工规证是啥，工规证是哪个部门批的
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工规证和施工许可证的区别
7月1日，记者获悉，青羊区蔡桥街道约44亩项目顺利取得建筑工程施工许可证，这意味着该项目的建设工程设计方案总平图已获批通过。
据了解，该地块是青羊区起拍价“地王”，是由中旅投资以楼面价20300元/㎡于4月23日竞得，是其入驻青羊区的首个住宅项目，未来将为市场呈现何种形式的产品，也引发着业界广泛关注和猜测。
此后，项目进展提速，于5月22日取得基坑部分建设工程规划许可证，于7月1日取得建筑工程规划许可证。
业内人士分析，该项目17000元/㎡的起拍楼面地价为青羊区之最，1.8容积率具备优质的改善底色。同时，该地块位于光华大道，毗邻规划中的“地标级”商业综合体，距离地铁4号线蔡桥站仅300米，2公里生活圈内学校、公园等优质资源环伺，是青羊区的年度热门地块。
再看中旅投资，曾在三亚打造有享誉业界的中旅·馥棠公馆，业内人士也因此猜测，这一“馥棠系”若否能落子青羊，为城西高端改善注入全新力量。
据了解，中旅约44亩项目的两大城市展厅即将在城西亮相，产品端会如何呈现我们将持续保持关注。
工规证办理的前置条件是什么
7月1日，青羊区蔡桥街道约44亩项目顺利取得建筑工程施工许可证，这意味着该项目的建设工程设计方案总平图已经获批通过。该地块作为青羊区起拍价“地王”，中旅投资进驻青羊区首个作品，未来将为市场呈现何种形式的产品，一时引发业界广泛关注和猜测。
项目开发进程一览
2024年4月23日，中旅投资以楼面价20300元/㎡成功摘地
2024年5月22日，取得基坑部分建设工程规划许可证
2024年7月1日，取得建筑工程规划许可证
业内人士分析，该项目17000元/㎡的起拍楼面地价为青羊区之最，其1.8容积率在蔡桥优质地块中，更是无出其右，高端改善的成色十足。同时，该地块雄踞光华大道正轴，毗邻规划中的地标级商业综合体，距离地铁4号线蔡桥站仅300米，2公里生活圈内公园等优质资源拱卫，是当之无愧的青羊区年度热门地块。
当这样一块金质土地的高端使命，恰逢大型央企中旅投资的高端雄心，无疑会产生强强叠加的化学反应。土地拍卖落锤的那一刻，就注定了一个足以问鼎成都顶序的作品即将诞生。中旅投资以履迹全球的国际视野，曾在三亚国家海岸黄金中轴之上缔造了世界级湾区住宅恒产——中旅·馥棠公馆。业界纷纷猜测，中旅的TOP序列“馥棠系”若能落子青羊，则很可能为成都的顶豪高端局再添金字招牌，甚至重新定义城西高端纯改善新高度。
据知情人士透露，近期中旅项目两大城市展厅将在城西亮相，届时项目将揭开神秘面纱，且看中旅投资如何开启城西高端纯改善的下一个时代。
工规证全称
来源：环球网
伴随着国产开源AI大模型DeepSeek的发布，技术平权正成为推动行业发展的核心动能，从个体到整体，它左右着每个风口浪尖的产业发展，科技如是，媒体如是，房地产更是如此。
近年来，房地产行业面临着新旧动能切换，市场需求与行业格局正经历着前所未有的重塑。2024年，全国住房城乡建设工作会议为“好房子”指明绿色、低碳、智能、安全的打造方向，与此同时，民众对于提高得房率的呼声也日益高涨。
政策与需求的导向，牵一发而动全身，房地产也在源头端寻找更多元的价值创造形式。轻量、灵活的研策服务应势而生。近日，龙智研策与中铁城投达成合作，为位于成都天府新区的占地110亩的中铁天圆提供定位策划及设计咨询服务，并结合委托方诉求定制化的提供地块报规、营销道具落地及全周期客户研究等相关配套咨询服务。
图：成都中铁天圆项目位置图
