民商事案件执行中，存在被执行人通过各种方式逃避执行，有的在事前就作出预防，将财产登记在未成年子女名下，人为的造成执行难；有的是误以为父母代未成年子女签订的《房地产抵押借款合同》是无效的，以此来逃避执行。
那么父母代未成年子女签订的《房地产抵押借款合同》是否真的无效呢？我们从下面这个案例一起来分析一下。
【案情回顾】
×年×月×日，甲与乙、丙、丁（未成年人，由其父母代签）签订《房地产抵押借款合同》并办理公证，约定乙、丙因资金周转需要向甲借款×万元，借款期限自×年×月×日至×年×月×日，借款利率为月利率1.2%。乙、丙、丁同意将名下位于××路房屋就上述借款做抵押担保并办理了抵押权登记。甲按约通过银行转账的方式向乙支付了合同约定的款项。
【陷入僵局】
借款期限已届满，甲多次催讨未果，向法院提起民间借贷纠纷诉讼，后以调解结案（调解书只是确定了乙、丙的还款时间、金额等事宜，并未就逾期不还是否可以行使抵押权做说明）。
履行期限届满，乙、丙仍未履行调解书所确定的还款义务。原告又向法院申请强制执行，但执行法院拒绝拍卖、变卖抵押房产来满足甲的债权，理由有二：
一是，法院调解书也只是确定乙、丙的还款义务，并未明确甲方能否实现抵押权；
二是，涉案房产有未成年的份额，父母代未成年子女签订的《房地产抵押借款合同》的效力问题。
【柳暗花明】
该案执行也陷入了僵局，甲很是无奈，后来几经转折联系到我们，再次委托我们来处理该案。我们接受委托后，整理了两个思路：一、提起代位析产之诉；二、提起抵押权纠纷诉讼。什么是代位析产诉讼之诉？代位析产诉讼指法院民事强制执行过程中，在被执行人（债务人）与他人享有共有财产而不主动析产清偿债务的情况下，由申请执行人（债权人）依法代替被执行人（债务人）提起的析产诉讼。它是最高人民法院通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》设立的，为强制执行债务人与他人的共有财产时，解决实体权利纠纷的诉讼。
乍一看，我们理所当然应该选择这个代位析产之诉；但是，在权衡利弊之后，我们还是选择提起抵押权纠纷诉讼。至于说为什么？在此不在赘述，我们还是主要来看看本文主题——父母代未成年子女签订的《房地产抵押借款合同》的效力问题。
【一审支持】
其实，用老百姓最朴素的公平正义理论就能得合同是有效的结论。签合同时子女未成年是事实，父母同意以房产抵押；如果因为子女未成年合同就无效的话，那么当初就不会签这个合同，合同效力也影响借款的啊，想借款这个是事实啊，所以合同肯定有效——这就是老百姓朴素的公平正义理论。
我们认为，父母代未成年子女签订的《房地产抵押借款合同》是有效的。法律规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。法律又规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的……。
本案中，根据已生效的民事调解书，乙、丙理应履行相关的付款义务，但至今尚未履行，故甲要求实现抵押权的诉求合法合理，依法应予支持。丁认为签订《房地产借款抵押合同》其未成年，故丁财产份额部分的抵押无效。对此，我们认为，签订上述合同时，虽丁未成年，但其两位法定代理人均在上述合同上予以签字确认，故部分无效的主张不能得到支持。因此，一审法院判决支持了甲的诉讼请求，丁部分无效的主张未能得到支持。
【二审维持】
丁主张合同部分无效的主要依据是《民法》总则明确规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”因此，在一审判决后，丁以其父母在其六岁时，与甲签订《房地产借款抵押合同》，将系争房屋进行抵押，擅自处分丁所有财产权益，将之设置“纯风险负担行为”，违反上述之规定，合同涉及丁部分的抵押担保行为无效提起上诉。二审法院同样认为，《房地产借款抵押合同》内容未违反强制性规定。该合同签署时，上诉人丁系幼儿，由其父母暨法定代理人代理其签署确认，对外属有权代理，上诉人本案主张该抵押形成的风险侵犯其合法权益等，系上诉人与其父母之抚养、监护关系间权利、义务主张，仅在三人间产生直接法律效果，就本案抵押关系形成、履行期间，并无任何证据表明抵押人、抵押权人知道或应该知道所谓侵权行为之存续，应该认为，丁相关抚养、监护关系主张依法不能影响对抗对外交易关系的法律效力，此为其一。其次，丁父母签署上述借款抵押合同取得资金系用于生活、经营，并无任何证据表明相关用途悖离家庭生活之根本目的。由此，丁的上诉主张缺乏基本依据，不能采纳。
其实，二审法院还有更深层的意思，即监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任。因此即便监护人的行为损害了被监护人的利益,法律也仅规定由监护人来承担相应责任,而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。
【结语】
总之，通过财产转移或者其他方法来躲避债务的行为是不可取的，往往会聪明反被聪明误。所以借款人还是要按时还款，不要心存侥幸心理。同时，也要告诫出借人，在借款时，一定要考察对方的实际还款能力和信用情况。