物业资质取消了吗最新消息，物业资质取消时间
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物业资质取消了吗
满心欢喜住进新房，却不曾想，小区垃圾成堆、电梯故障频频无人维修、保安形同虚设…然而物业催缴物业费也是各种奇葩，拉闸关水关电、通告栏张贴住户不交物业费…
你是否也有这样的经历，物业质价不符，办事办事不牢靠，但收费永远第一名。
甚至交了几年的物业费，钱去哪了也不知道。
作为业主，我们到底该如何维护自己的权益？在什么情况下，才可以理直气壮地拒绝交物业费呢？
.01
物业能否全面取消？
物业质价不符，只收钱不干活，令业主及其反感，于是越来越多业主萌生了取消物业的想法。
那么，究竟能不能全面取消呢？
对此，新华社指出，需要通过制度和规则来限制物业，化解业主和物业之间的矛盾，对“黑中介”、“黑物业”等不法行为进行整治。
另外央媒新华社也明确指出：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。
意味着，未来一段时间，物业公司全面取消不太现实。
既然物业不能取消，那么那些不合理的物业行为，又该如何处理呢？难道业主就要自认倒霉？
别急！
《民法典》和《物业管理条例》出台，以后业主迎来“3大权益”，再不用交冤枉钱了。
.02业主迎来“3大权益”
1、业主有权更换物业公司：
如果业主对于物业公司的行为和服务确实感到不满意，有权要求更换物业公司。
《民法典》第九百四十条的规定：业主可以联合召集业主大会共同决定解聘物业，只要业主大会程序合法，即产生解除效力，即使开发商和物业签订的合同没有到期，物业公司也要退出。
2、有权核查物业费用的收支
物业公司收取使用物业费，业主同样享有知情权和监督权。
新规明确，物业公司应至少每年一次向业主公示物业费得收支情况。
如果物业公司未按要求公布收支，业主可联合其他业主向当地房地产行政主管部门进行投诉。
3、业主享受公共区域经营收益
小区公共区域的经营收益，包括小区的停车收费、电梯里的广告牌租赁费、停车杆上的广告位租赁费、公共充电桩的场地占用费、室外净水器的场地占用费、公共用房的出租收费等等…
这些都归全体业主共同所有。
（诺诺的问一句：你们小区物业公司有没有主动把这些应该归业主所有的收益分给全体业主？）
.02三种情况可拒交物业费
北京住建委新规：物业禁止收垃圾处理费、装修管理费和押金。物业费含垃圾清运的，不重复收；不含的，按年每户30元标准收。
另外，物业有以下违规操作，业主也可以拒交物业费：
1、拒绝提供依据，可以不交
物业公司收取物业费必须有理有据。如果没有合法的依据，或者拿不出物价部门的批准文件，或者资质证明有问题，或者是合同上没有的收费…
这些不明不白的收费，业主就可以不交。
业主可以向当地物业管理部门投诉反映，同时保留好收费通知、沟通记录等证据。在问题解决前，切勿盲目交费。
2、服务不到位：质价不符可 “抗费”
如果物业未能提供合同约定的服务，或与合同约定的要求严重不符，业主有权拒交物业费。
比如合同明确小区定期清洁垃圾，但现实中物业半个多月才清理一次，导致小区垃圾经常堆积如山；
或者小区的杂草丛生，物业也不管理，或者路灯坏了半年也不更换…这些情况都属于未按合同履约，业主都可以不交物业费。
3、安全隐患不解决，有权拒交费用
如果小区内电梯频频故障，或者消防设施长期缺失，这些安全隐患物业视若罔闻，不积极解决，业主完全有理由拒交物业费。
如果物业采取强制手段，或者故意断水断电、停门禁卡等违法手段，业主不仅无需交费，还应及时向相关部门举报，让其为违法行为付出代价。
.03业主如何维权？
1、消防安全拨打96119
楼道乱停电动车、乱放垃圾杂物、乱堆鞋子等等，物业对此熟视无睹，业主可以拍照取证，拨打消防部门电话临进行投诉，
2、小区违建拨打12319
小区内违建、暖气不热等，业主可以向城建部门反映，让他们处理保障我们的正常生活秩序。
3、物业催缴物业费、停车费，不提供发票，拨打12366。
如果物业公司不提供缴费发票，可以拨打税务局电话举报，相关部门会对他们的财务状况进行核查，一旦有违规行为，物业部竟要面临罚款，情节严重，甚至可能面临承担刑事责任。
另外，业主有权要求物业公司公开公共区域的收益情况，因为这些收益都归业主所有，正常来说应该是用于抵扣物业费。
如果发现物业公司私吞这笔钱，也可以进行举报？
文末结语
物业公司最害怕的就是全体业主团结一心，面对物业问题，业主们团结一致，通过法律途径就能保障自己的权益。
（文中图片来源于网络，侵删）
苏州物业资质取消
一、物业与社区管理的现状与问题
