【案情简介】
何小某与何某为姐弟关系，原先关系较为和睦。位于某市的一套房屋(以下简称系争房屋)为被告所有。何小某早年在外地工作，2003年初返回某市后，因何小某没有房屋居住，故何某将位于某市的一套房屋提供给何小某居住。不久，何小某提出购买系争房屋，何小某与何某双方遂达成口头协议，由何小某出资20万元购买此房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2003年4月3日，何小某支付了房款11万元，何某出具了收条。此后，该房屋由何小某与家人实际居住至今，但剩余房款9万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下，何某从2007年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致意见。
2013年，何小某向法院提起了诉讼，要求继续履行原定购房协议，本律师作为何某代理人，为何某提起反诉，要求解除原定购房协议或者变更原定协议由何小某再支付50万元房款。
【律师代理要点】
在很多的民间交易中，因双方存在一定人身关系，因此所定合同从形式到内容都不甚完备，对于有些细节上的条款就忽略了，认为过细会变得没有人情味，这往往会导致履行中的困难。就如本案中，原、被告双方在2003年就口头达成系争房屋的买卖合同，原告本应按约履行，却因除房价外未约定任何履约的细节而未履行支付余款的义务。而被告顾及彼此间的亲情关系，在这几年当中始终未寻求用诉讼方式解决纠纷。然而事实上，在这期间客观情况的变化已经明显影响到了合同的继续履行，自2005年以来，随着房价不断上涨，其速度之快，幅度之高，远远超过大多数人的预期，到2013年，系争房屋的房价已上涨了几倍，远远超出了当事人的预想范围，且该局面并非被告方面故意或重大过失促成的，如果继续履行，将导致被告利益的明显失衡，而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商，无非就是因价位不统一，无法达成一致意见而已。
故在本案中有必要解除协议或适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。所谓情事变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。本案原、被告之间的买卖合同已经部分履行，即原告支付了一半的房款，被告也将房屋交付给原告居住至今。由于当年约定的房价已不可能再从市场上购得房屋，如果解除合同，将使原告丧失获得住房的机会;如果继续履行，则会使被告在十年间丧失的机会成本无法得到任何弥补。因此，本案最佳的解决方式是酌情变更合同内容，调整房价后继续履行。
【裁判结果】
法院经审理后认为，原、被告于2003年口头达成系争房屋的买卖合同，原告支付了部分房款11万元，尚有9万元余款未支付;被告交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去的时间中，买卖合同始终处于未能完全履行，同时也并未解除的状态中。在此期间，市场房价持续上涨，与2003年相比已发生了巨大变化，非双方所能预料。如果继续按照当时约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡，而双方经多次重新议价，显然已意识到了这一点。经查，该房屋在2013年的市场价已达到90万元以上。因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。综合本案实际情况，酌情确定原告还应支付的房款余款为35万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。
据此，法院作出如下判决：一、原告何小某应于本判决生效之日起10日内支付被告何某购房余款35万元;二、被告何某应于本判决生效之日起10日内协助原告何小某办理过户手续。
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