作为智慧营造品牌龙湖龙智造的五大飞轮之一，在过去一年多时间，龙智研策先后拿下并服务了成都复杂业态综合体标杆铁塔厂二期项目、合肥计容新规后首批项目合肥天阜壹号、国有资产盘活项目南京麒麟天街等大型项目。“首开当天即售罄”“满分竞品质楼盘”“节省成本超千万”“提升商业价值”等，背靠龙湖集团30年余年的丰富经验与数字化沉淀，龙智研策凭借一个个服务案例打出了亮眼的成绩。
当更多增量、存量、新建、在建的项目，借由这些专业且灵活的服务迎来技术平权，房地产行业也完成了一次Know-How的重要开源。
精准定位策划大前期的“杀手锏”
在重塑的房地产行业，代建业务方兴未艾，龙湖入局并不算早，但厚积薄发的实力不容小觑。
2023年1月，龙湖龙智造正式发布“五大业务飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智精工、千丁数科。这一发布首次公开了其五大业务飞轮的“协同驱动”模式，让行业深刻认识到，“龙湖龙智造”绝非单一的代建业务，而是整合了定位策划、建造管理、虚拟建造、城市更新、数字孪生等多个模块的能力，形成一套完整的泛地产项目一站式、全业态的服务能力输出体系。
其中，“龙智研策”作为先行军，发挥着至关重要的前驱作用。高水平的前期定位策划及产品管理不仅勾勒出项目未来最优的远景蓝图，也通过对关键环节的产品落地进行管理把控，助力项目实现低成本、高收益，其产品管控带来的销售溢价、租金提升及利润增加，远超成本的投入。
而超额价值的创造，一方面源于龙湖30余年不动产开发经验以及大量交付的多业态成果，为龙智研策打下了坚实的基础；另一方面，作为行业内最早开展客户洞察的企业之一，龙湖聚焦于前期市场客户定位和竞品分析等工作，也为龙智研策积累了大量的经验数据。
依托客户地图、竞品地图、城市地图等三张地图，龙智研策通过对人口轨迹迁移、生活配套、市场竞品、地缘产业等的深入洞察，助力项目实现精准定位。
以合肥天阜壹号为例，2024 年 7 月 30 日土拍后，天阜集团获取包河24 地块。地块东西相邻的包河23地块和包河25地块也在同一天拍地，叠加下游淝河板块红海竞争，天阜包河24地块面临极大的市场竞争压力。如何在众多项目中，既快又准得确定产品长相、抓住目标客户、快速产品呈现成为了该项目的核心破局点。
图：合肥天阜壹号示范区实景图
确定合作后，龙智研策迅速启动客户画像描摹与分析，进行多组准业主深访，并深度研究新政规则，全程指导项目操盘产品策略、体验区开放策略、整体方案及落地，仅7天内便完成客户分析、产品户型建议和产品配置标准建议，配合业主方快速锁定项目策略、推进整体方案。
彼时，合肥刚刚发布计容新规，对阳台面积赠送、架空层设置标准、配套计容界定等内容做出调整，且此前合肥市场上无新规产品。研策快速联动报建，利用新规优势提升项目产品力，成为包河区首个新规产品。
最终，该项目产品面积实得率达到约100%，较旧规产品显著提升；项目体验区也在拿地后96天开放、106天开盘，获得了市场及业内的多方好评。
背靠龙湖集团，复杂业态的解题能力，则是龙智研策又一个与生俱来的优势。作为一家宽业务围栏的企业，龙湖拥有地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道，仅在商业板块中，如天街系列产品的成功沉淀，其开业项目的高质量、高租金收益和高出租率，都成为行业标杆。
这些成果为研策的精准定位提供了丰富实践支撑。
例如，成都成华区的铁塔厂二期项目，位于主城区热门的杉板桥板块，一街之隔有龙湖滨江天街、万科天荟的商业支撑，以及东郊记忆的大IP。以“定世界成都顶峯综合体”为定位，地块除周边丰富配套外，自身也涵盖顶级住宅、甲级写字楼、独栋商业街群等场景。
图：成都铁塔厂二期综合体效果图
