北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持孙某一审全部诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙某强承担。事实与理由：1.孙某与孙某强之间不存在赠与法律关系，一审法院对于双方是否存在赠与关系未作出认定，回避了本案的争议焦点，存在错误。孙某强在与北京市H公司（以下简称H公司）重新签订《商品房买卖合同》后，孙某装修及控制房屋的行为，不符合赠与的特征。2.孙某与孙某强存在借名买房关系，一审法院未认定借名关系存在错误。孙某实际出资购买了北京市海淀区2号房屋（以下简称涉案房屋），购房合同、购房发票等所有购房原始资料均由孙某持有。房屋交付后也是由孙某装修、购买家具及实际使用，到了2015年11月孙某才将涉案房屋借给孙某强使用。
孙某为了孙某强的孩子上学，所以将涉案房屋的购房人变更为孙某强，借名的理由具有合理性。双方存在借名买房关系而非赠与关系，孙某是涉案房屋的实际权利人。
被告辩称
孙某强辩称，同意一审判决，不同意孙某的上诉请求及理由。涉案房屋是孙某付款为孙某强购买，双方之间从未有借名买房的约定，因而不存在借名买房关系。孙某于2000年与开发商签订房屋买卖合同，2001年交付房屋，孙某提出涉案房屋是给孙某强购买的，同意将涉案房屋更名到孙某强名下，其带着孙某强到开发商处办理了更名手续。孙某陈述的很多与事实不符，孙某强从未向孙某提出借房居住要求。本案不存在孙某强孩子上重点小学要求将涉案房屋登记在孙某强名下的情况。
2002年办理涉案房屋更名手续时，孙某强的孩子已经上学一年多了。孙某将钥匙交给孙某强，2004年12月孙某强一家搬到涉案房屋居住。孙某将房产证交给孙某强，孙某强提出要把一家三人户口迁入涉案房屋，孙某强母亲将户口本给了孙某强。不动产登记是由开发商转移产权到孙某强名下，登记中的买卖合同是各方真实意思表示，涉案房产是为孙某强购买，产权并不归孙某所有。涉案房屋一直由孙某强占有使用，不是基于借用，而是基于孙某强对房屋享有所有权。
孙某向一审法院起诉请求：1.确认我与孙某强就涉案房屋存在借名买房合同关系；2.孙某强将涉案房屋过户至我名下。
法院查明
一审法院认定事实：2000年5月2日，孙某与H公司签订《商品房认购书》，约定孙某向H公司购买涉案房屋，房屋总价616593元。2001年8月，孙某与H公司签订《补充协议》，约定涉案房屋实测面积100.45平方米，以重新结算的房价587988元作为立契价办理立契过户。同月，H公司向孙某发《入伙通知书》。同月，孙某办理入住手续，交纳了物业费、有线电视费、印花税、代办费、公共维修基金、产权登记费、购房款等费用，并购买了家具。2001年9月27日，孙某强与H公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某强向H公司购买涉案房屋。同日，H公司出具收据，载明收到孙某强交来的更名费5000元。就该5000元，孙某称是其交的，孙某强称是自己交的。
2001年10月28日，孙某强与北京市某律师事务所签订《产权代办委托书》，约定孙某强委托该律所办理产权手续。2002年，孙某强取得涉案房屋所有权证。就前述房屋相关交纳的费用，因更名为孙某强，故都是写的孙某强的名字，票据原件由孙某持有，房屋产权证原件也由孙某持有。孙某称孙某强自2005年11月入住涉案房屋至今，孙某强称其自2004年12月入住房屋至今，之前房屋由孙某控制使用，孙某称当时孙某强的房子太小，想要借住涉案房屋，故孙某基于亲情同意孙某强居住至今，因房产证原件在孙某手中，故其没有及时要回来房屋。2015年2月，孙某强将其户口迁入涉案房屋，孙某强称孙某将房产证给其用于迁户口，孙某称是其母亲在孙某不知情的情况下将房产证私自给了孙某强用于迁户口。
孙某称之所以将房屋更名到孙某强的名下，系因孙某强称其孩子上学，故而将房屋更名到孙某强名下。孙某提交微信记录，欲证明其在2019年7月2日与孙某强聊天中，孙某强认可房屋归孙某所有，孙某强称之所以将房屋更名到自己名下，系因孙某要将房屋赠予给孙某强，当时孙某强的房子小，故孙某称赠其房屋，买房的时候没有考虑到将购房人写成孙某强的名字，装修之后才考虑到，且2003年才有学区房政策，而自己的孩子在2000年就上小学了，故不存在因孩子上学需要房屋的说法。孙某认可当时孙某强的孩子已经上了小学，但其称之后孙某强称要转学。
孙某认为，在2001年9月27日双方到H公司签署《商品房买卖合同》确定更名的时候，双方即达成了口头协议，约定双方存在借名买房合同关系，就此，孙某未提交相应证据。
一审法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予以支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。
孙某主张与孙某强存在借名买房合同关系，其应就双方借名买房合同成立负有举证责任。首先，根据法院查明的情况，孙某在将买房人变更为孙某强之前，其已经与开发商签订房屋买卖合同且已经办理入住，在此情况下，其没有必要再借用孙某强的名义买房，将房屋登记在孙某强名下；其次，孙某虽提交证据证明其对房屋购买实际出资，但其并未提交充分的证据，证明双方存在借名登记的约定，故孙某主张双方存在借名买房合同关系并要求孙某强将房屋过户至自己名下，依据不足，本院依法不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙某申请证人周某出庭作证。证人周某为孙某强的母亲，其当庭陈述在孙某购买涉案房屋后，为了让孙某强的孩子上学，孙某同意将房屋更名为孙某强。孙某和孙某强两个人去办的手续。其和孙某一直住在一起，这件事是在其家里商量的，房产证、办理手续都由其保管。证明目的：涉案房屋为孙某购买，归孙某所有。孙某认可证人证言。孙某强不认可证人证言。二审中，孙某强没有提交新证据。
裁判结果
一审判决
驳回孙某的诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，双方约定登记人需将房屋转移登记至借名人名下的合同。孙某主张其购房后，为解决孙某强女儿入学问题，由孙某强重新与开发商签订购房合同，房屋登记在孙某强名下，适当时候再过户给孙某。孙某需证明其实际享有房屋权益，或证明其与孙某强之间存在孙某强将来将涉案房屋转移登记至其名下的约定。但本案中，涉案房屋实际由孙某强占有、使用，房屋产权证书亦由孙某强持有，孙某亦未证明孙某强同意将来将涉案房屋转移登记至其名下，故孙某的诉讼请求不能成立。证人周某的证人证言的内容是说明孙某同意由孙某强购买房屋的原因，且并无其他事实佐证，故不能认定双方之间存在借名买房关系。
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