【案情简介】2014年2月，房东陆某某将位于苏州市工业园区某小区的一间毛坯房租给了沈某某，合同约定租金为25300元/年。2014年至2018年期间，沈某某按照合同约定每年正常向陆某某支付租金。自2018年起沈某某未在合同约定的租金支付日支付房租，至今为止已经拖欠两年租金共计50600元。
房东陆某某多次向租客沈某某催要租金，但沈某某一直以经营不善、投资生意失败等各种理由拖欠房租。房东考虑到他和沈某某是同乡，因此多次延后沈某某房租支付期限，租客沈某某也出具了租金“欠条”。2020年4月，双方就支付租金问题再次进行协商，但仍未达成一致意见，经过约定，双方共同前往苏州工业园区某人民调解委员会驻派出所调解室申请调解。
【调解过程】2020年4月某日，苏州工业园区某社区人民调解委员会驻派出所调解室依申请，在当事双方均同意以调解方式协商解决争议问题的前提下，受理调解该合同纠纷案件。人民调解员分别听取了调解双方的陈述，陆某某表示，他已经看在同是老乡的面子上，将收租时间一再延后，导致两年时间一分钱租金都没有收到，看目前的情况，沈某某也没有能力支付租金，因此，希望能解除双方之间的租赁合同关系，沈某某尽快支付拖欠的租金。沈某某表示，其自2014年2月起租住了陆某某位于苏州工业园区某小区一套毛坯房，承租后由于生意需要，花了十多万元对此房屋进行装修(该装修事项经过房东陆某某同意)。2014年至2018年租住期间正常缴纳房租，自2018年起由于投资生意失败了，资金周转出现问题，才导致两年房租未交，并不是有意拖欠租金，他也写了欠条，本来提议以租养租来缴付房租，但是陆某某不同意。还是希望房东陆某某能体谅，可以暂缓一段时间交租金，或者以装修款折抵房租的方式支付拖欠租金。双方对于还款方式及装修款能折抵多少钱一直争论不止，无法达成一致意见。
调解员认为，双方的争议焦点主要是两点：第一，双方之间的房屋租赁合同能否继续履行，是否存在法定解除条件?第二，若解除租赁合同，房屋装修是否可以折抵租金，折抵标准如何确定?
首先，关于双方合同是否符合法定解除条件的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，陆某某将房屋出租给沈某某，收取租金，沈某某占有、使用租赁房屋并支付租金，房屋租赁合同成立。但是，沈某某未在约定时间内支付房屋租金，并经陆某某多次催要依然未支付租金，侵犯了陆某某对房屋的收益权，构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，房东陆某某可以以此要求解除与沈某某之间的房屋租赁合同，沈某某应当将租赁房屋归还陆某某并及时支付拖欠的租金。
其次，关于房屋装修是否可以折抵租金的问题，调解员认为，沈某某承租房屋之前房屋是毛坯状态，后经陆某某同意，沈某某对房屋进行了装修。在双方租赁合同解除后，陆某某再将房屋出租或出售，其直接收益会因为之前的装修而有所提高，再者，考虑到沈某某目前经济状况较差，并无支付拖欠的租金的能力，因此建议陆某某考虑通过房屋装修来折抵租金。对此，房东陆某某表示认可，并提出请专业人员对于装修效果及成本进行估价。经估价后，调解员引导双方协商后一致认可装修折抵价格为80000元。因该装修折价款比原欠房屋租金多，且仍涉及未付清的水电费2150元，及租客沈某某私自从房屋内搬离的家具，调解员现场计算并经双方认可后，确定沈某某以房屋装修折抵拖欠的租金、水电等，剩余的装修款由房东陆某某当场支付给沈某某。
【调解结果】经调解，纠纷双方经协商一致达成如下协议：
1.双方房屋租赁合同于2020年4月终止。
2.沈某某以装修折抵拖欠的房屋租金及水电，房东陆某某一次性支付26550元装修款给租客沈某某。
【案例点评】人民调解凭借其从简、从快的优势性，能有效解决大量“老大难”问题，同时在处理矛盾纠纷的过程中，不仅可以部分减轻、减少涉访纠纷的矛盾值，还能通过向广大人民群众释法明理，发挥普法教育的作用，最终实现法治和德治的交互统一。
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