维修资金2025最新规定,维修资金使用管理办法

维修资金2025最新规定，维修资金使用管理办法

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维修资金是干嘛的

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”。“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”。

本条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用的规定。

《物权法》第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释〔2020〕17号”对此款未作修改。

本条系《物权法》第七十九条修改而来。《民法典物权编(草案)》(征求意见稿)将“水箱”改为“给排水设施”。《民法典各分编(草案)》将“给排水设施”删除，增加了“屋顶、外墙、无障碍设施”表述，扩大了共有部分的范围，并在维修之后增加了“更新和改造”，使维修资金的用途得以增多。《民法典物权编(草案)》(二审稿)中增设了第二款，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金”。

这一修改与二审稿将《物权法》第七十三条业主共同决定事项中维修资金的使用和筹集分为两款有关，维修资金的使用不再需要参与表决的双四分之三业主同意，而改为参与表决业主的双半数同意，以降低使用的难度。

本条第二款更是增设了紧急情况下，业主大会和业主委员会申请使用维修资金的特例，改变了维修资金使用的一般决议程序。此种修改是对地方立法成熟经验的吸收。本条在《民法典(草案)》第二百八十条的基础上，将第一款第三句“维修资金的筹集、使用情况应当公布”改为“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”，在第二款的维修资金之前增加了“建筑物及其附属设施的”作为限定。

《住宅专项维修资金管理办法》（2007年12月4日中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第165号发布　自2008年2月1日起施行）第二条：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法”。“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。

第二十二条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。

第二十三条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。

该办法就已经规定了维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及发生危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业和业主委员会可以申请使用维修资金。相比之下，本条不仅吸收了《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，而且实质性地改变了申请的主体。由业主大会或业主委员会，而不再由物业服务企业提出申请，以期从根本上杜绝非经业主大会决议情形下，物业服务企业借紧急情形为由擅自申请使用维修资金的可能性。

本条对建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)进行了规定，包括维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用等方面。每位业主在购买房屋时均需要预交一定数额的维修资金，以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修，这是此类建筑物的特殊性质所决定的。

在签订商品房买卖合同时，作为买受人的业主与作为出卖人的开发商，通过合同约定建筑物及其附属设施的维修资金比例和份额。这些用于建筑物及其附属设施的维修资金，经由前期物业服务合同约定由选聘的物业服务企业或者其他管理人统一管理，但所有权属于全体业主共有。

如何使用该笔维修资金，必须由全体业主通过一定的方式共同确认。按有关规定，维修资金一般是由开发商代收，在办理立契过户前交纳。

有学者指出，维修资金使用存在着表决难、监管单一的信任难、筹集不足的分摊难、增值难和知情难等问题。还有学者在此基础上增加了滥用与惜用、续筹难。其中，障碍最大的便是《物权法》第七十六条规定的全体业主双三分之二同意的表决难。

据统计，截至2013年，全国维修资金总量超万亿，而使用率却不足1%。维修资金使用的主要用途是业主共有部分的维修和改造，为了解决老旧小区电梯改造的问题。

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》“建办房〔2015〕52号”五、“确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况”。

上述规定对紧急情况直接申请使用维修资金的七种情形进行了规定，并规定了四种业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中约定为简化表决方式：委托表决、集合表决、默认表决和异议表决。

这些表决方式均系博采各地维修资金不同的表决方式而来，然而多数均存在法律上和理论上的重大瑕疵。显然，在《民法典》的制定过程中，仅有紧急情况使用维修资金一项措施被吸收进了法典，而其他表决方式并没有被采纳。那么，如何看待本条中业主共同决定的方式?

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》规定的和各地方性规范中独创的表决方式是否具有合法性?

