房屋买卖合同签订后，买方支付了定金，后买方未按约定的时间支付首付，严重违约。卖方决定解除合同，追究买方的违约责任。合同上既约定了定金，又约定了违约金，卖方能否同时主张呢？
1、定金和违约金只能二选一，不能同时主张，具体选择哪一种，由守约方决定，这里的情况是买方违约未支付首付，所以卖方可以任意选择定金或者违约金作为买方承担违约责任的方式。
2、定金金额不能超过合同金额的20%，超过部分无效，不过多数情况房屋买卖合同不会存在这个问题。如果卖方选择适用定金罚则，定金直接没收。
3、违约金看合同约定，房屋买卖合同一般约定违约金是房屋总价的20%，当然，如果违约金过高，法院一般会根据案件的情况、违约情节、给守约方造成的损失等酌情调整违约金。
4、如果定金或者违约金仍不足以弥补卖方损失的，还可以请求赔偿损失或者增加违约金。
5、作为卖方，如果合同定金金额比较高，也不想麻烦去法院起诉，可以考虑直接没收定金。如果本身损失比较大，尤其涉及房屋差价损失，建议通过法院起诉主张违约金，并提供差价损失的相关证据。
笔者的话：笔者执业以来，办理了上海各法院的众多涉房产类案件，包括房产买卖、房产租赁、房产继承、离婚涉房产分割、房产拆迁类共有纠纷等等，也遇到过众多相关法律咨询，笔者针对其中普遍性比较强的问题，做简单梳理集成文集。因本文集并非严谨的论文，仅是一些随笔提示，故难免粗糙；另外，个案情况复杂多变，如果读者有遇到类似的问题，切忌不可仅依据本文作出任何决定或行为，仍应寻求专业法律意见。
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