被离婚限购令“击中”，是否需要向卖方承担违约责任,离婚限购房子怎么过户

法律普法百科 编辑：阮冬

被离婚限购令“击中”，是否需要向卖方承担违约责任,近期，上海房管局等八部门紧急出台《关于促进本市房地产市场健康发展的意见》（以下称“楼市调控新政”），主要是针对通过假离婚突破限购的问题，以及调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年

近期，上海房管局等八部门紧急出台《关于促进本市房地产市场健康发展的意见》（以下称“楼市调控新政”），主要是针对通过假离婚突破限购的问题，以及调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。楼市调控新政的出台，必然会有部分买卖双方受到楼市调控新政的影响：一是离婚不满3年就购房的；二是个人出售已购住房已满2年不满5年的。本文今天主要谈谈对离婚不满3年就购房法律风险。

本次楼市调控新政第三条明确规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此条新规，导致离婚不满3年的购房人，可能会面临两种结果：
其一是被限购，导致已签订的买卖合同或定金合同无法继续履行；
其二是未被限购，可能首套房变成二套房，导致不能足额贷款。
1、被限购导致合同无法继续履行的法律风险
楼市调控新政出台后，导致被限购的原因可能有三种情况：一是买卖双方均无迟延履行合同行为，由于新政出台，导致买方被限购；二是买方迟延履行合同，新政出台后买方被限购；三是卖方迟延履行合同，新政出台后买方被限购。
不过笔者认为，无论是上述哪种情况，均应视为因不可归责于双方事由导致合同无法继续履行，在合同解除时，作为卖方应退还购房款或定金给买方。除非合同的一方当事人已存在根本违约或合同约定解除权出现，而导致另外一方已享有单方面合同解除权的除外。

首先，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，客观上会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买方长时间无法办理房屋过户登记的，买方无法取得房屋的产权，致使房屋买卖的目的落空，原则上属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，作为当事人均可要求解除合同的。

其次，即便是卖方或买方在新政出台前延期履行义务，而导致买方受到楼市调控新政的规制，个人认为，一方逾期履行义务一般仅导致合同逾期履行，并非导致合同根本无法履行，导致合同无法继续履行的是被新颁布的楼市调控新政所限购，故合同根本无法履行并不能归责于买卖双方任何一方。当然，一方迟延履行合同义务，已经导致另外一方享有合同解除权的除外。
最后，若因解除合同导致双方利益失衡的，应该适当补偿相对方的损失。由于限购政策导致利益失衡的，往往是合同签订后房价大幅上涨的情况下引起的，比如上海的动迁安置房，一般限制交易过户时间是3年，往往有很多动迁安置人（卖方）在拿到产证后就卖房，约定3年后再办理过户手续，若此时买方被限购，则有可能导致利益严重失衡，应根据当事人的过错、获益情况及相关政策调整等客观因素酌情予以利益平衡。往往法院会适当支持买方要求卖方给予适当的补偿，人民法院也予以支持，例如：上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终5338号民事判决就支持买方因限购政策导致买卖合同无法继续履行的情况下，判决卖方给予买方一定的经济补偿。
因此，在楼市调控新政出台后，离婚不满3年的购房人被限购，导致合同无法继续履行，作为双方均可依法解除房屋买卖合同，当然，若解除合同导致一方利益严重失衡，可以要求相对方给予一定的经济补偿。
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2、导致不能足额贷款的法律风险

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