当前我国城市住宅区的管理模式主要分为两种：商业化物业管理和社区自治管理。商业化物业管理模式自20世纪80年代引入我国以来，已成为城市住宅区管理的主流方式。据统计，截至2022年底，全国物业服务企业超过23万家，管理面积超过300亿平方米，从业人员近千万。然而，随着物业管理行业的快速发展，物业公司与业主之间的矛盾也日益凸显。
物业管理的突出问题主要表现在以下几个方面：一是服务质量参差不齐，部分物业公司存在"重收费、轻服务"现象；二是收费透明度不足，公共收益分配不明确；三是业主参与度低，物业决策缺乏民主性；四是部分老旧小区物业管理缺失或形同虚设。这些问题导致业主满意度下降，物业费收缴率降低，形成恶性循环。
与此同时，社区居委会作为基层群众性自治组织，在法律地位上具有管理社区公共事务的职能。《城市居民委员会组织法》明确规定，居委会负责办理本居住地区居民的公共事务和公益事业。然而现实中，居委会往往行政化倾向严重，人员专业能力有限，难以承担全面的物业管理职能。
二、社区接管物业的理论依据与政策背景
从理论层面看，社区接管物业符合"共建共治共享"的社会治理理念。党的十九届四中全会提出"完善群众参与基层社会治理的制度化渠道"，强调发挥居民自治作用。社区自治理论认为，居民作为社区的直接利益相关者，最有动力参与社区管理并监督服务质量。
政策层面，近年来国家陆续出台文件支持物业管理改革。2021年住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出"推动业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会等多元主体共同参与物业管理"。部分地方政府也积极探索，如北京推行"党建引领物业管理"模式，上海试点"社区物业服务中心"。
从产权理论角度，住宅区共有部分属于全体业主共同所有，业主有权决定管理模式。《民法典》第278条规定，业主有权"自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理"。这为社区接管物业提供了法律基础。
三、社区接管物业的实践案例与模式比较
国内已有部分地区尝试社区接管物业的不同模式：
国际经验方面，新加坡的市镇理事会模式值得借鉴。该模式由政府主导，居民参与，专业公司运营，实现了高效管理和社区共建的平衡。
四、社区接管物业的可行性分析
（一）优势分析
（二）挑战分析
五、实施路径与政策建议
基于上述分析，提出以下渐进式改革路径：
- 新建商品房小区：完善业委会制度，强化监督权
- 老旧小区：政府扶持过渡，逐步培育自治能力
- 单位家属院：推动社会化转型，引入混合管理
- 建立社区物业管理人才培训体系
- 发展专业社会组织开展技术支援
- 搭建智慧管理平台降低专业门槛
- 修订《物业管理条例》，明确社区接管法律程序
- 建立社区物业专项维修资金管理制度
- 完善政府购买服务机制，对困难社区提供补贴
- 建立第三方评估制度
- 推行服务质量公开制度
- 完善业主投诉处理机制
- 推进居委会去行政化改革
- 发展社区集体经济提供资金支持
- 建立行业应急接管机制防范风险
六、结论
取消物业由社区接管在理论上有其合理性，实践中也展现出降低成本、增强自治等优势，但面临专业性不足、可持续性差等现实挑战。完全取消物业公司并非普适方案，更可行的路径是构建多元共治模式：在政府指导下，根据社区实际选择适合的管理方式，强化业主主体地位，提升物业公司服务质量，发挥社区组织协调作用。未来改革应着重培育社区自治能力，完善制度保障，通过试点探索逐步建立中国特色社区物业管理体系。
物业资质取消了没有
作为业主安居乐业的“大管家”，业主都期望自己的小区能够拥有一个负责任、服务好的物业公司。但近年来，物业公司和业主吵架，甚至大打出手的事件时见报端。
近期，一则“成都打响取消物业第一枪，实行业主自治”的视频再次引发网友共鸣，不少网友希望“闹心”的物业公司能够彻底消失。
“取消物业的呼声不绝于耳，其根源在于物业公司提供的服务和业主的合理需求不匹配。”中国人民大学法学院教授刘俊海在接受本刊记者采访时表示，对于双方矛盾，不能一味回避，而是要鼓励采取多种形式的物业管理方式。从现有法律规定而言，业主要求取消物业公司的要求合理合法，但取消后，如何构建良好的业主自治管理模式也是值得思考的问题。
物业公司提供的服务应跟得上业主的合理诉求。（图 / VCG）
01
“干啥啥不行收费第一名
在“摸黑”开门近半个月后，家住北京市海淀区彰化路附近某小区的梁慧无奈之下和丈夫自行购买了灯泡，踩着家中的折叠梯子更换了楼道里的声控灯。
“声控灯早就坏了，每晚回家我都得借助手机照明开门。”梁慧多次向小区物业反映这一问题，对方表示会尽快安排人手更换，岂料这一“尽快”竟等了半个月未果。
