房产税从价计征的计税依据，房产税从价计征和从租计征的区别
大家好，由投稿人水婉雅来为大家解答房产税从价计征的计税依据，房产税从价计征和从租计征的区别这个热门资讯。房产税从价计征的计税依据，房产税从价计征和从租计征的区别很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
房产税从价计征如何算
实务中，对于涉及大量不动产投资的企业来说，从价计征缴纳房产税存在较大的税务风险，主要体现在“房产原值”的确认。前一阵，笔者与同事去一家客户做业务，在审核房产税时，发现客户从价计征房产税存在一定的问题。笔者通过客户的固定资产明细表，筛选与房产税相关的资产，然后与客户申报的房产税明细表进行比对，发现表中有多项资产并没有申报房产税，经过与客户沟通确认资产的性质及用途，确定提及的资产需要申报房产税。也就是说，客户存在少确认房产税计税原值导致少缴房产税的问题。
实务中，根据笔者的了解，不少企业基本按照会计上核算的固定资产（房屋建筑物）的原值作为缴纳房产税的计算依据。这样处理，实际上存在少缴房产税的风险，具体分析如下。
一、“房产”的具体范围不清楚
根据财税地字〔1987〕3号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。另外，根据财税〔2008〕123号的规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
因此，对于从价计征的房产税，首先要明确企业持有的不动产，哪些属于房产税规范的“房产”。一般来说，车间、厂房、办公楼、仓库、设备用房、商品房等基本属于“房产”，而像各种窑炉、池、罐、槽、井、道路、围墙等，不属于“房产”。
因此，“房产”如果不明确，房产税大概率也就缴不对。
二、“房产原值”的具体范围不清楚
搞清楚了哪些“房产”需要缴纳房产税，并不代表一定能缴对，还需要搞清楚“房产原值”的问题。
根据《房产税暂行条例》第三条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
结合房产税相关规定，房产原值的具体范围如下：
1.房产原值（会计入账原值）
根据财税〔2008〕152号的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
根据上述规定，房产税的“房产原值”一般参照会计核算的原值，不管会计上计入固定资产，还是计入其他资产，或者一次性计入成本费用。另外，即使会计上没有入账核算（账外资产），也需要缴纳房产税。
2.地价（土地使用权的入账价值）
根据财税〔2010〕121号的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
根据上述规定，对于土地价款来说，不管会计上是计入无形资产，还是计入固定资产，都应并入房产原值，缴纳房产税。另外，要关注容积率对土地价款的影响。
3.房屋附属设备和配套设施
根据财税地字〔1987〕3号的规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
另外，根据国税发〔2005〕173号的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
上述附属设备和配套设施，之所以需要计入房产原值，主要原因是其嵌入房产之中，一般不可随意移动，实质上与房产已经融为一体，成为房产的组成部分。
4.地下建筑
根据财税〔2005〕181号的规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
（1）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（2）独立地下建筑，其房产税的确定，如下图：
对于地下建筑房产税的缴纳，需要区分是否为独立建筑，性质不同，缴税也不同。
另外，企业对原有房屋进行改建、扩建的, 也需要相应增加房屋的原值。
综上所述，房产税要缴对，必须要明确“房产原值”的具体范围，从上述规定来看，“房产原值”的确认还是比较复杂的，需要引起大家的重视。
三、其他特殊情况下房产税的规定
1.融资租赁房产税的规定
根据财税〔2009〕128号的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
2.居民住宅区内业主共有的经营性房产税的规定
根据财税〔2006〕186号的规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
3.投资联营房产税的规定
根据国税函发〔1993〕368号的规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
注：该政策是答复安徽省税务局的文件，其他省市是否参照执行，需要咨询当地主管税务机关。
总结：实务中，针对从价计征缴纳房产税的情形，要关注房产的类型及性质，更要关注房产原值的确定，尽量规避房产税导致的风险。
房产税从价计征税率
根据我国法律的规定征收房产税的方式是按年征收、分期缴纳。房产税是每年征收，有的地方是一年分两次征收，也有每年一次性征收。从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
一、根据我国法律的规定怎么征收房产税?
