北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某霞向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于北京市昌平区1号房屋的执行；2.请求判决确认上述房屋归原告所有。事实与理由：2020年9月2日原告收到丰台法院《通知》，2020年9月9日赵某霞接受丰台法院执行局的谈话，谈话结束向丰台法院提出执行异议申请，丰台法院于2020年10月驳回案外人赵某霞的异议。2007年原告与被告周某君签订房屋买卖合同，双方约定由原告出资购买位于昌平区1号房屋，合同签订后原告分两次支付了购房款。2008年至今原告一直居住该房屋内且原告在北京市仅有唯一一处住房，原告在此期间多次要求周某君和孙某露要求配合过户，二人均以各种理由推脱。
2019年原告向北京市昌平区人民法院起诉周某君房屋买卖合同纠纷，在该案件审理过程中，银行与周某君、孙某露因金融纠纷一案经丰台法院达成民事调解书。本案诉争房产系原告在京唯一住房，原告的经济来源主要依靠退休工资每月3000元，原告的丈夫于2005年去世，当时购买本案诉争房屋时用尽了原告丈夫遗留的所有积蓄，现原告尚需带着女儿在诉争房屋内生活。
被告辩称
被告银行辩称：不同意原告的诉讼请求。根据房产证显示201号房屋为周某君单独所有，周某君与我行签订了抵押合同，并办理抵押登记，我行已经取得抵押权证。周某君借款不还，我行有权利向法院申请执行周某君及其担保人孙某露，并就其房屋拍卖所得价款享有优先受偿权，不得排除执行。原告提交的材料，仅能反应房屋系周某君购买并所有，关于周某君与原告之间的协议，我行不是合同主体，无法确认合同是否真实，况且根据原告提交的商品房预售合同，购房回执来看，买房人也是周某君，不是原告。
房屋所有权证代办协议签字人、准入证用户也均是周某君，没有原告向周某君的买房款转账记录佐证。即使原告借名买房是真实的，也是他们之间内部的事情，并不能对抗善意第三人。至于原告的损失，案涉房屋是经济适用房，原告为规避国家政策的限制，借用周某君的指标购买该房屋，这与国家制定和推行保障性住房目的相悖，是存在过错的非善意买受人，由此产生的风险由原告自行承担。
被告周某君、孙某露共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提出的周某君和她的房屋买卖的合同，实际上并不存在。事实是原告和周某君互换经济适用房购房指标，原告承诺其自己的房屋拆迁的指标和周某君拆迁的指标互换，因原告当时的房屋没有拆迁，先用周某君的指标购置房屋，等其指标下来再让我们购买，从2007年至今，原告的房子没有拆迁，互换指标一直没有给我们，故双方之间的指标互换不成立。因原告的指标没有给我，所以原告获得的周某君的指标应该还给我们，周某君是房屋的真实主人，我们有权抵押房屋。
法院查明
位于北京市昌平区1号房屋登记在周某君名下，登记时间为2016年4月27日。2019年8月22日，银行在涉案房屋上设定最高额抵押，担保债权数额为414.77万元，抵押权人为银行。
在银行与周某君、孙某露借款合同纠纷一案中，银行向本院申请财产保全，本院于2020年5月出具（民事裁定书，裁定查封周某君名下位于北京市昌平区1号房屋，本院于2020年5月12日查封涉案房屋，查封期限三年。该案经本院调解，于2020年6月出具民事调解书。该调解书确定：一、被告周某君于2020年6月22日前偿还原告银行借款本金2900000元，并支付利息、复利，二、如截至2022年1月1日，被告周某君仍未履行本调解协议第一项确定的金钱给付义务，原告银行自愿放弃2022年1月1日前的罚息，后续罚息以逾期之日尚欠借款本金为基数，按照年利率3.6%，自2022年1月2日起计算至借款实际还清之日止；三、原告银行在本调解协议第一项确认的债权范围内对被告周某君名下位于北京市昌平区1号房屋经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告孙某露对被告周某君所负上述债务承担连带保证责任。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
2020年7月10日，银行向本院申请执行，本院予以受理，。2020年9月2日，本院作出执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。执行过程中，赵某霞向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院经审查裁定驳回了赵某霞的执行异议。
本案审理中，赵某霞提交了：1.与周某君于2007年8月22日所签协议一份，载明：“甲方：赵某霞，乙方：周某君，经双方协商乙方自愿将其名下1号经济适用房一套，建筑面积108.02平米，套内面积97.03平方米，总价280805元，由甲方付全款并永久居住。其双方权利义务如下：一、甲方不得用该房进行违法及经营活动，由此给乙方造成的后果由甲方负全责。二、五年后，在政府政策允许的情况下，甲方要求过户，乙方应无条件协助办理过户手续。三、如果政策不允许过户，乙方不得以任何理由向甲方索取房屋。四、若五年后甲方想将其该房出售，所得房款在甲方将原投资收回后，其余部分由甲乙双方各得50%。以上条款是在甲乙双方自愿、身体及精神健康的情况下签字同意。”；