梁慧所居住的小区虽然并非高档社区，但每年3000多元的物业费也并不算低。“难道业主给物业公司交的这些钱，连买个灯泡都费劲吗？”
记者在该小区内走访后发现，像梁慧这样对小区物业“有情绪”的业主不在少数。陈先生家厕所顶部的天花板漏水，查明楼上业主久未居住，水管老化漏水殃及自己家。陈先生求助物业，物业却一直推脱。陈先生无奈自行和楼上业主协商，由对方出资联系了维修队对双方的厕所进行了修复，并赔偿了部分损失。
“服务找不着人，催交费却是一门儿灵。”梁慧租用了小区的地下停车位，每年停车费6000多元，物业公司在还有一个多月到期时，就会不停打电话催缴，梁慧笑称，每年只有这时候物业最积极，真是“干啥啥不行，收费第一名”。
02
“花样换门禁意图多收费”
如果说拿钱不办事，性质已经很“恶劣”，那么在小区业主看来，个别物业公司巧立名目、意图多收费的情况更是“罪加一等”。
在北京市民吴迪的家中有一个抽屉，打开后发现里面“收藏”的竟是众多形状各异的门禁卡，既有比较传统的卡片样式，也有相对洋气的扁平钥匙扣造型。
“这些都是已经‘废弃’的门禁卡。”吴迪现在所使用的是一款蓝色的圆形门禁卡，三个多月前刚更换的。
吴迪居住在北京市丰台区某小区，据他透露，小区差不多每半年就要更换一次大门，这也意味着业主需要重新更换门禁卡，物业公司一户只免费发放一个，其他都要单独收费，一个门禁卡收费在20元左右，一般家庭至少要配备两到三个。
记者注意到，有关小区物业门禁卡收费问题在全国各地并不鲜见。
山东济南的刘先生也遭遇了此问题。记者查阅《山东省物业服务收费管理办法》后注意到，其中第三十二条规定，物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
对此，小区物业公司相关负责人解释称，收取门禁卡工本费的原因是考虑到物业运营成本问题，因为该小区物业收费相较周边小区费用较低，且门禁卡并非强制出售，而是由业主自愿购买，即便没有购置门禁卡的业主也可以通过做登记等方式进入小区。
“没有最糟，只有更糟！”记者在一些小区论坛中看到，吐槽物业问题的帖子下往往跟帖最多，问题则主要集中在物业服务差、乱收费等方面，然而广大业主能做的似乎也仅仅是“吐槽”而已。
03
完善法规划定清晰红线
“物业服务质量高低不仅直接影响业主居家生活体验，也会间接影响房产价值，可谓至关重要。”在刘俊海看来，物业和业主矛盾频发，多数问题还是出在物业方面。物业公司虽然称之为物业管理公司，但其与业主签订的是物业服务合同，物业和业主间是平等的服务契约关系，但实际中不少物业公司并未以服务为本，而是以“业主管理者”自居，有些甚至凌驾于业主之上，无视业主合理诉求。
刘俊海认为，物业公司问题频发有一定历史原因，比如很多小区物业公司最初都是由房地产开发商所选，这其中不乏一些“关系户”，服务质量难以保障。加之此前法律对物业服务方面的规制相对有限，也导致了这一行业的无序发展。
对于物业服务问题，国家也通过完善立法对其进行了规范和制约。
2021年1月1日施行的民法典第二百八十四条有效解决了这一“历史问题”。其规定对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
“小区电梯内的广告收益该不该归全体业主所有？”小区电梯广告收益归属问题也一直争议颇大。吴迪曾多次就这一问题询问过物业公司，但得到的答复却是电梯广告方是物业公司联系的，这些广告收益基本被用在了电梯维护、硬件更换等方面，因此，广告收益相当于“贡献给了广大业主”。
针对电梯广告收益归属问题，民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，在扣除经营成本之后属于业主共有。
对此，刘俊海指出，小区公共区域收益一直是笔糊涂账，除电梯广告费外，还有小区内的公共停车场收取的停车费。这些收益原则上都属于全体业主，此前由于没有相应的法律条款对其规定，导致物业公司将这笔钱据为己有，有业主问起，就回应广告收益已用于小区建设等。
“这说明了另一个问题，那就是物业公司在收费及费用使用等方面没有向业主说明白，这也是双方矛盾纠纷频发的最主要原因之一。”中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江指出，此前物业公司之所以会乱收费，根本原因就是不向业主公示收取的物业费明细和物业费用途明细。
吴迪还记得，当他进一步询问物业公司小区电梯广告的具体收入和费用支出明细时，物业公司表示无法对单个业主进行明示。
但这一理由在法律面前显然站不住脚。