基于定位，龙智研策一面结合成都丰富的TOD及天街项目落地案例，为项目多业态的组合策略及地铁的接驳方案提供更加充分及高效的解题支撑；一面在住宅华天龙湖丨杉峯定位上，通过产业、人口、收入等多维数据分析、原操盘项目多样本客访验证，精准洞察城东高端改善客户需求，落地190-300㎡超大户型。其中，两栋25层楼更是通过产品突破创新，打造为一层一户大平层，成就繁华成都的豪宅标杆。
图：华天龙湖丨杉峯项目效果图
定制服务处处都在的“操盘专家”
在房地产项目的开发进程中，施工阶段是将蓝图转化为实体的关键环节，也是最容易横生枝节的环节。一方面，其间涉及规划设计、成本把控、现场管理等多方面的复杂工作；另一方面，项目合作方不仅包括房地产项目开发企业，还涵盖政府部门、高等院校、平台公司等。
龙湖敏锐察觉到，很多“客户”在沟通时难以真正理解方案的核心与潜在问题，容易出现决策偏差导致项目难以落地、成本严重超支或运营不佳。
此时，龙湖内部积累多年研发管理体系化建设及数字科技能力发挥了优势。
凭借10万+标准设计封装模块，龙智研策在项目方案阶段通过BIM+VR形式，将项目未来长相，用完整且逼真的三维仿真效果呈现，让客户能够在投前就对项目有清晰的理解和认知，提前做出需求和改变优化，辅助方案决策的同时，也最大化的减少施工环节带来的变动。
以南京麒麟科创园的麒麟天街为例，借助BIM正向设计与数字化线上审图工具，龙智研策助力这座14万平方米的大型商业综合体，在签约后仅5个月便快速获取工规证，并在施工过程中大量减少无效返工，自开工以后项目的三单率控制在1%。
这些线上、线下专家的调用与高精度的数字化应用，在提升效率之余，也通过群策群力迸发出更多创意的火花。
例如，作为南京3条轨交线路的交通枢纽，麒麟天街原本的规划图纸是一个被东西、南北两条通道切割的分散空间。龙智研策从运营效率及整体通达性出发，将分散开的商业空间重新缝合，通过与地库的结合串南北道路，将东西通廊搬进室内，在首层打造平均20米宽的人行通廊，在满足规划要求的同时，仅此两项便将项目的首层商业面积增加了约1300㎡。
大型商业项目首层铺面的溢价能力不言而喻。在将项目整体缝合后，经过前期反复论证，整体项目的外观又由L型调整为C型，将5F的建筑改为4F，推动整体得铺率提升近千平方米可租赁面积，也将首层商业的面积进一步增加。
围绕项目价值，类似的创新设计不止于此，如中庭区域突破传统消防模式，成为雨山天街之后，南京首批次无卷帘商业项目，又如地库方案的精细化设计与管控以及解除地下遗留管线等，据测算，通过龙智研策的种种助力，仅成本端的优化便超过1亿元。
图：南京麒麟天街效果图
但方案精准的前期呈现并不意味着建造时就能万无一失，南京麒麟天街仍然面临诸多挑战。前期策划时加入的许多创新设计，在施工过程中需要精准的和设计院进行沟通与决策。在传统的咨询服务中，委托方与设计院沟通过程中，往往会受限于专业，难以评估设计院方案的合理性与潜在风险。
面对这一困境，龙智研策承担起委托方“操盘专家”的角色。在施工过程中，龙智研策通过与委托方工程部、施工单位统筹协调，严格管理现场进度，确保项目按计划推进。
借由“产品管理”业务，龙智研策从前端研发的角色，延伸为项目更长生命周期的同行者。以灵活、定制化的方式介入，龙智研策借助数字科技、核心人员与项目深度捆绑，过往多数难点可以在海量的标准化规范下被快速疏通，从研发管理、客研咨询，到定制的报建咨询、营销咨询，再到项目建设全周期的工程咨询、成本咨询，这种全环节模块的覆盖，让龙智研策可以结合客户需求，“一项一策”的打造专属解决方案。
