一、无效购房合同怎么看
无效购房合同可以从以下方面判断：
（一）主体不适格
1. 如果购房合同的一方不具备相应的民事行为能力，例如未成年人在没有法定代理人同意下签订的购房合同（除纯获利益的情况外），这样的合同可能无效。
2. 出售方没有对房屋的合法处分权，像卖房者不是房屋的真正产权人，也未得到产权人的有效授权而出售房屋，合同可能无效。
（二）内容不合法
1. 合同内容违反法律法规的强制性规定。例如，以合法形式掩盖非法目的的购房合同无效，如为了逃避债务而虚假买卖房屋签订的合同。
2. 损害社会公共利益的购房合同无效。比如为了在不允许建设住宅的土地上进行房屋买卖签订的合同。
（三）意思表示不真实
1. 如果存在欺诈、胁迫手段订立的购房合同，并且损害了国家利益的，合同无效。
2. 双方恶意串通损害第三人利益的购房合同也是无效的。
二、购房协议签了定金还能退吗
购房协议签订后定金是否能退需要分情况来看。
如果是因为购房者自身原因不想购买房屋了，例如购房者突然改变主意不想买房，这种情况下定金一般是不能退还的。因为定金具有担保性质，是对购房者履行购房协议的一种约束。
但如果是因为卖方原因导致交易无法进行，比如卖方隐瞒房屋重大缺陷、卖方违约拒绝出售房屋等，那么购房者有权要求退还定金，并且可以要求卖方承担违约责任，如双倍返还定金等。
还有一种情况是不可归责于双方当事人的事由，例如政府出台新的限购政策导致购房者失去购房资格，这种情况下定金应当退还。
三、喀什购房的定金不退可以吗
购房定金是否能退需要根据具体情况判断。
（一）如果是购房者的原因导致合同不能签订，比如购房者在签订定金协议后反悔不想购房了，在这种情况下，开发商有权不退定金。因为定金具有担保性质，购房者违约时，定金是对开发商的一种补偿。
（二）如果是开发商的原因导致合同无法签订，例如开发商未取得预售许可证就收取定金，或者存在欺诈、胁迫等手段使购房者签订定金协议等情况，那么开发商必须退还定金，而且可能还要承担相应的赔偿责任。
（三）如果是因为不可归责于双方当事人的事由，例如因政策调整导致购房者失去购房资格等，双方没有过错的，开发商应退还定金。
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来源：头条-喀什购房的定金不退可以吗，2020年购房定金退改还政策