深圳，我觉得成本很高，但出于家庭财富布局和占位，我觉得都是值得的。
再者，我觉得非常有必要置换的是老破小，除了绑定顶级学区房和北上广深特殊位置的老破小还是有价值，那些二三四线城市的老破小，完全不符合未来的90后、00后居住要求的房子，是完全要被抛弃的。
毕竟，好产品才配谈地段。
关于买房时机，“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题，其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。
当然，最理想的状态是，等卖房合同签好，收到首付款之后再下定金买房。
当然，如果你手头上有充足的资金可以赎楼“过桥”或走抵押贷的路子。
牛市里，建议先买后卖，因为房价向上走，你占了两套房子都在上涨的红利，也不至于卖了房子又买不到合适的。
熊市里，更建议你先卖后买，在卖家被动的行情，“有钱才是爷”，只要你手里握着钱，哪的房子不是随你挑!
如何卖房?
虽然我们一直强调好产品才能拥有最大的涨幅。
对于卖房，卖对时机反而比买到好产品还重要，所谓的置换城市、置换区域也要遵循房价轮动规律。
一般行情都是自上而下走的，从市中心轮动到郊区、从一线城市轮动到二线、三线城市。
而如果你在房价上升期，卖掉郊区还未上涨的房子而置换到已经涨过的主城区，那实在是太不值了。
有时房子好坏反倒成了次要，卖房最关键的还是看时机。
二手房如果不是顶级学区房，基本都是要看品相。如何提高你房子的品相，你就学学开发商用装饰华丽的样板间的套路。
高端玩家是“凤变冰”，二次装修之后卖出高溢价，而普通玩家基本都是请个保洁阿姨，来做一次深度清洁。
其他的不说，地板、洗手间、厨房这些还是要收拾一番的，毕竟你也不想买家看房时捂着鼻子一副嫌弃的表情。
如果房子不是你自己住，房租没有高到离谱，我认为在你挂牌卖房时，最好还是不要带租约比较好。
租客住在里面，看房不方便不说，然后再在买家来看房时不配合的话，你这房子基本都挺难卖，而且租客爱整洁还好，如果不是，你很容易被买家压价。
卖房一般要准备两个价格，一个是给中介的报价，一个是你愿意承受的底价。
这个中介报价一般都是预留了砍价空间的，在目前企稳的行情中，可参考同小区报价适当上浮一点。
在没有和买家坐到谈判桌前，坚决不要和中介和买家透露你的底价。现在是回暖行情，其实卖家的底气还是要足一点的。
关于中介，一般都是挂牌多个中介，一般都是链家中原这些大品牌中介会比较靠谱。
以前流行的独家代理，现在基本都不适用了，毕竟广撒网才能快速找到更多意向客户，缩短交易周期。
如何买房?
首先最关键的是要先研究清楚各城市限购政策、贷款、税费政策。
例如一线城市认房认贷，肯定是先卖了房子再买会比较实惠，以深圳为例，名下无房有贷款记录首付4成，名下有房有贷款记录首付5成。
如果如何挑选城市、区域、房子，【大胡子说房】的历史文章已经解读得很齐全了。
基本买在地铁1000米以内都不会瞎。
你不可不知的——地铁盘投资逻辑!
买房时将就了这一点，你的二手房就会不值钱了!
纯干货!手把手教你买到优质二手房
在这里，我很想强调的是，在未来房价越来越高的时代，品质感和得房率是两个要重点关注的指标。
例如深圳300万一房一厅、无小区绿化、有人车分流和300万两房一厅、有小区、有人车分流，后者显然要比前者更有升值空间，毕竟房价高，差一个房价就是几十万，真的不是所有人都能置换得起的。
一室一厅这种鸡肋的产品，只符合单身或两口之家，而多一个房间，以后的溢价即使多出个50万都不稀奇，人生或许就是这样慢慢拉开差距的。
现在如果想买二手房，一般都比较难砍价，因为业主也不愁卖，像最近的深圳二手房全面回暖，不愁钱的业主真的是一点都不让价。
坚持白天看房，多挑毛病，少说优点，不能表现出你对这个房子很满意。
买二手房多看户型看装修看小区绿化，看采光看通风，跟小区的人聊聊物业和生活方便，记得关注物业和人车分流。
记得查完房子的产调再付定金，毕竟50%以上的房产官司都是因为抵押、法院查封引起的，而且还要结合当地特殊情况，例如上海房子是有20%遗产税和房产税，是否已经结清，这些都是麻烦事儿。
现在遇到中介逼单，你真的不用担心房子当天就被买走，且放120个心吧，现在已经过了以前那种行情快速变化的时期，不是说你不下定金，立马被买走，现在是预留了时间去给你去好好挑选的。
除了房子，还要和中介打好关系，才有机会第一时间淘到笋盘。
我一样坚持是链家中原这些大品牌中介，多出点中介费也是值得的，他们会帮你砍价，争取最大利益。
小品牌虽然中介费低，但套路是很深的，坑你没商量。由于运营不规范，甚至有些会联合业主卖高价，然后业主再给中介一点回扣的情况。毕竟是涉及几百万上千万的大宗商品交易，我想你也不放心交给小品牌中介的。
置换，很多都是对以前买房的一次纠错和改进。趁着现在有差价有空间，要换的得赶快了。
毕竟这种企稳的行情，不是那么容易遇到的。给你时间让你去卖个高价，又给你时间去挑挑捡捡淘个笋盘，换个自己喜欢的房子，换个有升值空间和上涨动能更强的房子。
（大胡子说房）
置换房子的十大忠告
“贷款置换”房可以继续享受房贷附加扣除，但是“卖了旧房买了新房，还是只有一套房”就不能继续享受附加扣除，为什么？
问：我之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，我作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？
你的房子还在享受附加扣除吗?
图片来源：网络
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