新增设的紧急情况下对维修资金使用的主体只有业主大会和业主委员会，显然与《住宅专项维修资金管理办法》中规定的物业服务企业申请，或经业主委员会同意并不一致。物业服务企业是否仍有紧急情况下的申请权?申请和审批、监督程序是否仍按《住宅专项维修资金管理办法》执行，还是允许各地依据各自的规定进行?这些维修基金紧急使用上的问题，需要结合《住宅专项维修资金管理办法》、地方性规范的规定进行合理的解释和限制，从而避免因未采取业主大会的一般决议程序，而造成滥用维修资金的新的问题。

另外，《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。随着越来越多的住宅小区房屋建筑工程超过保修期，维修资金的提取也会加速，维修资金余额低于首次缴存金额30%的情况也会不断增多。续筹的问题也日渐提上日程。本条只从法律层面解决了维修资金去存量的问题，在增量方面，以及对维修资金的系统管理上仍需要进一步探讨。

（一）维修资金的归属与管理

(1)维修资金的归属

本条第一款明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。从条文含义来看，包括建筑物的维修资金和附属设施的维修资金两部分。结合《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条，能构成本条第二款紧急情况的均为建筑物的屋面、外墙及附属设备的重大故障。一些地方车库和地下室交存的维修资金，专项用于车库、地下室共用部位的维修、更新和改造。建筑物之外的专项交存的维修资金是否能适用本条第二款的紧急使用规定呢？要解决这一问题及深入理解本条新增之紧急使用，应当先考察维修资金管理的模式。

(2)维修资金管理的四种模式

维修资金管理主要有政府代管、业主大会管理、物业公司管理、第三方机构管理四种模式。其中，第一种模式居于主导地位。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门代管。不过，根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定，市物业管理行政主管部门是本市维修资金的行政主管部门。业主大会成立后，维修资金将划转到物业管理区域内受托商业银行的维修资金专户。

依据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金的使用在划转前后，均由物业服务企业提出使用建议，并组织实施方案，这与我国物业管理公司在实际上充当了住宅小区实质管理者不无关系。此种特殊的住宅小区管理模式系计划经济体制下公有住宅售后维修养护制度演化而来。它最大的问题是以特定地区为单位实施管理，超越了对物的管理范围，而强化了对人和社会的管理。

我国的业主自治模式，不论从前面的共同事项的表决权，还是从本条中维修资金使用的程序，都鲜明地体现出了这种植根于行政房产管理模式所带来的公法色彩。从维修资金的缴存来看，作为日常性的共有部分的维修费用，没有采用按需缴存与计划使用的一般规律，而是采用了购房时一次性缴存，其后分次使用的模式。这是我国物业维修资金使用困难的根源所在。由于共有权人主体实际上的缺位，业主大会和业主协会在小区管理过程中或是没有成立，或是难以发挥主要作用，而导致作为现金流的维修资金的实际支配权旁落，并引起实践中对数额巨大的维修资金的滥用、违规使用和欺诈使用。

(3)美国法的借鉴意义与障碍

在美国，主要有两种建筑物区分所有权的模式，一种是共管公寓，另一种是公共社区。它们的设立和业主自治模式均以成文法进行调整，都遵循业主协会或社区协会为中心的业主自治模式。

这种模式的法律思想受到两个独立观念的束缚：限制性盟约和乌托邦哲学，并与通过Tulk v.Moxhay案所创设的衡平地役权制度息息相关。不动产所有权人可以将某种衡平权益添附于不动产上，知悉而购买该不动产的任何人都不能有与向他出售该权利的当事人不同的地位。

可以认为，美国法上的管理规约实际上由两部分构成：一部分是开发商于房屋销售前即拟定的包括契约、条件和限制(CC&Rs)在内的声明，此为具有地役权性质的对物权契据的债权性限制；另一部分是业主公约，就供不动产便利之用以外的其他事项，如业主委员会的设立、业主大会的召集表决程序、小区安全事务等进行约定，也可以修改在前的开发商对自己地役权的设置。

在公寓移交给业主之前，开发商负有缴存维修资金的义务。不同于有学者提出的，业主协会对每一年的维修资金做出预算，确定需要交纳的维修准备金及物业保养费的具体金额。判例认定开发商对业主协会负有信托义务，此种义务类似于发起人在设立阶段对公司所负之义务。故开发商有责任不能阻碍业主协会的运行，包括应当为共有部分的维修提供充足的维修资金。建立维修资金账户对开发商而言是一种源于普通法的责任，在首套房屋出售后开发商便应履行此种义务。

