北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某向本院提出诉讼请求：1、要求北京市朝阳区一号房屋由刘某居住使用；2、要求周某给付刘某房屋占有使用费10万元。
事实和理由：刘某承租的北京市东城区房屋拆迁，户籍在册人口3人，分别是刘某（户主）、齐某（女儿）、周某（外甥），齐某是该房屋共同居住人，周某并不在此居住。刘某作为搬迁房屋承租人，在本次拆迁中转移公房承租权益获得一号房屋，以周某名义购买，购房款由刘某直接支付给开发商。2014年10月，一号房屋交付周某，之后周某一直占有该房屋并出租获益。刘某多次找周某协商居住使用权益无果。周某的行为严重侵害了刘某及搬迁房屋同居人对一号房屋享有的居住使用权益，特此提起诉讼。
被告辩称
周某辩称，1、刘某已经起诉过要求对一号房屋享有排他居住使用权，己被一二审法院驳回，再次起诉的诉讼请求显然属于重复诉讼，浪费司法资源。2、即便刘某由上次的“用益物权”变成现在的“分家析产”案由，按照补偿协议中安置房屋由周某购买，可以证明刘某放弃了对房屋的一切权利，这实际上也是刘某与周某家庭商量达成的一致意见，不应当推翻。刘某无权主张一号房屋的居住使用权。
按照2014年6月24日拆迁协议第五“安置房屋由以周某的名义购买。”该条所写形成的法律后果就是一号房屋以周某名义购买，由周某购买，就意味着房屋的一切权利全部均归周某。刘某作为一个有民事行为能力的正常人，非常清楚该条款的法律后果，而且周某也确实履行本条款支付了全部购房款。因此，刘某无权主张任何权利，其中包括居住使用权。
3、既然是分家析产，对搬迁协议中涉及的全部拆迁利益，周某要求本案一并处理，包括第一，周某对芍药居房屋享有居住使用权，请求法院予以判决，第二，拆迁款971286元周某要求分割三分之一。周某作为安置人口，依法享有居住使用权。对于拆迁补偿款971286元应依法分得三分之一。4、刘某称周某是空挂户，没有法律依据。周某的户口在拆迁范围，就属于在册人口，没有所谓空挂户一说，而且拆迁政策中也没有空挂户的说法，没有排除户籍人员的权利。5、关于齐某的份额，在拆迁时挪到齐某父亲的拆迁协议中。否则，齐某的父亲一个人不可能获得两套安置房指标。要求查明齐某在签订拆迁协议时是否已经加入外国国籍。
齐某辩称，齐某也属于被安置人口，要求居住使用一号房屋，周某一直在出租，齐某要求三分之一的出租款12万元。
周某向本院提出反诉请求：1、请求判决周某对一号房屋（以下简称#号房屋）有权居使用。2、判决刘某支付周某拆迁款971286元的三分之一即323762元。2014年6月24日刘某与北京W公司有限公司签订《承租公有住宅搬迁补偿协议书》，写明，户籍在册人口3人，分别为：户主刘某、之女齐某、之外甥周某。第五条约定，乙方可申请认购房源一套。周某作为在册人口即安置人口，依法享有#号房屋居住使用权和拆迁补偿款971286元的三分之一。
刘某就反诉辩称，#号房屋是移交承租房屋奖励给刘某，拆迁款项也补偿给刘某。
本院查明
刘某、齐某2018年曾经在本院起诉请求确认刘某对一号房屋享有排他性居住使用权。本院一审认定事实如下：
刘某、齐某系母女，周某系刘某外甥。2014年6月24日，北京W公司有限公司（甲方）与刘某（乙方）签订《承租公有住宅搬迁补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），约定：乙方承租房屋，正式房屋1间，使用面积10.5平方米，建筑面积14平方米；户籍在册人口3人，分别为户主刘某、之女齐某、之外甥周某；甲方向乙方支付房屋价值补偿及各项补偿款、补助费、奖励费共计971286元；如乙方符合房源奖励条件的，可申请认购房源一套。同日，双方又签订《承租公有住宅搬迁补偿协议书》，约定：乙方自愿选择一号房屋一套，建筑面积79.15平方米，以周某的名义购买，按照《购房合同》约定的购房款为387835元。上述各项补偿款均已支付给刘某。同日，周某与北京某置业公司签订《定向现房购房合同》，约定：周某自愿选择购买一号房屋，总价款387835元，签订合同10日内一次性付清。双方均确认购房款由刘某直接支付给了开发商。
一号房屋已于2014年10月交付给了周某，之后一直由周某对外出租，该房屋尚未办理房屋所有权证。2014年10月22日，刘某与北京市东城区房屋土地经营管理一中心签订《房屋买卖合同》，约定由刘某自愿购买#号房屋二居室一套，产权性质系按经济适用住房管理，建筑面积94.7平方米，总价款669529元。刘某支付了该房屋的购房款。该房屋所有权登记在刘某名下，现由刘某居住。
