房 屋 征 收 法 律 问 题 浅 谈(三)
——徐玉森律师随笔
房屋征收实践中几个容易混淆的问题：
1、被征收房屋所有权转移时间
被征收房屋的所有权从何时起由被征收人转移给征收人？许多人认为是双方签定了《征收补偿协议》且被征收人得到了补偿款后，被征收人将房屋交付给征收人这一时间点为所有权转移时间。其实这样理解是不正确的。正确的理解应是：国有土地上房屋征收，应自市、县级人民政府的征收决定生效时，被征收房屋的所有权就发生转移。不论此时被征收人是否已拿到了补偿款，也不论被征收人是否同意将房屋交付，甚至不论被征收人是否同意房屋被征收，这些都不影响房屋所有权的转移。其法律依据是《物权法》第二十八条关于：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。从以上规定我们可以看出房屋征收与房屋买卖之间具有本质的区别，也可以理解《征收条例》突出强调要重点保护被征收人合法权益的原因。
2、对被征收房屋下土地的价值是否补偿？
同样的房屋，因其坐落的区位不同，其价格也截然不同。如，坐落在首都繁华地段的房屋与做坐落在偏僻小镇的房屋，尽管其结构、面积等都相同，其价格也会相差甚远；坐落在不同性质土地上的房屋的价格也不相同。因此，许多被拆迁人要求补偿“地价”。那么，除了对被征收房屋补偿外，是否还要对房屋下土地的价值进行单独补偿呢？正确做法是：只对被征收房屋进行进行补偿，而不再单独对房屋下土地的价值进行补偿。但房屋下土地的价值会对确定房屋补偿价格产生重要影响。“只对房屋进行补偿而不对房下土地进行补偿”这一观点的依据是国务院法制局《对<关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函>的复函》（国法函【1995】65号）中关于：“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”的规定。“地价影响房价”这一观点的依据是住房和城乡建设部于2011年6月3日公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条“ 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。这里的“区位”就是“地价”的体现。
3、经济适用房（以下简称经房）是否是属于产权调换房屋？享受经房待遇能否作为享受征收临时安置费的件？
享受经房待遇者是否应象享受产权调换房屋者一样享受征收临时安置费？许多人都认为，经房属于用于安置被征收人的产权调换房屋的一种，享受经房者应和享受产权调换安置房者一样享受征收临时安置费待遇。其实这样理解是不正确的。经房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，它是具有社会保障性质的商品住宅。享受经房待遇的前提条件是必须符合《经济适用住房管理办法》第二十条规定住房保障条件。经房申请条件不涉及房屋征收，由此可见，经房并不属于房屋征收中的产权调换房屋，用于安置被征收人的产权调换房屋也不应称其为经房。故不能把享受经房待遇作为享受征收临时安置费的条件。被征收人与经房之间的关系应依据《征收条例》第十八条关于：“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”的规定来确定。即被征收人只有在符合《经济适用住房管理办法》第十二条规定条件的前提下才能享有经房，被征收人所享有的只是比符合经房条件的其他非被征收人“优先”的权权。也就是说，不符合住房保障条件的被征收人是无权享受经房待遇的。综上所述，经房不同于产权调换房屋，房屋被征收人并不必然享受经房待遇，不能把享受经房待遇作为享受征收临时安置费的条件。
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