一、小产权房签合同怎么签的
小产权房签订合同需谨慎，因其存在诸多法律风险。具体签订时可参考以下要点：
其一，明确双方主体信息。合同中要清晰写明买卖双方的姓名、身份证号码、联系地址、联系电话等基本信息，确保主体明确、可追溯。
其二，详细描述房屋情况。包括房屋的具体位置、面积、户型、房屋结构等，还应注明房屋的现状，如是否存在装修、附属设施等情况。
其三，约定价格及付款方式。明确房屋的成交价格，以及付款的具体方式，如一次性付款、分期付款等，同时要确定各期付款的具体时间节点。
其四，明确交付时间及条件。约定卖方将房屋交付给买方的具体时间，以及交付时房屋应满足的条件，如确保房屋的正常使用功能等。
其五，违约责任条款。双方应约定如一方违约需承担的责任，例如逾期付款、逾期交房等情况的违约金计算方式等。
不过需注意，小产权房交易不受法律保护，即便签订合同，也难以保障自身权益，购买时应充分考虑相关风险。
二、小产权房合同有效吗
小产权房合同通常是无效的，具体分析如下：
从法律规定来看，小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。根据我国土地管理法等相关法律法规，集体土地的流转受到严格限制，尤其是用于房地产开发建设。
从合同主体及标的角度，小产权房买卖合同的标的是不具备合法产权的房屋，违反了法律的强制性规定。同时，农村集体土地的所有权属于集体，非本集体经济组织成员购买小产权房，无法取得合法的土地使用权和房屋所有权，合同因主体不适格及标的违法而难以得到法律认可。
但在某些特殊情况下，如同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，且符合相关规划和审批要求等，合同可能被认定有效。不过总体而言，小产权房交易存在较大法律风险，购买者的权益难以得到充分保障。
三、小产权房转让合同是否有效
小产权房转让合同通常是无效的，原因主要有以下几点：
其一，小产权房的性质特殊。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以它没有合法的产权基础。
其二，违反法律法规强制性规定。根据我国相关土地管理法律规定，农村集体土地只能在本集体经济组织成员内部流转，禁止向本集体经济组织以外的成员转让。小产权房转让往往涉及到向非本集体经济组织成员出售，这明显违反了法律的强制性规定。
其三，无法保障购房者权益。由于小产权房没有合法的产权，购房者无法取得合法的房屋所有权证书，在房屋拆迁、继承、抵押等方面都存在诸多风险和问题，其合法权益难以得到有效保障。
不过，在某些特殊情况下，如在本集体经济组织成员内部的转让，且符合相关规定的，合同可能被认定为有效，但这种情况相对较少。
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来源：临律-小产权房转让合同是否有效，小产权房协议转让