房地产估价报告评审标准2020，房地产估价报告价值类型
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房地产估价报告中的价值时点是指
房地产评估报告，或叫房地产估价报告，由专业房地产评估机构的房地产估价师编写而成，是全面、公正、客观、准确地记录估价过程和估价成果的文件，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，通常具有相对统一的格式，根据《房地产估价规范》要求，包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。
房地产估价报告有效期
吴若凡/发自上海
2月14日，随着司法拍卖平台竞价倒计时归零，上海城隍庙广场以12.09亿元的价格迎来新主人。这场持续两年的拍卖拉锯战终于落幕——从2023年首次流拍无人问津，到2024年二次降价仍遭冷遇，这座荒废八年的“黄金烂尾楼”最终以低于评估价近7亿元的价格成交。然而，神秘买家的入场只是故事的开始：剩余不足20年的土地年限、累计超18亿元的债务包袱，以及豫园商圈百万方商业走廊的宏大愿景，让这场交易充满悬念。
一场“折价50%”的豪赌
城隍庙广场的拍卖，堪称曲折。
2023年10月，项目首次挂牌时起拍价10亿元，叠加债权本金及利息合计18.76亿元，评估价高达23亿元，市场参考单价1.48万元/平方米。然而，复杂的产权纠纷、累计超5000万元的烂尾维护成本，以及剩余20年的土地年限（至2044年），让潜在投资者望而却步。
一年后的2024年9月，项目二次拍卖起拍价降至14.245亿元，评估价缩水至20.35亿元，单价跌至1.22万元/平方米，但仍以流拍告终。
直至2025年1月，一位来自浙江的神秘买家最终以12.09亿元成交，较首次评估价折价超50%。
资料显示，此次的竞价标的上海城隍庙广场项目，位于黄浦区豫园街道560街坊1/3丘，建筑面积36087.9平方米，现为施工改建停工状态……2022年6月30日，北京市第四中级人民法院委托上海申房房地产估计有限公司作出的申房司法估（2022）第0003号《房地产估价报告》显示，该处项目的价值20.22亿元。
“这不是抄底，而是一场与时间的对赌。”一位参与竞拍的机构人士坦言，“若改造耗时3年，剩余经营期仅16~17年，年化回报率需超15%才能覆盖成本，压力巨大。”
这场低价交易的背后，是城隍庙广场18年来从外资宠儿沦为“商业废墟”的历程。
2006年，美国基金嘉沃投资与科瑞格公司以8.7亿元拿下项目，试图打造高端商业体“豫龙坊”。2008年开业时，其玻璃幕墙设计与豫园青瓦白墙的明清建筑格格不入，二、三层商铺空置率近乎100%，首年亏损超3000万元。
2009年盈石资产转向快时尚，招商率短暂回升至80%，但世博会后客流断崖式下跌，2013年商户续租率暴跌至50%。
此后，接盘者光耀东方集团的入场，成为压垮项目的最后一根稻草。2013年~2016年，该集团在全国激进收购超10个烂尾项目，耗资逾百亿元，导致城隍庙广场改造预算从3亿元飙升至8亿元。
2016年房地产调控收紧后，资金链彻底断裂，叠加实控人猝逝引发的家族内斗，项目于2017年彻底停工，烂尾八年累计损耗超5000万元。
“外资错判文化基因，民企沉迷资本游戏，最终让‘黄金地块’沦为资本博弈的牺牲品。”一位商业地产研究者总结。
重生挑战
此次新东家的入场，让城隍庙广场的命运与上海城市更新的宏大叙事紧密相连。这座占地3.2万平方米的商业体，若想挣脱烂尾阴霾，需在有限时间内破解三重难题。
作为串联金陵东路高端商务区与BFC外滩金融中心的“咽喉”，城隍庙广场的地理卡位战略价值毋庸置疑。然而，豫园商圈年客流量超3000万人次中，70%为外地游客，人均消费不足百元。
对于整个大豫园版图来说，城隍庙广场又是不得不盘活的一个节点，可以完全打通从金陵路嘉里、露香园到豫园、豫园二期、福佑地块、BFC的商业走廊，总商业面积将接近100万平方米，不仅仅是上海最大的商业组团之一，也是上海人流量最大的商业组团之一。
另一方面，土地年限则是另一道紧箍咒。目前，城隍庙广场所属地块的使用年限到2044年，目前仅剩余20年时间，如果接手改造完成后，仅剩17-18年的经营期，势必无法覆盖传统商业地产的回报周期。
一位接近交易的投资人坦言，“要么成为上海文旅商融合的地标，要么为城市再添一座‘昂贵的废墟’。”
58安居客房产研究院院长张波表示， “城隍庙广场的困境本质上是历史街区商业化的共性难题——既要保留文化符号，又要满足资本回报。若仅靠‘网红化’改造，很可能重蹈短期爆火、长期空置的覆辙。”
一位不愿具名的商业地产人士认为，项目的突破口在于“轻资产+强IP”模式。“通过引入外部品牌联合运营，降低重投入风险，同时挖掘豫园独有的文化IP，比如与故宫文创团队合作开发限定产品，将客流转化为品牌溢价。”
城隍庙广场能否“重生”，尚需时间来验证。
房地产估价报告模板
一、模板结构申请人信息