在一些案件中，法院裁定，当开发商将拥有资金不足账户的项目移交给业主控制时，开发商便违反了信托义务。

在维修资金的使用上，业主协会要召集年度会议，对使用的预算进行表决，并将费用按照业主的单元价值和参与配额(单元权益)进行分摊。一般而言，必须根据声明中列出的分配，对所有单位的所有共同费用缴纳物业费。该价值或配额一般根据业主专有部分大小来计算或由开发商进行初始设定。对建筑物的适当保养，有效的管理和对公寓所有权计划的顺利实施都取决于物业费的资金从业主手中稳定地移转到业主协会的资金账户中。在所缴纳的储备金中包括意外事故的应急储备金，其一般为年度预算总额的3%。业主协会也会通过购买保险来应对意外事件所产生的维修费用。

在公寓交由业主控制之前，开发商将通过任命业主协会的董事来控制项目的各方面运营。交给业主控制之后，业主可以选举业主协会董事会的成员。董事会应当是合理地、适当地和善意地执行他们的权利。判例认定，商业判断规则排除了对公司董事会采取的行动的司法审查，只要在决定作出时董事会没有表现出缺乏诚意、欺诈、自我交易或不合情理的行为，证明善意的责任不在理事会上。应当由认为董事会决定缺乏诚信的人承担举证缺乏诚信责任的义务。

法律授权董事会暂时将储备金转入开发项目的一般运营账户，以满足短期现金流量需求或其他费用，还进一步规定，董事会可以征得所有者的同意征收特别物业费，以恢复全部用完的储备金。但是，先前的法律豁免了征收恢复建筑缺陷诉讼费用的特殊物业费应取得业主批准的要求，这实际上强制所有业主须批准非紧急情况的特殊物业费。

之所以公寓和共同利益社区能够对维修资金实现上述规范、有序和适当的管理和使用，是因为这些公寓和社区最大的特征是它们的私法特性。作为私法实体，法院理所当然地尊重他们的内部活动以及为业主协会服务的规则制定职能。这一职能来源于一项被称为声明的合同，其由CC&Rs组成。

房地产的开发或社区，个人在其中拥有地段或单元，其负有不得通过不行使或撤回而规避的地役权的义务。协会为拥有财产的个人提供对共有财产的设施或服务，并在开发区或社区强制执行地役权，个人支付会费或物业费给协会。声明是将小块土地或单元从开发商出售给个人所有者时随物业契据(deed)提交的文件，创建此文件的目的是满足限制性契约的财产法要求。它通常创建并授权社区协会，并提供自己的修改由CC&Rs构成的声明。必须注意的是，当个人购买由地役权所负担的财产时，他们同意遵守其负担。

因此，在解决维修资金管理模式的问题上，并不是仅通过加强自治组织建设，提高业主自治水平，便能实现小政府、大社会的社会管理理念。美国的业主在购买公寓时，便通过由CC&Rs组成的声明，负担了对于共有部分的地役权的义务，这种义务是一种不能放弃的法定义务。相应地，缴纳维修资金、选举业主协会均可看作这种契约义务的结果。

因此，作为业主选举的业主协会的董事会成员，才负有基于信托责任的忠实义务。这一点上，与我国业主与业主大会、业主委员会之间缺乏通过必要的契约或管理规约的缔结而建立的合同关系有关。全体业主并非法律实体，自然也无法以管理规约来约束业主大会或业主委员会。后二者的行为在维修资金的运用上要依赖于政府房地产管理部门或者与其合署办公的物业管理部门的维修资金管理机构的行政审批和监管。这不仅降低了维修资金的申请、审批的效率，也因为缺少全国性的统一管理体制，而陷入各地方各自为政的无序状态。

拟定专项维修资金使用、续筹方案是业主委员会的三项主要职能之一。由于业主委员会成员均由业主兼任，内部缺乏有效的监督机制，在维修资金的使用上常会发生侵害业主利益的现象，如伪造业主签字、伪造小区大修项目、与施工单位合谋虚报工程造价等方式，攫取小区专项维修资金和公共利益。

（二）维修资金使用的一般程序

(1)表决程序

因为缺乏年度业主大会会议或业主委员会对维修资金的预算，我国维修资金的使用必要性通常是由物业服务企业来判断的。如果说维修资金的政府部门代为管理是使用难的根源的话，那么物业服务企业的行为作为触发是否应使用维修资金的控制器，尤其是紧急情况的判断主体，既缺乏法理上有效的支撑，又没有相应义务和责任的约束。

