返租倒包，返租合同
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返租是什么意思
“把毛坯房交给托管公司，再付上一笔装修款，就能每个月坐收不菲的租金？”近期，昆明多位房东向记者反映，遭遇了“装修返租”骗局。不仅租金没收到，装修款也打了水漂，现在托管公司也已经人去楼空。
伍先生：“云南招居房地产经纪有限责任公司打电话联系我们，他们可以帮我们租空置的房子，双方合伙装修，我们出70%，他们出30%，都已经5个多月了，就是贴了瓷砖就不动了，催促他们也不动工。”
伍先生告诉记者，他们几位房东手上都有闲置的毛坯房，在“装修返租”高回报的宣传下，与云南招居房地产经纪有限公司签订了房屋租赁合同。根据每套房子的地段和楼层，他们支付了4万到10万不等的装修费给该公司。公司承诺会在一个月内将房子装修成民宿，然后每个月可以给他们返还几千的租金，并且还承诺租金会以每年5%的增幅递增。
陈女士：“他们打着的旗号就说是把我们的房子软装、硬装弄好，并且给租金，我们被诱惑的一点就是租金上。”
支付了装修费后，部分房东却发现，装修公司迟迟未进场施工，即使有进场施工的，工程进度也非常的缓慢，多次催促也于事无补。直到对方承诺支付租金的时间到了，他们在没有收到租金，也联系不上公司负责人的情况下，才意识到自己被骗了。更让人气愤的是，当房东们找到公司寻求说法时，才发现和他们一样上当受骗的房东还有很多。
图源：爱企查
赵女士：“他们让我们交钱，等房子装好就租给他们，那天就当场支付了8万块钱给他们公司。”
12月9日，云南招居房地产经纪有限公司大门紧闭，无人办公，相关负责人电话也无法接通。
“您拨打的电话无人接听。”
董先生：“我预估被骗的应该是上百户人，因为这家公司一年内的时间已经换了三个写字楼来办公行骗，很多业主是没联系上，有些业主家住得比较远，所以我想通过你们媒体报道，让更多的人不要上当受骗，然后上当受骗的人也知道这个事情，抓紧时间报警。这个是我们贴的，我们贴的目的就是让这两天来公司找他们要租金的人知道这个事情后抓紧时间报警。”
部分房东表示，目前已报警，下一步会积极配合警方的调查，同时也希望大家能警惕“装修返租”这一骗局。
“装修返租“真有那么好？当心上当受骗！
此类犯罪作案手法
以房屋托管、支付装修费用后
返高额租金为诱饵
吸引业主签订房屋托管合同
骗取装修款后
以拖延工期、公司倒闭等方式“跑路”
识骗要点
经分析，该类犯罪作案手法有以下特点
01# 虚假宣传包装公司
犯罪嫌疑人注册业务范围为酒店管理、民宿管理等内容的公司，并在本地招募员工，迷惑性强。
02# 宣传诱导受害对象
犯罪嫌疑人以“民宿运营”“资产管理”等名义，抓住近期房价低迷、业主不想贱卖、想装修后收租回本的心理特点，用“房屋托管+支付装修费用+高额返租”模式吸引大量投资型房产业主。
03# 先期履行部分合同
与业主签好合同，待业主支付部分装修款后，犯罪嫌疑人会快速完成简易吊顶、硬装等前期成本较低的工程。按照合同约定，业主在支付全部装修款后，犯罪嫌疑人以各种理由搪塞拖延，直至最后公司“倒闭”。
04# 犯罪嫌疑人具有一定的流窜性
该类犯罪团伙一旦见时机成熟，其公司便会停业携款潜逃，使业主遭受重大经济损失，我们了解到其他市也有类似案件，可能是犯罪团伙在不同地区、对不同受害群体实施诈骗行为，逃避监管和追捕。
警方提醒
以闲置房屋统一托管装修为名，承诺高额返租，收取装修费用，看似回报可观，实则可能陷入诈骗圈套，在此提醒广大群众：若是有闲置房屋装修的打算，碰上“装修返租”等情况，一定要保持清醒头脑，谨防上当受骗。
来源： 昆明广播电视台
返租商铺收不到租金,胜诉也拿不到钱怎么办?
