在民间借贷过程中，债权人要求债务人提供担保的方式多种多样，其中有以“买卖合同”作为借款合同的债权担保形式。民间借贷的双方当事人之所以要采用这种担保形式，是为了规避《物权法》对流押的禁止性规定，采取变通做法，通过另行订立一份买卖合同担保借款合同的履行，即约定如果债务人到期未偿还借款，则双方履行买卖合同，借款抵作买卖合同项下的购买款项。对于该类担保形式，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“《民间借贷规定》”)进行了规范，但是实践执行中仍存在争议。
一、《民间借贷规定》要求出借人以民间借贷法律关系主张权利，而不能直接要求履行买卖合同。
《民间借贷规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
第二十四条的规定通俗解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
二、《民间借贷规定》并未否定买卖合同的效力，出借人在一定条件下对买卖合同标的不动产仍有优先权。
但是，从文意上看，《民间借贷规定》第二十四条并未就买卖合同的效力作出说明，没有明确“买卖合同无效”，那么出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人物权期待权，排除第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行?
举例来说，张三是出借人，向借款人李四借款二百万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保(假定房屋变现价值与借款本息相当)，约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵作购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。此时，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利是否有优先劣后之分?
依据《民间借贷规定》二十四条，张三不能依据买卖合同要求履行买卖合同，但该条并没有说张三与李四之间的买卖合同无效，那么依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第二十八条，张三是不是因符合在查封前签订书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款(价款在查封前根据买卖合同已经自动抵顶)、非因买受人自身原因未办理过户登记(买卖合同还未界履行期)这四个要件，可以排除第三人王五对房屋的执行?
《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
因此，根据上述规定，笔者认为可以达到排除执行，实现张三对李四房屋的变现价款享有优先权的目的，即便张三没有占有房屋，但是办理了受让物权预告登记，依据《执行异议和复议规定》第三十条，也可以排除王五的执行。
从以上分析，在民间借贷司法解释第二十四条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款(支付全部价款)且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理(即出借人对没有办理过户没有过错)，或者出借人办理了受让物权预告登记。因此，以房屋买卖合同作为债权担保仍有一定的保障意义。
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