作为提供小区物业服务的法人，物业服务企业的根本利益与业主完全不同，业主也很难在物业服务合同中约定其对维修资金合理使用的忠实义务。

《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容包括维修资金的使用义务，但并未规定物业服务人有决定维修资金何时使用的权利。而《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定，在维修资金划转给业主大会后，仍由物业服务企业提供使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。在物业服务企业提出维修资金的使用方案后，由业主大会根据《民法典》第二百七十八条第五项以参与表决业主的双半数表决通过。

现实中，调查显示半数以上的业主选择“与维修部位关系不大的业主拒绝签字，难以实现双三分之二同意”作为阻碍维修资金使用的主要因素，并认为双三分之二规定是我国基层民主制度在维修资金使用中的体现。在双半数表决制度下，业主大会的表决效率会得到一定的提高。但是，对于维修资金应在何种情况下使用，应借鉴本条第二款规定，由业主大会或业主委员会依法提出申请，并交由业主大会进行表决。而不应再由物业服务企业提出使用建议。否则，紧急情况的使用除不需经过表决外，不是由执行者物业服务企业提出申请，而是由业主大会或业主委员会提出申请，反而使得特殊情况的申请条件高于一般情况，这会人为地造成申请标准不一致的情形。

因为这个法律漏洞没有通过本条的规定得以解决，所以在本条的适用中，应本着第二款的立法宗旨，对申请人资格从严要求，对一般情况下的维修资金使用，物业服务人不再具有申请或提出建议的资格。

(2)监管程序

从前述情况来看，作为维修资金使用环节，最需要进行监督的，除了存储专项维修资金的银行之外，当属提出和决定维修资金使用计划的物业服务企业。有学者提出，我国与国外的物业服务企业存在着巨大差别，这与我国物业服务社会化程度不高，现阶段只能依赖附属于住宅小区的物业公司来对共有部分进行维修、更新和改造以及提供其他物业服务有关。即使规定了本条第二款的紧急使用情形，也很难避免实际上业主大会、业主委员会被架空，仍由物业服务企业事实上决定维修资金使用计划和组织实施的现象。

此外，业主还可以通过《民法典》第二百八十五条向物业服务人进行维修资金相关情况的查询、询问和监督。

（三）维修资金的一般情况下的使用范围

关于维修资金的用途，本条第一款规定为维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。这表明维修资金必须专款专用，用于特定的目的。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，特别是建筑物本身的修缮，不得挪作他用，特别是不能用作业主委员会承担责任的财产。这就保证了一旦出现建筑物及其附属设施需要进行重大修缮时，不会出现无资金可用的情形，这也能保证维持业主正常的居住和生活条件。

《物业管理条例》对维修资金作出了规定，其中第七条第四项规定：业主在物业管理活动中应当按照国家有关规定履行交纳专项维修资金的义务；第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

维修资金是指由业主缴纳的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修保修期满后的维修和更新、改造的资金，如电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修费用。第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。这就把建筑物及其附属设施中可以使用维修资金的部位予以了明确。

（四)紧急情况的使用

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条规定了发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。(1)电梯故障；(2)消防设施故障；(3)屋面、外墙渗漏；(4)二次供水水泵运行中断；(5)排水设施堵塞、爆裂；(6)楼体外立面存在脱落危险；(7)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设(房地产)部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

结合本条第二款规定，在紧急情况下，仅有业主大会和业主委员会有申请使用维修资金的权利，物业服务企业不再享有维修资金申请权。与此相适应，《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条对紧急情况下由物业服务企业申请维修资金使用的规定不再适用。由于此种情形下没有规定维修资金使用方案的预算、审批及审计问题，建议暂时由各地维修资金专项办法作出规定，或在业主大会议事规则、业主委员会议事规则中加以约定。

（五）维修资金使用情况的公开

本条第一款第二句规定，维修资金的筹集、使用情况应当公布。对于公布的主体和方式未予明确。有学者提出，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条，区别业主大会成立前和成立后，分别由政府房地产主管部门和业主委员会进行信息公布，并由维修资金专户存储的银行接受业主的查询。