来源：央视网
如果不是邻居提起
王夕（化名）还不知道
自己买下后入住了一年的二手房里
曾经有人去世
为了买下这套学区房
王夕花了近760万元
如今得知房子变成“凶宅”
她将卖方诉至法院
要求退房并返还购房款
卖方却表示事出有因
自己也有苦衷
这是怎么一回事？
高价买的二手房
住了一年才知道是“凶宅”
王夕买下的这套二手房位于杭州城西，面积95㎡，有着不错的学区。她卖掉了老家的房子，在2021年1月底与原房东张元（化名）签订定金合同，2月底正式签订购房合同，最终的总价为759万元。
“张元提出，为了她孩子读书方便，想等到2022年3月再交房，也就是让她再住一年。”王夕表示，自己当时不急着入住，就答应了这个要求，双方也将这一约定写进了合同的补充条款内。
因此，2021年3月完成过户后，直到2022年3月，王夕才从张元手中正式拿到了这套房，随后开始着手装修。2022年12月，王夕和家人搬了进去。
直到2023年10月的某一天，也就是王夕一家人已经入住近一年后，她的母亲在和邻居聊天时，邻居问了一句在她们看来“没头没脑”的一句话：“你们怎么会买这套房子？”追问之下，王夕一家才得知，她花高价买到的这套房竟是套“凶宅”。
“2021年4月，也就是刚过完户一个月左右，张元的孩子在家中自杀了，当时警察都来了，所以邻居们多少都了解一些情况。”王夕告诉记者，邻居们都以为自己知情，才会好奇询问缘由，“我这才反应过来，为什么之前几次小区里其他孩子要来我们家玩，他们的父母马上就带着孩子回家了。”
王夕第一时间联系了中介，其也表示并不知情，联系卖方张元沟通，双方却闹得很不愉快。于是，王夕选择了走法律途径起诉张元。
女医生失独
却陷入“凶宅”官司
近日，记者联系到卖家张元了解情况。
张元回忆说，双方是在2021年2月签订合同，约定交房时间是在2022年3月，产证过户时间是在2021年3月。当年因为仓促间无法另寻住所，所以完成过户后自己又返租了一年，与中介反复确认后，也取得了买家的同意。
张元与中介沟通购房事宜的聊天记录截图。图源：潮新闻
2021年3月完成过户手续后，4月，张元未满18岁的孩子在这套房中去世。张元至今仍沉浸在丧子之痛中，“从医二十年，我救过很多病人，可当我的孩子毫无征兆地离去时，我连最后一句‘妈妈爱你’都没能说出口。这四年，我依然不敢面对孩子去世。”
更让她难以接受的是丧子之痛引发的官司，“身为母亲，我每日活在剜心之痛中，对方却以‘凶宅’为名，将孩子的死亡作为退房借口。”
张元哭着说：“在返租期孩子去世，这是客观事实。但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。这几年因为市场原因，房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。”
王夕告诉记者，在她与张元于2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，主要就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况、违约责任、其他特殊情形等进行了约定。
其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。
2024年12月，该案一审开庭，判决买方王夕胜诉，但卖方张元不服判决，提起了上诉，目前二审还没有出判决结果。为了买下这套房，王夕背负了不少房贷，迫于经济压力，她和家人只能继续住在“凶宅”中。
律师称
这一案件给购房者提了个醒
事实上，“凶宅”并非一个法律概念，是人们在日常生活中追求吉祥喜庆、忌讳死亡心理所衍生的产物。目前我国法律法规并没有对“凶宅”进行明确定义，判断房屋是否属于“凶宅”，司法实践中通常从以下角度予以考量：
死亡形式，是否发生非正常死亡，如凶杀、自杀等，通常的生老病死属于自然客观规律，一般认定为正常死亡，这类情况一般不认定为“凶宅”；
死亡地点，一般认为，非正常死亡发生的地点应该在涉案房屋内，即房屋专有部分。特殊情况下，死亡虽然未发生在房屋内，但属于比较近距离、每天进出必经之处的，也有可能导致房屋认定为“凶宅”；
发生死亡的时间与交易时间的间隔也会对“凶宅”的认定有一定影响，如间隔时间过久，被认定为“凶宅”的可能性会相对降低，届时不仅仅以买方个体主观感受为依据，更会考虑以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。
浙江合创律师事务所律师翁博甫表示，对于“凶宅”此前已有大量判例，基本都是可以退房的。“一类是像本案中在合同中对‘非自然死亡’造成的凶宅有着明确约定的，那么原告当然可以主张交付的房屋存在重大瑕疵，被告导致了订立合同的目的无法实现，要求终止履行或者恢复原状，也就是退房并赔偿相关的经济损失，比如税费、装修费等。”
“另一类则是在合同条款中没有明确约定的，但如果卖家在交易时故意隐瞒房屋为‘凶宅’的事实，这一行为违反了《民法典》中的诚信原则。根据《民法典》第一百四十八条，买方有权请求法院撤销合同，并要求退房、返还购房款及赔偿损失。”翁博甫表示，在二手房买卖时，建议大家还是加上这一补充条款。
“本案的争议点主要是非正常死亡发生在过户后、交房前，但是此前多地都有类似判例，法院均认为房屋未实际交付给买方，虽然发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但已构成了合同标的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。”
就这起官司，北京炜衡（杭州）律师事务所萧圣衍律师提醒所有的房东和购房者：“如果买卖双方都有较强的法律意识，签订买卖合同完成过户之后，再另行签订一份（返租）协议，对延迟交付的性质进行约定，则双方的法律责任也就很明晰了，不至于陷入如今这种扯不清的困境。”
来 源丨央视网综合钱江晚报、潮新闻、法治日报
返租骗局是属于什么案件类型?