民法典第九百四十三条明确规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
陈音江表示，民法典划定红线后，物业公司必须向业主定期公示物业费的明细和物业费的具体用途，业主可以根据物业费的用途明细监督物业公司工作。如果物业公司不进行费用公示，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等，业主有权要求相应赔偿。
04
鼓励业主理性自治
“业委会，胜诉！清退工作，继续！”近期，黑龙江省哈尔滨市香坊区某小区业主群发布的一则消息引发网友关注。
记者了解到，事件起因是，近一年前，香坊区某小区业主委员会召开大会通过决议清退并招标物业，但始终没有落实，居民多次找到小区所在街道办事处协商，也始终无果。该街道办事处甚至还专门下发通知，责令小区业主委员会停止对物业公司进行解聘。无奈之下，小区业委会将该街道办告上法庭。
记者从当地法院出具的行政判决书中看到，法院认为，街道办责令小区业委会停止解聘小区物业服务企业所依据的法律规范，系约束业主委员会成员的法律规范，是防止、纠正业主委员会成员不得有侵害业主合法权益的行为，否则由业主大会罢免其成员资格。被告作出行政行为所适用的法律、法规错误。最终，法院对业委会请求撤销街道办这一通知诉求予以支持。
近年来，社会上呼吁取消物业、实行业主自治的呼声不绝于耳，那么取消物业公司是否合法？
刘俊海介绍，民法典第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务的，可以解除物业服务合同。这意味着，小区业主解聘物业公司是合法的，业主自治是业主的民事权利和民事自由。
记者注意到，当前已有部分地区的小区尝试取消物业公司管理，实行业主自治模式，并取得了一定效果。
广州市祈乐苑小区早在2015年便成立了业主委员会开始施行业主自管。据小区业委会主任冼敏强介绍，小区业委会明确所有公共收入属于全体业主所有，每个月都会公开收入明细，还选取了几位业主独立担任监督员，负责监督小区各项费用的支出。小区每年物业管理收入包括物业管理费、车位费等，除支付物业人员工资外，其他结余费用全部用在小区建设上。此外，小区物业中心员工包括物业主管全部由业主自聘，业委会委员则全部为兼职，不领取工资。
“小区业主自我管理，最重要的就是要保持财务的公开透明，所有收入均要用来服务小区业主，包括小区基础设施建设、小区绿化等。”冼敏强指出，小区业主委员会也要真正担起责任，全心全意为全体业主服务，所花的每一分钱都要经得起考验，要让小区业主拥有更大的协商权和决定权。
“如果物业公司尽心尽责，委托物业公司管理服务能省去业主不少麻烦，如果取消物业公司，实现业主自治，则需要有一套相对完备的业主自治制度。”刘俊海发现，当前还有不少小区没有成立业委会，这样既不利于与物业交涉，也不利于实现小区自治。
民法典第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。刘俊海建议相关部门可以在各小区内进行宣传普法工作，指导小区合法成立业委会，鼓励业主理性自治。
去年7月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等8部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中也明确提出要突出整治物业服务相关问题。重点包括：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等问题。
对此，陈音江指出，相关部门应不断加大对物业公司的监管力度，并形成监管常态化机制，加大对服务差、投诉多的物业公司的惩处力度，倒逼物业公司提升服务管理水平。同时，应建立健全物业公司退出机制，对现存物业公司实行优胜劣汰，遴选一些资质齐全、服务水平高的物业公司供业主选择。
不过，针对实际中不时出现的部分小区业主采用拒缴物业费等方式和物业公司对抗的做法，陈音江并不赞同，他认为这种行为只能加剧双方矛盾，造成恶性循环，业主不能以物业服务差等理由拖欠甚至拒缴费用，如发现物业公司确有问题甚至出现违法行为，应采取合法手段进行维权。
来源：法制与新闻
物业资质取消后续监管措施
来源：【闪电新闻】