鉴于我国没有明确规定维修资金使用的监管程序，因此，更应使本条第一款新增的定期公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况的义务得到落实。通过向广大业主公开维修资金的必要信息及变动情况，使业主成为维修资金使用的主体，使《民法典》第二百八十五条和《物业管理条例》第六条第二款第六项规定的业主对物业服务企业与业主大会的监督权真正得以实现。

虽然从物业服务合同角度来看，维修资金使用的公布人应为物业服务人，但业主大会和业主委员会也负有对其提出申请，特别是本条第二款紧急情况下，或通过的维修资金使用计划定期公布的义务。不仅如此，鉴于《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。这属于对维修资金的运营，可适用《民法典》第二百八十二条、第二百八十三条的规定，相关损益情况也应归入广义的“使用”的范畴，进行定期公布。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十条、第三十一条，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，使用项目及分摊情况、增值情况，专户银行应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。上述主管部门及银行应接受业主对维修资金使用、增值收益、账面余额和对账单等明细科目的查询。在公开方式上，也可以参考国外的做法，由业主大会或业主委员会以发布定期业主通讯或通告的方式向每一位业主进行公开。

如果业主认为维修资金的使用侵犯了业主的共有利益，可以按照《民法典》第二百八十条第二款提起诉讼，请求予以撤销。如前所述，这里的使用包括一般程序的使用和紧急情况的使用。

（一）使用住宅专项维修资金应由业主共同决定

审判实践中，出现业主自行付费维修住宅公共部位后，起诉物业公司要求从维修资金中支取费用支付房屋维修费用的情况。此时应注意维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

维修资金性质属于业主共有，资金的使用应当经业主共同决定并对使用情况进行定期公布，使用需经过严格程序，维修资金的支付也要接受政府主管部门监督。物业服务公司并非承担维修费用的义务主体，如确需使用维修资金，须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（二）在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应该移交代管的专项维修资金

在实践中，仍有部分小区采取物业服务企业代管专项维修资金的方式，为更好地保护业主的合法权益，避免由于物业服务企业代管专项维修资金而发生损害业主合法利益的情形，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业亦应对其代管的专项维修资金移交业主委员会。在出现物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝移交由其代管的专项维修资金的情形时，业主委员会向法院起诉请求物业服务企业移交由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

（三）业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效期间经过为由提出抗辩的，人民法院不予支持

维修资金性质上属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，专项维修资金是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分而设，具有公共性、公益性。维修资金单独筹集、专户存储、单独核算，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。

缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅的所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。业主大会可代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权，起诉业主要求补缴维修资金。未依法缴纳专项维修资金的业主以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。人民法院应当根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出其应缴纳的专项维修资金数额。

维修资金会退回给业主吗

【来源：包头市住房和城乡建设局_知识库】

01住宅专项维修资金什么时候交？

由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。

02哪些房屋需要交存住宅专项维修资金？

（1）商品房屋，属一个业主所有且与其他房屋不具有共有部位、共用设施设备的除外

（2）售后公有住房

（3）保障性住房

（4）拆迁安置房

（5）集资合作建房

03住宅专项维修资金交多少？

开发建设单位在2012年11月6日之前办理《商品房预售许可证》的项目，按商品房售房款交存。配备电梯项目：维修资金交存金额=商品房售房款×3%；不配备电梯项目：维修资金交存金额=商品房售房款×2%。开发建设单位在2012年11月6日之后办理《商品房预售许可证》的项目，按房屋建筑面积交存。配备电梯项目：维修资金交存金额=房屋建筑面积×120元/㎡；不配备电梯项目：维修资金交存金额=房屋建筑面积×50元/㎡。

04通过哪些方式可以交住宅专项维修资金？

1.线上自交：打开微信，点击+号选择添加朋友→点击公众号→搜索“包头市物业服务指导中心”→点击右下方“在线办理”入口→点击“维修资金业务入口”→点击首页显示的“实名认证提醒”→点击开始认证（认证通过后，系统通过姓名和证件号码自动匹配绑定名下的房屋）→完成绑定后，点击“资金交存”→点击“交款”即完成线上交存→在首页“票据查询”中可查询电子票据。

2.线上代交：打开微信，点击+号选择添加朋友→点击公众号→搜索“包头市物业服务指导中心”→点击右下方“在线办理”入口→点击“维修资金业务入口”→点击首页显示的“实名认证提醒”→点击开始认证→认证完成，点击“资金交存”→在页面输入要代交的交款业务单编号，点击“查询”→核对代交房屋数据是否准确→核对无误点击“去支付”即完成线上代交。