2.周某君于2007年8月22日签字的收条一份，载明：“今收到赵某霞购回龙观文化居住区经济适用房证款项：肆万元整”；3.A公司出具的购房回执；4.商品房预售合同；5.房屋所有权代办协议；6.准住证；7.房产证；8.有线电视缴费票据、物业费缴费票据、电话缴费票据等若干份；9.国有土地有偿使用费收据、超标购买经济适用房综合地价交款通知书、购房发票。赵某霞主张涉案房屋系其购买并支付购房款，入住至今，该房屋系其所有。银行对上述证据的真实性均表示无法确认，证明目的均不予认可。周某君、孙某露对上述证据的真实性不持异议，认可赵某霞支付购房款、综合地价款、物业费等费用，居住至今，但对赵某霞的证明目的均不予认可。赵某霞表示房屋未能办理过户的原因系周某君不配合办理过户，周某君、孙某露表示系与赵某霞存在置换经济适用房购房指标的关系，如将房屋过户给赵某霞，则赵某霞就不能再申请经济适用房，故未向赵某霞过户。
周某君、孙某露提交2011年8月23日与赵某霞所签协议一份，载明：“甲方：周某君，乙方：赵某霞，一、经双方协商，乙方：赵某霞同意将现经济适用房指标，在甲方周某君有经济实力购买的前提下优先给予甲方，甲方并付乙方四万元的经济适用房指标转让费。……”赵某霞认可该协议系其签字，不认可存在互换指标的事实。
庭审中，银行提交抵押人承诺书两份，欲证明周某君在办理抵押登记手续时承诺涉案房屋系唯一住房，且未设定租赁权利，该行已尽到合理的贷前审查义务。赵某霞对承诺书的真实性、证明目的均不认可，周某君、孙某露对承诺书的真实性未提出异议。
裁判结果
驳回赵某霞的全部诉讼请求。
房产律师点评
根据赵某霞提交的证据及双方陈述，赵某霞向周某君支付经济适用房指标费，并以周某君名义购买涉案房屋的行为系借名买房。本案的争议焦点为在于赵某霞与周某君之间因借名买房形成的债权债务关系，能否排除银行对涉案房屋的执行。对此法院认为，本案中，虽然涉案房产系借周某君之名购买，且周某君对此亦予认可，但仍不能排除银行对涉案房屋的执行。
主要理由如下：一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行；二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的第三人；
三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的，对由此产生的风险理应自行承担；四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求，因借名买房而导致不能过户的情形，系因买受人自身原因而导致，其不能过户的风险亦系由买受人自行选择而产生，故不符合能够排除执行的情形；五、根据北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条关于“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。”之规定，仅以借名买房为由提出执行异议的申请人的相关诉讼请求亦不应得到支持。
本案中，不论涉案房屋是否确系赵某霞所有，银行作为善意的第三人，对于涉案房屋办理了以其为抵押权人的抵押登记手续，该抵押权办理过程中，银行不存在过错，其所享有的抵押权合法有效，银行有权作为执行申请人对该房屋进行强制执行。虽然赵某霞与周某君之间存在借名买房的约定，但该借名买房的约定仅系赵某霞与周某君之间的合意，即使赵某霞系涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，赵某霞所享有的所有权亦不能对抗银行所享有的担保物权。故赵某霞主张涉案房屋是其借周某君名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人银行，缺乏法律依据，理由不能成立。赵某霞就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的相应诉讼请求应予驳回。
关于赵某霞要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求，法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现涉案房屋登记在周某君名下，法院难以直接推定赵某霞享有涉案房屋的物权。赵某霞以与周某君之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权，对此法院认为，出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定，并非是登记错误，故借名人如欲获得房屋产权，应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决，与本案系案外人执行异议之诉分属不同的法律关系，就借名买房关系及涉案房屋是否确系赵某霞所有一事，赵某霞可另行主张。
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