经询，刘某称周某名下没有房屋，当初为了避税才选择以周某的名义购买一号房屋，齐某当时在国外留学，不然就以齐某的名义购买了。周某称自己是被安置人之一，也有权利购买安置房屋，之后也已将购买款全部还给了刘某，故一号房屋应归周某所有。就此，周某提交自己名下平安银行账户明细（其上显示2014年10月14日有一笔转给刘某的款项，金额202000元，备注显示“房款/网银转账”）及其母周母名下银行业务凭证、欲证明已向刘某支付包括一号房屋购房款、公共维修基金在内40余万元。刘某认可该些证据的真实性，但不认可其证明目的，称其收到的款项为其他借款，为了给周某父亲看病，其曾经借给周某母子一些钱，还称即使是相关款项已经支付，也不能证明一号房屋卖给周某了。
本院一审认为，刘某自愿选择以周某的名义购买一号房屋，周某作为拆迁被安置人之一亦具有购买资质，否则即使刘某同意，后续购房手续也无法办理。刘某虽称该房屋是定向安置给自己的，但未提供有效证据予以佐证，法院不予采信。关于购房款是否已偿还，结合双方的举证、质证情况及庭审陈述，根据优势证据规则，法院认定周某已将刘某就一号房屋支付的购房款、公共维修基金偿还完毕。且该房屋交付之后一直处于周某的控制之中，刘某因房屋拆迁亦获得了其他安置房屋，关于刘某主张的借名买房一节，法院亦不予采信。综上，一号房屋的购房合同由周某签订，购房款、公共维修基金实际上也由周某负担，房屋交付以后也由周某控制，关于刘某、齐某要求确认刘某对该房屋享有排他性居住使用权的诉讼请求，法院不予支持。综上，本院判决驳回刘某、齐某的诉讼请求。二人不服，上诉至北京市第三中级人民法院。
北京市第三中级人民法院对于一审查明上述事实予以确认。但北京市第三中级人民法院认为，本案的争议焦点在于涉案争议房屋的居住使用权益归属问题。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，一号房屋来源于刘某承租的一间房屋拆迁，该处户籍原在册人口3人，分别为刘某、齐某、周某，但周某并不在此实际居住，因本次拆迁获得拆迁安置房屋一套，即一号房屋，该房屋是以周某名义购买，购房款由刘某直接支付给开发商。周某在庭审中表示称其又将购房款另行给付了刘某，并提交了银行转账明细等证据证明；但是双方对此笔款项性质存有争议，刘某称是返还的其他借款，周某则称是给付的一号房屋的购房款。
在性质上，一号房屋属于政策性拆迁定向安置房屋，与被安置人的身份情况密切相关，和普通商品房买卖有着本质区别，此类定向安置房屋，不管是谁实际出资购买，都不能以此为由排除其他被安置人对该房屋所应享有的居住使用权益，故刘某主张其享有排他的居住使用权益，无法支持。至于刘某、齐某、周某三人就一号房屋的居住使用问题如何分配，一号房屋的出资性质究竟如何，均不属于本案审理范围，各方当事人可另行解决。一审法院事实认定和判理部分虽有失当之处，但是实体裁判结果并无错误，本院维持该判决结果。综上，驳回上诉，维持原判。
本案对于上述一审、二审确认的事实不持异议，另注意到了一审、二审本院认为部分的差异。另查明：
《补偿协议书》中注明，北京某有限公司搬迁依据之一为《房屋搬迁补偿实施办法》，该办法规定：被搬迁人的认定，承租公有住房的，是指承租公有住房的承租人。现有证据无法认定周某支付了相应的对价就完全获得了一号房屋的全部权益，亦无法认定各方对于一号房屋的最终归属达成明确意见。
《补偿协议书》第五条第二项约定，本协议签订后，乙方自行解决其与该房屋共居人及家庭内部成员关于房屋补偿款的分配事宜，甲方不承担任何责任。
裁判结果
一、原告刘某、被告周某、被告齐某均有权居住使用北京市朝阳区一号房屋；
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求；
三、驳回被告周某的反诉请求。
房产律师靳双权点评
公民的合法民事权益受法律保护。根据查明事实，可知：刘某系房屋的承租人，本案中的拆迁补偿款和安置房屋主要是基于该公有住房被拆迁获得，除另有明确约定的情况下，拆迁利益应该主要归属刘某。同时亦要适当考虑在册人口的安置利益。无法认定刘某、周某、齐某就一号房屋达成明确意见。法院认为周某确实有出资事实。同时考虑到齐某答辩意见提出与原告的诉讼请求具有同一性，故法院一并考虑，以便定分止争。
综上，法院认为刘某、周某、齐某均有权居住使用一号房屋，周某无权再行主张分割#号房屋权益和拆迁补偿款。刘某要求房屋占有使用费法院不予支持，齐某亦无权要求出租款。各方可以另行解决一号房屋房款的负担问题，同时需要说明，本案不排除在本判决确认各方有权使用一号房屋后，各方如果无法实际享有或受到阻碍时可以另行通过金钱补偿方式处理。
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