齐鲁网·闪电新闻1月10日讯2023年4月，济南历下区“116号院”业主与街道办组建第一届业委会为济(历下区)“116号院”第一届业主委员会（下称“116号院”业委会），后召开业主大会，对物业服务进行综合评价，投票结果为82.7%业主均不同意被告继续提供物业服务。“116号院”业委会按照业主大会投票结果对物业公司发出解聘通知，但物业公司不予配合交接与办理解聘程序，为维护原告及业主的合法权益，“116号院”业委会依法提起诉讼。近日，济南市历下区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出一审判决，确认原告“116号院”业委会与被告济南某物业公司《物业服务委托合同》中关于“116号院”部分合同权利义务关系于2023年9月解除；被告济南某物业公司于本判决生效之日起三十日内退出“116号院”住宅区。
济南历下法院经审理查明，2019年5月，济南市历下区某单位住宅区业委会与济南某物业公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定物业类型为普通住宅，服务范围为“116号院”等４个院，本合同暂不约定合同期限。
庭审中，“116号院”业委会称，该合同系上届业委会签订，但上届业委会没有备案。2023年4月，济南市历下区住建局出具《济南市业主委员会成立（换届）备案通知书》，确定了“116号院”最新业主委员会及成员名单。
2023年8月，“116号院”业委会向“116号院”全体业主发出《关于召开业主大会的公告》，决定于2023年8月29日至9月14日召开业主大会。2023年9月15日，“116号院”业主大会作出《“116号院”业主大会结果通报》，主要内容：参加会议业主480户，共686户，占小区总户数69.97%，参与会议业主面积占总面积69.97%。大会结果不同意物业继续服务占82.7%。
之后，“116号院”业委会发送《关于与济南某物业公司解聘合同的告知书》，根据小区业主大会的投票结果，业主委员会决定于2023年12月31日解除2019年5月小区前任业委会与现物业公司签订的《物业服务委托合同》。此后，“116号院”业委会又向济南某物业公司发送《关于督促济南某物业公司提交资质的通知（物业交接1号）》《关于督促济南某物业公司公示公共收益账目的通知（物业交接2号）》等多份告知书。
济南历下法院经审理认为，2019年5月，济南市历下区某住宅区业委会与济南某物业公司签订的《物业服务委托合同》（以下简称“涉案合同”），经双方举证和陈述，法院对该合同为“116号院”上届业委会与济南某物业公司签订予以确认，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方享有合同权利，均应严格依约履行合同义务。因“116号院”新的业委会已经成立，因此涉案合同“116号院”的合同双方现为新的“116号院”业委会及济南某物业公司。
根据我国民法典第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第九百四十六条规定；“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。”本案中，“116号院”业委会通过召开业主大会，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，还经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意解聘济南某物业公司。根据法律规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。
据本案主审法官耿露介绍，本案争议区域为“116号院”，根据“涉案合同”约定，“116号院”业委会仅是《物业服务委托合同》的一部分合同主体，仅享有对“涉案合同”中关于“116号院”部分的合同权利义务的解除权。对“116号院”部分之外的合同主体与济南某物业公司之间的物业服务合同关系，本案不予处理。
综上所述，依照我国民法典之相关规定，济南历下法院判决确认原告济(历下区)“116号院”第一届业主委员会与被告济南某物业公司因2019年5月济南市历下区某住宅区业委会与济南某物业公司签订的《物业服务委托合同》成立，关于“116号院”部分的合同权利义务关系于2023年9月25日解除；被告济南某物业公司于本判决生效之日起三十日内退出济南市历下区“116号院”住宅区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给原告“116号院”业委会。日前，本案一审判决已经生效。（文中当事人均为化名）
闪电新闻记者 孔冠军 通讯员 王继学 报道
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ID：jrtt
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