1月21日，有关部门突袭发布《意见》，严格执行“房住不炒”政策，将全额增值税认定时间从2年改回5年。对于一套1000万的商品房来说，5%就是凭空多出来的50万，显然会让承担税费的当事人感到难受。
我们知道，虽然根据相关规定，增值税是由卖家承担，但实践操作中，税费做在房价中由买家承担已经是共识。甚至司法机关也认可这种“共识”。(2019)沪02民终2456号判决书中，就有这样的表述：“按照房屋买卖交易习惯，就房屋价款买卖双方通常会约定“到手价”，即将本应由买卖双方按相关规定分别承担的税费、中介费及其他费用改为全部由买受方一方承担，出卖方不再承担。”那么如果买方不愿承担新增的税费，能否以新政为由解除定金合同拿回定金呢?
方法1：以不可抗力为由解除合同
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;……”
那么，新政的影响能否构成不可抗力呢?
法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新政符合“不能预见”和“不能避免”两个要件，但很难符合“不能克服”这个要件，由于金钱债务常常被视作是一种商业风险，很难算作不能克服的情况，以此为由解除合同难以获得法院的支持。
方法2：以情势变更为由解除
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。……”
律师认为根据上述《指导意见》，商业风险是市场行为导致的(供求变化、价格涨跌等)，而情势变更则属于非市场行为。楼市新政显然属于非市场行为、行政行为，而不属于商业风险。
综上所述，律师认为，因新政导致买家不愿意负担新增的增值税，买家可以情势变更为由要求解除合同并退回定金。
律师建议：建议买卖双方先友好协商。卖家在房价上涨中已经得利，再图谋买家的定金和违约金显然有些失去道义，有失体面。
若卖家执意不肯退还定金甚至要求赔偿违约金，买家可委托律师维护自身合法权益。
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