一、怎样盘活宅基地房产
盘活宅基地房产可以从以下几方面着手：
（一）自主经营。如果宅基地房产位于旅游资源丰富地区或城郊等有一定商业价值的地方，可以将其改造为农家乐、民宿等经营场所。但需注意遵守当地关于宅基地使用性质变更的相关规定，办理必要的审批手续，确保经营合法合规。
（二）出租。可以将闲置的宅基地房产出租给他人使用，比如出租给企业用作办公场所（如果符合当地规划和政策），或者出租给个人居住等。不过，在签订租赁合同过程中，要明确租赁双方的权利义务，包括租金、租赁期限、房屋维护等条款。
（三）合作开发。在符合政策的情况下，与有实力的企业或个人合作，对宅基地房产进行改造开发，按照约定比例分享收益。这可能涉及到较为复杂的合作协议和权益分配问题，需要谨慎处理。
（四）继承流转。在符合法定继承等规定的情况下，将宅基地房产流转给有资格的继承人，从而实现一定意义上的盘活利用。
二、宅基地怎么换房子
宅基地换房子存在多种方式且有相应法律规定。
（一）宅基地与本村集体内房屋置换
1. 协商置换
- 在同一村集体内部，村民之间可以协商进行宅基地与房屋的置换。双方需要就宅基地的面积、位置，房屋的面积、质量等达成一致意见。同时，这种置换需要符合村集体关于宅基地和房屋管理的相关规定，比如不得违反一户一宅原则等。
2. 符合规划的置换
- 如果村集体有统一的规划，例如进行新农村建设或者旧村改造，村民可以按照村集体的规划要求，将自己的宅基地与新建的房屋进行置换。村集体会根据宅基地的面积、区位等因素确定对应的房屋置换标准，村民按照标准进行置换。
（二）宅基地与开发商房屋置换（涉及城中村改造等情况）
1. 合法程序
- 如果是城中村改造等情况，开发商与村集体或者村民进行宅基地换房，必须要经过合法的征收程序。首先要对宅基地进行征收，给予村民合理的补偿，然后再以提供房屋的形式进行安置。这个过程需要政府部门的严格监管，确保村民的合法权益得到保障，包括合理的补偿标准、房屋的质量保证、产权办理等方面的保障。
三、征收宅基地如何补偿房子
宅基地上房屋征收补偿通常包括以下几个方面：
（一）房屋价值补偿
1. 按照房屋的重置成新价补偿，这主要是考虑重新建造与被征收房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋所需的成本，会综合房屋的结构、建筑材料、使用年限等因素确定。
2. 有的地区会参考周边类似房屋的市场价格进行补偿，以保障被征收人能够用补偿款在相近地段购买到类似居住条件的房屋。
（二）搬迁与临时安置补偿
1. 搬迁补偿用于弥补被征收人因房屋被征收而产生的搬迁费用，例如搬运家具、设备等产生的花费。
2. 临时安置补偿是针对被征收人在房屋被征收后到得到安置这段时间内，可能需要临时居住等情况给予的补偿。如果是提供周转房的情况，则可能不需要支付临时安置补偿费用。
（三）停产停业损失补偿（针对经营性房屋）
如果宅基地上的房屋用于经营活动，例如开设农家乐、小型加工厂等，因为征收导致停产停业的，会根据经营效益、停产停业期限等因素给予相应补偿。
此外，不同地区还可能有一些其他的补偿政策和奖励措施，以鼓励被征收人积极配合征收工作。
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