西部网讯（记者 辛超 裴丰瑶）全款买下的商铺，宣传的是“售后返租”模式，到付租金时开发商却不按合同返租。近日，西部网多位网友投诉，因“售后返租”问题与开发商发生纠纷。部分业主认为开发商单方面停止返租，拒绝支付违约金，侵害了自己的合法权益。
针对市场上出现的开发商“售后返租”的销售模式是否合法？其中有哪些风险？陕西浩公律师事务所主任律师赵小东进行了分析：
什么是“售后返租”？
“售后返租”又称“售后包租”。根据《商品房销售管理办法》第四十五条的规定：“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”从上述规定可知，“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式，即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产（返租年限多为3至10年），在此期间由开发商整体进行商业运营，固定每月向投资者返还一定比例的租金。
“售后返租”是否合法？
根据国务院建设行政主管部门于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以及住房城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”
由此可见，对于未竣工的商品房和预售房，国家是明令禁止采取“售后返租”的方式销售的，但是对于已竣工的商品房或是现售房是否能采用“售后返租”的方式进行销售，法律、法规等对此并无明文规定。因此，根据“法无禁止即自由”的原则，对于已竣工的商品房或现售房，开发商是完全可以采取“售后返租”的方式进行销售的。
“售后返租”的法律风险
对广大购房者而言，如上文所述，对于已竣工的商品房或现售房，购房者可以采取“售后返租”的形式进行购房。但对于未竣工的商品房和预售房，国家则明令禁止采取“售后返租”的方式进行销售。故在此提醒广大购房者，对于商品房定价明显虚高的、开发商实力明显不足、折算的返租明显超市场水平的、返租和履约惩罚条款没有实质性保证的，购房者应谨慎投资。
返租商铺政府如何解决
据钱江晚报报道，杭州一买家称，自己花费759万元购买二手房，居住后却得知房屋为“凶宅”，原房东之子在屋内非正常死亡，起诉原房东要求退房并返还购房款。原房东则回应，双方在2021年2月签订合同，次月已过户，但约定次年交房，即过户后、交房前原房东“返租”一年，在返租期间，自己遭到了丧子之痛。
买家曾提及，原房东提出，为了孩子读书方便，想要等到过户一年后再交房，也就是再住一年，自己答应了这一要求。而等到交房、自己入住一年后，她才从邻居口中得知，在房屋过户一个月后、交房前，原房东的孩子在家中自杀。而后，买家起诉原房东，要求退房。
资料图 据IC photo
原房东则称，在返租期间孩子去世，这是客观事实，但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。“这几年房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。”
据前述媒体报道，买家、原房东在2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。2024年12月，该案一审判决，法院认定原房东没有按照合同约定交付未发生非正常死亡事件的房屋，买家胜诉。而后，原房东提起上诉，目前二审尚未宣判。
过户未交房，而是“返租”，这时房产交易是否已经结束？期间房屋情况发生变化，应由谁承担责任？红星新闻就此咨询相关律师。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在房产交易中，过户登记与交付是两个相对独立的行为，登记时发生所有权转移，一般而言，交付房屋则是以交钥匙、完成对房屋控制权的转移为界限。而通常意义上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一个新的租赁法律关系，双方从买卖关系变成了租赁关系，原来的房主继续使用房屋，但是法律角色发生了变化，成了租户，“本案中，有个细节需要特别注意，所谓‘返租’的时候并未另行签署书面的租赁合同。所以在一审判决的时候，可能未认定是一种新的租赁关系，很可能是以尚未交房来认定的。”
王玉臣提醒，对于卖房人而言，如果打算返租，保险起见，最好是单独签署一份租赁协议，而不是口头说或者直接从房款中扣除。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、公益律师赵良善称，返租是指房东在出售房屋后，因自身原因如小孩读书、新房装修等，需要继续在该房屋中居住一段时间的情况，“它并非严格意义上的法律术语，是房产行业内通俗叫法。”
他分析，涉案争议焦点在于，房屋虽然已经过户，但是没有实际交付，而非正常死亡案件在未交付期间发生，“从风险承担角度看，房屋交付前的风险一般由卖方承担。虽自杀属意外事件，但由于房屋未实际交付，卖方仍对房屋具有一定控制和管理义务，因此对于该事件导致的房屋价值贬损等风险，卖方应承担相应责任；从合同约定看，双方签署了补充协议，属于双方自愿协商确定，不违反法律法规强制性规定，为有效约定，买卖双方受此约束；从占有权角度，虽然房屋所有权以办理过户手续为准，过户后买方成为法律上的房屋所有者，但占有权与所有权是不同的概念，占有权涉及对房屋的实际控制和使用，卖方在持有期间对房屋具有直接的控制能力，基于控制能力负担有关后果亦符合公平原则。”
他指出，一般来说，房屋交付时间以合同约定为准，本案中，双方约定2022年3月交房，在这个时间之前，房屋的实际控制权和风险在一定程度上仍由卖家承担，如实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付之日为准，交付衡量的重大因素在于谁获得控制权，谁实际占有房屋。虽然涉案房屋已经过户，但卖家在控制期间对房屋的使用和管理应符合合同约定和一般的注意义务。“如果买卖双方在完成过户后，另行签订一份协议，对延迟交付的性质、双方的权利义务以及风险承担等进行明确约定，则双方的法律责任会更加明晰，能有效避免此类纠纷。”
红星新闻记者 陈馨懿
编辑 郭宇 责编 冯玲玲
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