这种全程伴随的服务，对于非传统开发企业的项目推进无疑更有裨益。例如，在常州江南实业集团总部基地项目，龙智研策团队不仅在设计端精细化管控，匹配市场层高需求，通过内部管线优化，在满足净高不变的情况下降低200mm层高；同时在保留转角大屏的基础上取消商业裙楼大悬挑桁架结构，助力结构成本大幅优化。
过程中，龙智研策还通过报建咨询等服务，协助委托方与专家沟通。这部分带来的价值同样显而易见，其抓住对外报建的政策窗口积极推进取消项目三板，最终顺利通过专家会，节约成本超百万元。
图：常州江南实业集团总部基地效果图
不只是“好房子”也是“好生意”
始于技术的迭代与需求的觉醒，如今房地产行业正站在新一轮跃迁变革的临界点。
作为地产行业Know-How的一次工业化封装，龙智研策选择从项目的“蓝图”阶段——以管理+咨询结合的方式介入，解决了核心岗位的人员、技术、经验、供应链等关键卡点，并通过产品能力杠杆，撬动起最可观的价值增量。
成都成华区科仪厂、灯泡厂的住宅项目，所处成都第二大商圈，龙智研策一面结合城市资源，高质量输出分析、定位、设计、深化等全链条产品管理服务，一面协助业主方完成过会、清单编制、招标等项目流程。最终，面对激烈竞争的建设路板块，项目实现首开即罄，产品获得委托方和客户的一致好评。 在广州南沙横沥岛的一座商业项目，龙智研策从商业的产品价值入手，从外在的商场展面到内里的客流动线，再到招商定位精准到每个铺位的颗粒度，给出了一系列的优化建议，助力商业产品价值的全面提升。如，首层60 ㎡以内商铺比例提升了 45%，三层露台空间打造为清吧夜酒的临江空中花园餐饮区域等。
图：广州南沙横沥岛商业综合体效果图
从前期精准的市场研判，到产品落地过程中的精细管控，并联动报建、成本、工程等职能的高价值咨询，龙智研策执子前端，谋局于项目全周期，通过对客户需求的深度挖掘、对成本与品质的平衡艺术，为行业的高质量发展提供了可供参照的范例。
随着行业的不断发展，未来市场需求将愈发多元，行业标准也会持续提高。而龙湖龙智造基于龙智研策的前端价值牵引布局，五大业务飞轮协同运转的模式，有效打破了传统业务模块各自为政的局面，构建起一个有机联动的生态体系。
这种生态级的能力杠杆放大，正是推动房地产行业从“资源密集型竞争”向“知识密度定价”转向，将行业经验转化为可规模化的价值创造体系的能力。
让更多的房地产项目成为一项“好生意”，也让城市有了更多“好房子”。
工规证有效期
深化“多审合一、多证合一”审批制度改革
为深化“放管服”改革、优化营商环境，结合自然资源部门机构、职能调整，上海围绕“高效办成一件事”，从规划资源管理的业务逻辑上突破创新，重塑业务流程，加强体制和技术支撑。通过“减环节、减时间、减材料、减跑动次数”，破解项目审批“事项多、环节多、时间长”的难点。审批制度方面，合并同一阶段规划土地不同事项，构建“多审合一、多证合一、多验合一”的主线审批框架；开展多测合一、区域评估、用地清单制等辅线事项改革。加强建设项目规划资源审批与不动产登记联动，开展“交地即交证、竣工即交证、交房即交证”。体制机制方面，按照“一类事项原则上由一个部门统筹、一件事情原则上由一个部门负责”优化内设机构设置，实现审批事项划齐。信息化支撑方面，以信息系统整合融合为抓手，提升审批效能与智能化水平，强化规划资源内部管理监督。
优化主线审批框架。一是以“一张蓝图”统筹项目实施。在“多规合一”国土空间规划体系的基础上构建动态更新的“一张蓝图”，作为项目推进、并联审批的工作底图。二是合并同一阶段不同审批事项，实现“多审合一”。将规划选址和用地预审合并为“规划土地意见书”审批，将方案审批由多部门分头受理审批改革为规划资源部门“一口受理、内部征询”，实现“多审合一”。三是整合规划用地管理，实现“多证合一”。将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并为新的建设用地规划许可证，在划拨项目批准文件中整合划拨决定书管理要求，实现建设用地“三证合一”。进一步探索建设用地规划许可与建设工程规划许可“两证合一”，核发“建设项目规划许可证”。四是推行竣工验收“多验合一”。将规划核实、土地核验和城建档案验收整合为竣工规划资源验收，同步开展地质资料汇交和地名核验，实现竣工验收“五合一”，并将规划资源竣工验收纳入建设项目综合竣工验收。