申请人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日生，X族，身份证号：XXXXXXXX，工作单位及职务：XXXXXXX，住址：XXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXXXX。
被申请人信息
被申请人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日生，X族，身份证号：XXXXXXXX，工作单位及职务：XXXXXXX，住址：XXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXXXX。
案由
离婚纠纷（案号：（20XX）XXXX民初XXXX号）
申请事项
请求贵院依法委托评估机构对XXX诉XXX离婚纠纷一案中所涉房产（位于XX省XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室，不动产权证号：XX（20XX）XX区不动产权第XXXX号）的现市场价值进行评估。
事实与理由
1、房产基本信息
房产为申请人（或被申请人）于XXXX年XX月购买，登记在XXX名下，建筑面积XX平方米，属于夫妻共同财产。购买时总价XX万元，首付款XX万元，剩余部分通过按揭贷款支付（若有贷款需说明）。2、争议焦点
双方在离婚诉讼中对该房产的现市场价值无法达成一致。申请人主张房产当前价值为XX万元，被申请人主张为XX万元，差异较大。
3、评估必要性
该房产系夫妻共同财产，需依法公平分割。双方对价值认定存在争议，需通过专业评估确定公允市场价。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特申请法院委托专业评估机构进行评估，请予以准许。
此致
XX省XX市XX区人民法院
申请人签名
申请人：XXX
日期：XXXX年XX月XX日
附：评估申请流程图
填写申请书 → 2. 提交法院 → 3. 法院委托评估机构 → 4. 缴纳评估费 → 5. 获取评估报告 → 6. 法院依据报告分割财产。提示：以上模板需根据案件具体情况调整，建议咨询律师完善细节。
房地产估价报告案例
概要
离婚时，双方对男方婚前持有的股份在婚后是否有增值产生分歧。男方认为，结婚时自己直接持有的上市公司股票价格是每股120元，而离婚时，价格是110元，显然婚后股份没有增值。对此观点，女方不认可，认为婚后有增值。最终，法院委托鉴定机构采用资产基础法，认定婚后有增值。
一、 问题提出：
婚前股份婚后是否有增值？如有，其金额如何计算？
男女双方于2009年8月18日在北方B京市登记结婚，2018年8月18日B京市某区法院判决双方离婚，但告知双方就涉案股份（登记在男方名下的Club cat股份有限公司（化名，为A股上市公司）的5,000万股股票）在离婚后另行处理。离婚判决生效后，女方诉至法院，要求分割股份增值部分。
法院查明，2009年8月18日，双方结婚时，该公司每股股票收盘价为120元。2018年8月18日离婚当天，股价为每股110元。男方持有5,000万股股票，占发行公司全部股票的65%。
二、 双方分歧主要体现在两点：
1. 结婚时股价为120元，而离婚时股价为110元。从表面看，在婚姻存续期间股票价格不升反降，是否该等婚前股份在婚内就不存在“增值”？
2. 如果该等婚前股份在婚内存在增值，具体应如何计算？
三、 鉴定流程与结论：
1. 提起鉴定的主体：女方作为离婚后财产纠纷的原告，要求分割男方名下婚前股份在婚后的增值部分，应提出鉴定申请，并预缴评估费用。
2. 鉴定机构的确定：通过该地高级人民法院司法鉴定摇号系统，经法院委托，确认B京成翼资产评估有限公司（化名）作为鉴定人。
3. 评估项目的具体内容：
(1) 评估目的：为人民法院审理案件参考价提供服务；
(2) 评估对象：Club cat股份有限公司的股东全部权益价值；
(3) 评估范围：Club cat股份有限公司的全部资产及负债。
4. 评估方法：根据评估报告正文，由于被评估单位没有提供公司未来的收益预测，故无法采用收益法评估；由于特定原因，亦无法采用市场法评估；由于能够取得评估基准日附近的审计报告，故可以采用资产基础法评估。
5. 评估基准日：最终确定为2009年6月30日和 2018年6月30日。
6. 评估结论：
由于上市公司披露经审计的会计报表的时间一般为年报、半年报，评估公司在与委托人、原被告等商议并经其一致同意后，将公司提供报表的时间分别调整为2009年6月30日和2018年6月30日，其中：
（1）2009年6月30日
在2009年6月30日，男方持有的公司65%的股东权益价值为 20,000万元，大写人民币贰亿元整。
（2）2018年6月30日
在2018年6月30日，男方持有的公司65%的股东权益价值为 26,000万元，大写人民币贰亿陆仟万元整。
据此，可判定男方名下婚前股份在婚姻关系存续期间的增值为人民币6,000万元整。
来源：家族律评
作者：袁芳律师
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