3.线下交存：为了方便业主交存维修资金，包头市物业服务指导中心在市四区及稀土高新区的中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等多个营业网点开通了维修资金交存业务，业主持《维修资金交存通知书》，选择就近的维修资金交存银行营业网点自行交存维修资金。

作者：包头市住房和城乡建设局

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维修资金使用

来源：【濮阳日报】

新华社“新华视点”记者 郑钧天 王优玲

8月底，上海市发布住宅维修资金管理新规，明确不同住宅类型维修资金的归集标准和资金使用程序等。

“新华视点”记者在多地调查发现，越来越多的住宅进入设计使用年限的中后期，部分小区住宅专项维修资金存在续交难、使用难等问题。对此，如何破解？

数额少，续交难

建于1998年的上海市黄浦区复兴苑小区，曾由于维修资金不足，各种公共设施严重老化，且存在安全隐患，4台客运电梯、2台货运电梯长期处于超期服役状态。后来，社区居委会、业委会、物业公司成立专项小组，通过居民众筹补足138万元维修资金缺口，解决了电梯更换问题。

如今，我国进入“中年维修期”的住房逐渐增多，房屋集中老化风险加剧。据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，且该比例还将不断增加。

“房屋老化安全隐患不容忽视，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐增多，部分小区维修资金不足问题日益凸显。”易居房地产研究院副院长严跃进说。

记者在上海一个建于1998年的小区的账本上看到，该小区首期维修资金募资额超过180万元，几乎消耗殆尽，目前余额仅剩1500余元，亟待续交。

这一现象并不罕见。根据上海市物业管理事务中心统计，截至2023年年底，上海商品住宅维修资金低于首期交存金额30%的小区有400余个。在天津滨海新区，无专项维修资金的房屋约占25%。

根据原建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

多地基层干部感慨：“让业主掏钱的工作实在太难了，连物业费都很难交齐，更何况维修资金。”

居民为何不愿意续交？记者走访多个老旧小区发现，居民的顾虑多集中于“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金会合理使用”等。

一些地方维修资金的交款基数标准多年未变，亟待根据实际情况予以调整。

以上海为例，目前商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数，该基数自2000年确定至今已经使用了20余年。北京商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来未调整过。

使用门槛高，挪用现象时有发生

业内人士表示，维修资金使用门槛高、手续复杂，有时难以发挥应有的保障作用。

“使用维修资金一般要组织召开全体业主大会。对于超大规模的小区，把几千名业主召集起来开会，是一个不容易完成的任务。”北京一名街道干部说。

对于维修资金的使用，多数城市采用审批制。即使业主大会表决通过，监管部门也可能会以使用依据不充分为由，否定动用资金的提议，因为审批制意味着审批部门要担责。

湖南省株洲市住建局有关负责人表示，维修资金使用牵涉多方利益，加上小区自治机制不完善，业主意见难以统一，导致使用较难。以电梯故障为例，启动使用维修资金程序短则一周，长则数月，且容易起纠纷。

部分小区还存在维修资金被滥用、挪用问题。如江西南昌某小区业主曾向政府投诉开发商挪用维修资金1600余万元，导致1300余户业主房产证无法办理；河南郑州一家物业公司以“走紧急程序”为名私自挪用维修资金17万余元，2000余户业主毫不知情。

维修资金为何会被挪用？记者调查了解到，部分地区维修资金收费程序不够规范，允许由开发商或物业服务企业代收首期归集款，给后期违规挪用提供了空间。

此外，一些地方的物业管理规定均允许，当出现电梯故障、火灾、外墙脱落等紧急情况时，物业服务企业或业委会可“先斩后奏”，立即采取应急防范措施。

一些物业公司等滥用紧急程序，甚至伪造业主决策文件套取维修资金的情况也时有发生。南京市江宁区某小区曾在业主不知情的情况下挪用1600万元维修资金进行消防改造；长沙市某小区物业公司长期伪造业主签字，私自动用维修资金。

多渠道筹集，提升使用效率

业内专家呼吁，针对维修资金续交难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提升维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。

