买房按揭流程，买房按揭过不了,首付能退吗
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买房按揭计算
随着社会的发展，购买一套属于自己的房子是很多人的梦想。本文主要介绍按揭贷款购房的流程及需要注意的细节，以供购房人士参考，希望能让大家有所收获。
对于大部分人来说，购房属于大额支出项目，值得我们每个人慎重对待。我们可以从以下几个方面考虑：
1、住宅选购
对自己需要的房屋类型，选购一手房还是二手房，可根据自己的喜好或者实际用途选择，结合自有资金情况，选择地段及房屋面积等。
2、自有资金情况
假如自有资金充足可以选择全款购买住宅；资金不足可选择按揭贷款购房。按揭贷款购房不是首付款越少越好，需要统筹考虑每月还款额及利息总支出，可按照不同情形进行计算与比较，得出最优按揭贷款方案。
下面以在广州按揭贷款购买一手住宅为例，简要介绍按揭购房的过程和注意事项。
一、准备工作
在购房前有以下几个工作必须落实到位。
1、购房资格问题
有些城市限购，需要当地的户口、社保等配合才能购买。当前有很多家庭成员（夫妻、未成年子女）的户口、社保等不在一起，只要家庭成员中有一个满足条件即可。
2、首付款来源问题
首付款必须由购房人一次性汇入，必须确保银行卡为一类卡且没有限额。另外，资金来源确保为自有资金，以资金在银行的持续持有时间为准，一般以半年以上为界限。
3、稳定收入来源问题
办理商业贷款必须提供满足商业银行要求的收入来源证明，一般为有稳定工作且家庭月收入超过月还款额的2倍以上。
4、个人信用问题
按揭贷款前必须查清购买人及共同贷款人的征信，信用有问题是没法办理按揭贷款的。
个人信用报告
二、购房及办理按揭手续
一手住宅的购买及办理按揭贷款手续一般是同步进行。
1、现场选房
现场看中某套房，也是可以还价的，商品房也是商品，讨价还价很正常，不要被人牵着走。
最终选定楼盘单元后，现场签署订购书等资料，给付定金。定金与后续首付款等资金转账最好使用同一张银行卡。
订购书
2、收集按揭贷款资料
一般来说贷款按揭手续、房产证办理等事项都可以委托由开发商代为办理，购房人负责支付办理费用即可。开发商在签署订购书时一般会提供办理按揭贷款手续的资料清单。
资料清单
3、交首付款
在订购书的规定时间内向开发商缴纳首付款，定金可抵首付款。
4、签订购房合同
交完首付款后，签订购房合同，购房合同一般在24小时内可上网查询（即所谓的网签）。
5、办理按揭
需要注意的是，商业贷款一般会需要去指定银行网点办理一张按揭还款的银行卡，按揭还款可为二类卡。
将准备的资料提交给按揭贷款办理窗口，最好将购房人的所有银行卡流水准备好，银行卡流水可以在银行APP上查询下载。
现场签订贷款合同，贷款合同部分专用条款需要等银行审批好收到原件以后才能看到。
银行审批需要1至3个月的时间，审批好后会通过短信或电话通知到银行拿或者直接邮寄贷款合同书等资料，接下来就可以按合同约定开始正常还款。
还款计划
三、收房
按照购房合同约定时间，开发商将寄送交付通知书。收房时可以按照约定进行验收，发现问题及时让开发商整改后再签字收房。记得收房前让开发商开具购房全款发票。
交付通知书
四、缴纳契税
按照购房合同约定时间，开发商将寄送缴纳契税通知书。契税一般可在税局APP或公众号上直接缴纳。将完税证明原件提交给开发商后等待办理不动产权证书。
完税凭证
五、领取不动产权证书
缴纳契税1至2月即可收到领取产权证书的通知。所有购买人必须持本人身份证亲至现场领取，不得代领。
六、办理银行贷款结清证明
贷款还清后，及时办理结清证明，此证明可在银行APP或公积金中心网上申请并下载。
结清证明
当前，商品房市场有相当大的变化性，大家应及时关注市场和政策走向，把握有利时机圆自己的住房梦。
买房按揭贷款征信怎样才能通过
8月31日，中国人民银行网站发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。现就有关事项通知如下：
一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
中国人民银行
国家金融监督管理总局
2023年8月31日
中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知
为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，现就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项通知如下：
一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。
本通知自2023年9月25日起实施。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
转自：中国人民银行网站
来源： 新华网
买房按揭是什么意思
目前贷款买房基本是两种：等额本息法和等额本进法。两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”。
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。工薪族购房的两种贷款方式
工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。
（一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息=贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11]。
（二）用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。个人房贷业务介绍
“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。申请人应具备的条件
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。申请所需证件
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。个人贷款额度
个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。偿还方式选择
在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
１.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
房贷质押和抵押
可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
(一)个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；
(二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
买房按揭流程最详细步骤
买房，尤其是众多年轻的打工人，一般都选择贷款买房。
但想要按揭买房也没那么简单，应粉丝要求，全能老师给大家梳理了一份按揭买房知识，包括办理流程、手续以及注意事项。
按揭买房流程
买房按揭贷款流程有哪些，需要注意什么？
首先，由开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；其次，贷款行对开发商进行调查，达成条件就签订合作协议。
接下来，购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并按要求缴纳首付款；紧接着，由购房人向按揭银行提供资料，并申请按揭贷款，贷款行再对申请人进行调查和审查，通过后会办理初步手续，随后购房人在贷款行开设存款账户或银行卡，银行报上级行审批，审批日期一般为7天，超过期限，及时与开发商联系，并和银行沟通协调等。
按揭贷款需要注意哪些呢？
首先，公积金不要随意提取。毕竟在一些城市，公积金账户上没钱就没法贷款，相应也就失去了享受房贷最低利率的资格。
其次，想买房就别任性换工作。银行对申请人的收入流水会进行考核，并以此来评估申请人的还款能力。如果买房前辞职，会增加贷款难度和进度。
按揭贷款需要的手续
首先是提供个人证件。夫妻双方的户口本、身份证和结婚证，还款账号，以及上述证件的复印件。
其次是办理各种证明。包括征信记录、收入证明、银行流水，个人、夫妻的房产证明以及社保等。
接下是签订合同。现场看房，包括看五证等。签合同时交预付款，前往地税局缴纳契税、去银行办理按揭手续，贷款成功后准备还款。
最后是入住。等开发商通知可以交楼后，前去验收，办理房产证，缴纳物业费。
恭喜，你成为了一名光荣的“房奴”。
按揭贷款中的担保人
通常来说，按揭贷款买房都需要担保方，那么问题来了，担保人有什么责任呢？
首先，如果借款人不还款，担保人有还款责任的。一旦签名担保，及时夫妻离婚，担保书也有效。
其次，担保人信用记录受影响。一旦签名担保，除非贷款机构取消，否则不可变担保人。借款人所借的贷款额及月供款，会显示在担保人的信用纪录内。
最后，担保人贷款受影响。通常来说，担保人所担保的债项会被贷款机构视作他自己的债项，他本人贷款时，会被计算在内，影响到他的贷款额。
总体来说，买房按揭贷款方便了很多人，尤其是打工人们买房，但随之而来的是长达十年甚至数十年的还款生涯，不过能拥有一个属于自己的家，想来也是幸福的。
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