人世间最可怕的事是不懂法还普法，误导他人错误以法维“权”。
近来，所谓知名“社区维权专家”、“物业管理专家”路军港在《今日头条》所发布的“开发商无权出售业主无产权地下车位，人防车位可要求三倍赔偿（下）”之短视频点击量暴增；“路专家”洋洋洒洒通过相关法律规定，分析得出开发商无权出售、出租人防车位的结论，以下专业律师将针对该问题进行法律分析与法律论证，以此批驳其不当言论：
一、建筑区划内的地下车位属开发投资收益，其中普通车位开发商享有租售收益权，对于人防车位开发商享有出租收益权。理由如下：
1、根据《人民放空法》第五条关于“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，地下人防车位属于人民防空工程，由投资者使用管理，且收益归投资者所有。显然，人防车位是由开发商建设投资的，收益权归开发商所有。为回应该条款明确的法定权益，路军港采取“偷换概念”的方式，错误解读购房者系投资者，而非开发商，并以投资者在购房时，地下车位已计算入所购房屋的公摊面积，这显然有悖基本事实。
2、《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《民法典》上述规定足以明确，地上公共道路或露天场所（包括对部分绿化地改建停车位，违法法规性不展开讨论）所改建的停车场属于业主共同共有【该部分面积确为计入公摊面积之中】，开发商或物业公司无权租售。但地下规划的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。若路军港所言“地下车位车库”属于小区业主全体共有，对“自己所有”的车位再以买或租的方式获取所有权、使用权，这显然有悖于《民法典》的上述规定，不符合基本常识；同时，此等言论系站在其主观角色（所谓的“物业管理专家”），不具有客观性，也违背了“投资与收益相统一”的市场基本原则。
二、地下车位（含人防车位）≠避难层，这是常识！
正如路军港在其发布的“开发商无权出售业主无产权地下车位，人防车位可要求三倍赔偿（下）”短视频中所言，其得出地下车位属于全体业主共有的又一依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”之规定，并直接判断地下车位就是避难层，因而属于业主共有【错，错，错，大错特错】。
根据《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）规定：建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。《建筑设计防火规范》（GB 50016—2014）规定：建筑高度大于100米的公共建筑应设置避难层。所谓避难层是指是建筑内用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层，同时避难层也可以作为行动有障碍的人员暂时避难等待救援的场所。避难层是建筑地面上用于躲避火宅与烟气的楼层，且试想“如果避难层设置在地下车位内，当建筑火灾发生并失控时，建筑物内的人都出不去，又如何到地下车位去躲避火灾及烟气呢？”
综上，无论是《民法典》、《人民放空法》等法律，亦或是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释，还是《建筑设计防火规范》等国家建设设计标准等相关规定，均足以明确开发商对地下车位车库享有投资收益权，“地下车位属于避难层、地下车位的投资者系购房者”等此等言论存在明显偷换概念、歪曲法律的错误。智者善于辨识，故请读者就“地下车位的投资收益归属以及业主是否有权无偿使用”等一系列问题，能够有清楚的认识，正确合法合理维权。
编辑：万律师
2021年6月8日