健全国土空间用途管制制度
为进一步发挥用途管制制度在国土空间规划体系中的核心枢纽作用，按照自然资源“两统一”职责，深化国土空间用途管制体系顶层设计，全力打造“全域全要素全过程”的国土空间用途管制体系。
坚持实施国土空间分区分类治理。落实中央18号文“以国土空间规划为依据分区分类实施用途管制”的要求，对城市开发边界内、外的建设行为，统一实行“详细规划+规划土地许可+地类变更”的管制方式；对城市开发边界外非建设行为，依据覆盖郊野地区的各类详细规划，实行“管制依据+备案+监测”的管制方式。考虑到增加管理弹性，管理依据既可以是各类详细规划图则，也可以是规划实施深化等要件。同时，综合考虑项目类型、用地规模、环保要求等因素以及开发边界外的资源禀赋，科学制定空间准入清单。
持续完善全要素用途管制规则。制定差别化的空间准入规则，形成“永久基本农田－耕地保护空间－其他耕地保护空间”的耕地保护格局，对自然资源利用行为进行“横向到边、纵向到底”的全面管控。严守“上海2035”总体规划明确的耕地和永久基本农田，以审批、核准、备案、监测监管等为管制手段对农用地实施用途管制。制定《上海市国土空间用途管制实施细则（试行）》，将耕地“三位一体”保护目标、指标与要求，同各类生态、城乡、农业农村设施建设项目与农业结构调整行为（共12类）的空间用途管制制度设计相结合，差异化设计国土空间用途管制程序和操作细则，实现全域全要素全流程国土空间用途管制。
进一步优化国土空间用途管制制度，深入推进郊野地区规划实施。一是从耕地“流出”为主的“单向”用途管制拓展到全地类流入流出“双向”用途管制，规范统筹各行业部门的资源开发利用行为。二是从二维平面用途管制拓展到三维空间用途管制，从单一要素的土地用途管制向空间要素的复合利用延伸（林水复合、耕地复合、林地复合），实现“向立体要空间”。三是借力规划资源空间治理“数智化”转型升级，依托上海量子城市建设，面向总规一张图、资源一盘棋，通过时空数据赋能，实现空间统筹、综合管控。
推进用地用林联动审批
并拓展到用海联动审批
2025年初，上海市规划资源局制定了优化营商环境的行动方案（8.0版改革文件），落实自然资源部推动用地用林用草用海联动审批工作要求，明确部署开展用地用林审批联动。
一是共享“多规合一”的一张蓝图。构建了动态更新的国土空间规划“一张蓝图”（空间数据库），向市、区两级政府管理部门、行业单位、技术审查部门开放共享。相关部门编制专项规划时尽量避让或少占耕地、林地，实现“一张蓝图”统筹空间资源配置。二是在重大建设项目中开展“五票统筹”。对于新增建设用地、林地占补平衡、绿地占补平衡、水系占补平衡等空间指标进行统筹安排，提升资源配置效率，推进项目实施。三是建立行政协助制度。依托市政府办公厅的行政协助系统，规划资源部门在项目空间准入、方案审批、规划许可审批中，同步征询相关部门意见，实现了“统一收件、统一受理、内部分送、同步审批、统一发件”。
上海在推进用地用林联动审批的基础上，持续深化“多审合一”改革，对于涉及码头、海塘、水闸等涉海构筑物的项目，进一步探索用地用林用海联动审批。
新媒体编辑：陈平
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