首先，要多渠道补充账户资金。近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如宁波、徐州等地引导小区业委会将物业共用部位、共用设施设备等产生的公共收益用来补充维修资金。

一些地方出台措施抓好维修资金的筹集、续交。近期，天津市要求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金。长沙市新修改的物业专项维修资金管理办法规定，续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存。

其次，优化操作流程，破解“钱不好用”难题。株洲市发布物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，试点最快7个工作日内完成整个流程；同时，在维修资金使用中引入商业保险机制等。

上海市物业管理事务中心有关负责人表示，维修资金的使用应以便民利民为原则，优化流程，提升效率。目前，上海正在试点推行业主线上参与表决，提升表决便利性；同时，积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，力求实现“多事一议、简化表决、公开透明”。

针对部分地区目前存在的维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立更加规范的维修资金管理和使用制度，引进第三方审计，对资金使用情况开展全过程评价，并加大对相关违法犯罪行为的打击力度。

“房子和人一样，会‘变老’，会‘生病’，需要保护和维修。维修资金对保证房屋安全、提高居住品质是非常必要的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，应提高居民对维修资金作用的认识，业委会、物业应和业主进行持续、公开透明的沟通，而不是收钱的时候再去沟通。

据新华社

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维修资金还是维修基金

琅琊新闻网讯 房屋漏水、电梯故障等公共设施维修难题，已成为众多小区居民的“心头大患”。住宅专项维修资金本应为此类问题提供资金支持，然而在实际操作中，部分亟需紧急处理的严重情况却推进过程缓慢，难以有效动用维修资金。此时，探索维修资金应急使用机制，为这些民生难题寻求破解之道，便成为亟待解决的重要课题。

“一下雨就漏，飘窗烂了，栏杆也泡坏了，房顶腻子轻轻一掰就会脱落。”兰山区金泰华城业主蒋女士通过“12345・临沂首发”反映楼顶漏水严重，希望使用维修资金却久未解决。记者实地走访发现，楼顶防水层已完全脱落。据小区物业经理介绍，该小区2012年交房，按规定楼顶保修期5年已过，此前两次向业主征询意见，均未达到维修资金动用标准，导致维修陷入僵局。

市住建局物业科工作人员赵伟表示，维修资金是房屋的“养老金”，蒋女士家屋顶漏水严重，符合应急使用条件，可采取事前不用表决，事中公告，事后公示的方式。经物业、业委会、街道社区等多方现场确认，依据《临沂市物业管理条例》，蒋女士家楼房公共区域维修符合应急使用标准，目前该事项正在积极推进。

类似问题也出现在兰山区爱琴海小区。业主反映电梯运行有异响，经检查发现钢丝绳断裂，且已过质保期。业委会主任孙艳萍说：“虽然前期意见征询获半数业主同意，但后期投票还是没通过。”对此赵伟表示，该小区电梯故障符合使用维修资金条件，无需进行表决，可由业委会牵头处理。如果小区没成立业委会，可由街道、社区、居委会代行职责。

据了解，作为房屋的“养老金”，住宅专项维修资金在业主入住前一次性交齐，归全体业主共有。为方便群众，临沂市正推进便民服务升级，中心城区维修资金交存和查询功能试点接入“爱山东”App，“微住建”“临沂市维修资金”小程序也已上线，实现业务办理“掌上通”。

关于维修资金的使用，市住建局物业科工作人员连振静介绍，维修资金使用分一般使用、计划使用和应急使用。其中，应急使用针对危及安全的紧急情况，经现场勘验确认属实，由业委会制定方案即可实施。涉及电梯、消防设施故障的，要符合维保合同之外的情形，并由相关专业机构出具意见。维修完成后需将相关资料公示不少于5个工作日。根据《山东省维修资金管理办法》《临沂市物业管理条例》，屋面外墙防水严重损坏、电梯故障需要立即维修、消防设施存在严重故障等8类情形可启动应急程序。

针对情况比较严重需要紧急解决的涉及维修资金的民生问题，相关部门需要加大政策宣传力度，通过多种渠道让业主熟悉使用范围和流程，同时加强相关人员的业务培训，确保维修资金真正用在刀刃上，及时解决居民的急难愁盼问题。

市融媒体中心记者 宋波 刘遥

来源：琅琊新闻网

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