《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。房产税是每年征收，有的地方是一年分两次征收，也有每年一次性征收。
二、房产税的征收标准
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
房产税的计算方法
1、从价计征
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%
2、从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%
购买房屋所需要花费的费用是比较多的，这里的费用还包括房产税，由于房屋的价格比较高，所以他的催费也会相应的提高，有着不同的计算方式，比如说从价计征和从租计征，但是具体的缴纳方式都是一样的，按照年份进行征收，可以分期缴纳。
房产税从价计征的计算公式
幸福里百科词条：房产税主要以房产为征收对象，具体指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
本文知识点：
1、房产税的具体征收标准与征收方式
2、房产税计算公式
3、个人住宅房产税2021年上海、重庆开征标准
一、房产税房产税主要以房产为征收对象，具体指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。计税依据主要有两种：从价和从租，通常按年征收，分期缴纳。
1、从价计征年税率为1.2%，计税依据为依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，如浙江省规定具体减除幅度为30%。
计算公式为：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×年税率1．2％
2、从租计征年税率12%，以房产租金收入为计税依据，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
计算公式为：应纳税额＝租金收入×12％没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间。
3、免征，所有个人非营业用房产，和家庭人均住房面积60平米以下等19种情况免征房产税。
举个例子，作为房产税试点城市的上海，目前征税对象有两类，第一类是本地新购且属于家庭第二套以上房产，第二类为外地户籍新购房产。计税价格为交易价格的70%，税率为0.6%，若低于成交建筑面积均价的2倍，征收税率为0.4%。
二、房产税不按套数征收，按住房面积房产税是一种财产税，是以持有的房屋面积作为征收标准。因此无论是首套房还是多套房，都需要按照从价和从租两种方式作为计税依据。
我国房产税还没有全国推行，仅在重庆和上海试点，所以也没有完全统一的征收标准。但就目前来看，重庆是对划定标准的高端住宅征收房产税；而上海只对超出自住面积以上的新增住宅征收。
另外，有包含人均60平米住房面积内的19种情况，房产税是免征的。
三、多套房的房产税如何计算？1、除首套房外，无论几套房，人均住房面积超过60平米就需要按照对应房产税率计征。需要注意的是，在第二套购入后一年内，第一套卖出的，可退还已缴纳的房产税。
2、商业房产，每年均按租金收入的12％缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。
四、房产税具体征收标准按照上海现行的征收标准，房产税起征点人均60平方米，即人均60平米以下的居住面积，免征房产税，但超出60平米部分的面积，要按照新房交易单价计算总价的70％，按0.6％的税率征收房产税。
举个例子，上海户籍的一个三口之家（夫妻双方加上未成年子女），现有一套50平方米的住房，又新买了一套110平方米的住房，那么该家庭全部住房面积为160平方米，人均53.33平方米，在人均60平米以下的免征范围内，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
但如果这个家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均86.67平方米，超过免税标准，因此新购住房里有80平方米须按规定缴纳房产税。
五、房产税的征收方式1、从价计征 年税率为1.2%，计税依据为依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，如浙江省规定具体减除幅度为30%。
2、从租计征 年税率12%，以房产租金收入为计税依据，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
六、房产税免征标准对于以下情况，房产税予以免征。
1、国家公用的房子：我国的部分房子是属于国家公用的，这类房子是不需要出一些房产税，因为这些房子的最终目的不是为了盈利。
2、没有房产证的房子：有一些房子，因为不符合一些条件而没有到房管局进行登记，这类房子应该也是不需要缴纳税费，但这类房子若是出现什么事情的话，相对的合法权利也得不到保障。
3、小产权房：一些小产权房也不需要缴纳，这种房子证件不齐全，也没有到房管局进行登记，而且这些房子也属于集体所有，这里面有很多一时说不清楚的关系在里面，如果对于这类房子交税，其实也失去了这个房产税本身的意义，房产税是为了遏制商品房价格上涨，如果这小产权房还征收房产税的话，可能还会有一些不好的影响。
4、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
5、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
6、个人非营业用的房产。
7、经财政部批准的其他房产。
七、个人住宅房产税2021年上海、重庆开征标准：前面说到，目前全国范围内的房产税征收还未展开，现只有上海和重庆两个地区作为房产税开征试点有起征房产税。根据去年房产税起征情况，以下介绍上海、重庆房产税2021年开征标准。
1、上海房产税2021年征收标准：
①上海房产税2021年开征标准计税依据：住房市场交易价格的70%；
②上海房产税2021年开征标准税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%；
