1.什么是租赁合同？
租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同有以下法律特征：
（1）租赁合同是转移财产使用权的合同。
（2）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。
（3）租赁合同是双务、有偿合同。
（4）根据《民法典》第704条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
（5）租赁合同具有临时性。根据《民法典》第705条第1款、第707条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
（6）根据《民法典》第706条的规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
2.租赁合同中，出租人有哪些主要义务和权利？
（1）交付义务。根据《民法典》第708条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，即将租赁物转移占有至承租人。出租人应当按照约定交付租赁物，包括按照约定的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。
（2）瑕疵担保义务。租赁合同转移的是租赁物的使用权，承租人租赁财产是为了使用和收益。因此，一方面，出租人应当在租赁期限内保证租赁物符合约定的用途，承担物的效用的瑕疵担保义务；另一方面，出租人应当担保第三人不能就租赁物主张任何权利，承担权利瑕疵担保义务。根据《民法典》第723条第1款的规定，当第三人对租赁物主张权利时，出租人应当承担相应的责任，亦即因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
（3）维修义务。根据《民法典》第712条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人的维修义务是由出租人对租赁物的瑕疵担保义务派生而来的。维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。
（4）出卖租赁物的通知义务。根据《民法典》第726条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（5）根据《民法典》第711条的规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
（6）根据《民法典》第715条第2款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
（7）根据《民法典》第722条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（8）根据《民法典》第716条第2款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本文来源：中国法制出版社出版的[《民法典》合同编热点问题200问]