③上海房产税2021年开征标准征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和；
因而，上海房产税2021年开征标准房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率；
2、重庆房产税2021年开征标准：
①重庆房产税2021年开征标准从价计征：依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。税率1.2%；
②重庆房产税2021年开征标准从租计征：按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税；
③重庆房产税2021年开征标准个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%
房产税什么时候开始征收
8月18日，财政部副部长许宏才作《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》，在介绍下一步财政重点工作时指出，提出积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。
消息发出后，“房地产税改革”再次冲上了热搜，并且，这是今年以来官方第五次提及“房地产税”。
此前，3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，第二十一章完善现代税收制度中提及，“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
4月7日，在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革，进一步完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，建立健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度体系。
5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，推动构建新发展格局，促进高质量发展，必须加快建立现代财税体制。刘昆提到，健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
房产税的立法工作虽未出台，但早已着手进行。专家预计，房产税最早将在2022年全面开始征收。
房产税从价计征和从租计征由谁决定
幸福里百科词条：房产税的计算方法分为从价计征和从租计征。从价计征应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×年税率1．2％；从租计征的应纳税额＝租金收入×12％没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间。2021年9月1日房产税征收，实质上是指新契税法的征收规则。房产税与契税两者之间存在区别，房产税为财产税，是对持有的房屋面积为征收基础，目前仅在上海、重庆试点，还未全国范围内推行。
9月1日，中华人民共和国契税法正式开始实施，有关房产税的消息也再次沸沸扬扬。很多人在买房过程中，分不清房产税和契税的区别。契税是交易过程中产生的税收，按照房价比例进行征收，已于9月1日正式实施。房产税为财产税，是对持有的房屋面积为征收基础，目前仅在上海、重庆试点，还未全国范围内推行。
本文知识点：
1、房产税的计算方法和征收对象
2、9月1日起契税如何征收？有无减免政策？
一、房产税
房产税主要以房产为征收对象，具体指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。计税依据主要有两种：从价和从租，通常按年征收，分期缴纳。
1、从价计征年税率为1.2%，计税依据为依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，如浙江省规定具体减除幅度为30%。
计算公式为：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×年税率1．2％
2、从租计征年税率12%，以房产租金收入为计税依据，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
计算公式为：应纳税额＝租金收入×12％没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间。
3、免征，所有个人非营业用房产，和家庭人均住房面积60平米以下等19种情况免征房产税。
举个例子，作为房产税试点城市的上海，目前征税对象有两类，第一类是本地新购且属于家庭第二套以上房产，第二类为外地户籍新购房产。计税价格为交易价格的70%，税率为0.6%，若低于成交建筑面积均价的2倍，征收税率为0.4%。
二、新契税法
2020年8月11日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），具体施行日期为2021年9月1日。
1、《契税法》缴纳范围和税率
凡在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，应按规定缴纳契税， 税率为3%至5%。
2、优惠减免征收标准
（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
3、契税法规定，夫妻过户、子女继承等六种情形可以免征契税
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
4、契税计算方法主要为以下三点：
（1）转让、交易主体的成交价格（含应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款）；
（2）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（3）土地使用权赠与、房屋赠与等行为，参照市场价格依法核定应征收税额。
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