土地增值税申报表填表说明，土地增值税申报表如何填写
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中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家
<原创> 作者：胡岚
做财务的人都知道，房地产企业从国土资源部门取得的土地支付价款后取得的是“行政事业收费票据”。而以前的政策规定只有取得增值税进项税票才可以抵扣进项税，财政票据是不可以抵扣进项税的。2016年营改增的同时，房地产企业对于一般计税的开发项目迎来了利好的税收政策，即：
【《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
第四条，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税税率）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。】
文件的意思就是房地产企业的一般计税项目从国土局购买的土地支付的土地出让金，虽然取得的是行政事业的收费票据，但是照样可以抵扣进项税额了只是政策将抵扣进项税变相为抵减销项税额。那么房地产企业的财务人员如何在增值税纳税表中进行填写呢？
一、案例：A项目为2018年2月份开始建设，该项目占用土地面积为80亩，缴纳的土地出让金436,000,000元。施工许可证上注明的时间为2018年2月28日，总建筑面积为225,000平米。2018年5月份取得预售证，预售证上记载的可售面积为200,000平米，预计销售收入为3,270,000,000元。
该项目楼盘于2020年10月达到交付使用条件，2020年12月开始交房，总计交付的房屋建筑面积为30,000平米，交付的房屋2020年11月30日前已收齐全部价款，共计490,500,000元，企业交付房屋当月向购房人开具增值税专用发票为49,050,000元，开具增值税普通发票为416,925,000元，未开票金额为34,525,000，同时按照税法规定确认收入。
针对以上资料填写2020年12月土地价抵减销项税额的增值税纳税申报表。
二、案例解析：从以上案例资料我们可以看出，该项目属于一般计税的项目，因此取得的土地出让金可以抵减销项税额。
第一步，填写增值税纳税申报表附列资料（三）第2行“9%税率的项目”
下面我们根据案例所给的资料来逐一对该表进行填写。
1、表中的第1列，“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”填写此次交房对应的销售额即490,500,000元。
大家要特别关注一下，这里是“价税合计额”。
2、表中的第2列“期初余额”，填写取得的土地款支付的总金额（包含土地出让金和拆迁补偿费）即436,000,000元。
3、表中的第3列“本期发生额”填列本期新发生的支付土地价款的金额，因为该案例中本期没有新发生的土地价款，因此填0.
4、表中的第4列“本期应扣除金额”，是由第2列+第3列之和。
436,000,000元+0=436,000,000元
5、表中的第5列“本期实际扣除金额”，填写本期确认销项税额的房屋对应的销售面积30,000平米承担的土地价款，即：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
=(30,000/200,000) *436,000,000 =65,400,000元。
6、填写后的增值税纳税申报表附列资料（三）如下：
第二步，填写增值税纳税申报表附列资料（一）第4行“9%税率的服务、不动产和无形资产”。该行需要填写的列如下：
1、表中的第1列开具增值税专用发票“销售额”，填写开具专用发票的房屋销售额，即
49,050,000/（1+9%）=45,000,000元，
2、表中的第2列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”填写第1列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：
45,000,000*9%=4,050,000元；
3、表中的第3至开具其他发票的“销售额”，填写填写普通发票的房屋销售额，即：
416,925,000/（1+9%）=382,500,000元,
4、表中的第4列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”，填写第3列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：
382,500,000*9%=34,425,000元；
5、表中的第5至未开具发票的“销售额”，填写未开具发票的房屋销售额，即：
34,525,000/（1+9%）=22,500,000元，
6、表中的第6列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”，填写第5列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：
22,500,000*9%=2,025,000元；
7、其他的列的数字，系统都有公式自动带入，这里主要要强调的是该行的第12列是由增值税纳税申报表附列资料（三）第2行第5列自动带入的，金额为65,400,000元，因此填表的时候需要检查和关注是否一致。
8、填写完后的表如下：
第三步，填写增值税纳税申报表主表“一般项目的本月数”
1、表中第1行“按照税率计税销售额” ，本栏应填写扣除之前的不含税销售额。本栏 “本月数”＝《附列资料（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和，即。
2、表中第11行“销项税额”，本栏应填写扣除之后的销项税额，即：《附列资料（一）》第4行第14列的数据。
3、填完后的主表如下：
四、土地价款抵减增值税销项税额的补充政策：
（一）财税[2016]140号 《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（二）国家税务总局公告2016年第86号 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
土地增值税申报表模板
文|金穗源商学院 刘玉章
问题八十：土地增值税纳税申报表填报
（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”
计算开发项目销项税额抵减率：
销项税额抵减率＝销项税额抵减额÷销售收入总额×100%
应税收入总额＝销售收入总额×（1+销项税额抵减率）
各类房产应税收入总额汇算表
以“「精选答疑」土地增值税清算——案例分析 ”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表
（二）计算与转让房地产有关的税金
“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2016年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。
每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%
开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵
开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%
各类房产应缴城建税、教育费附加计算表
（三）土地增值税纳税申报表的填报
土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）
(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。
(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。
(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。
(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。
(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2016年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。
(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。
上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。
土地增值税申报表适用类型
2024年6月4日，河北某物流公司致电纳服咨询，该公司5月8日向另外一家企业转让土地使用权，在大厅缴纳简易计税增值税24万。现在公司拟填报5月份一般纳税人增值税报表，这部分税款如何填列？纳服答复，应当在5月份增值税申报表附表一9b行“5％征收率的服务不动产和无形资产--未开具发票”填写不含税销售额，数据自动结转到主表相应栏次，形成第24行应纳税款24万，再在28行“分次预缴税额”填入24万，第34行本期应补税额0。
土地增值税申报表怎么填
为减少纳税申报次数，便利纳税人办税，进一步优化营商环境，税务总局决定修订城镇土地使用税和房产税申报表单。
一、调整城镇土地使用税和房产税申报表单中部分数据项目；对个别数据项目名称进行规范。
二、合并申报表单。
《公告》自2019年10月1日起施行。
国家税务总局
关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告
国家税务总局公告2019年第32号
为减少纳税申报次数，便利纳税人办税，进一步优化营商环境，税务总局决定修订城镇土地使用税和房产税申报表单。现将有关事项公告如下：
一、调整城镇土地使用税和房产税申报表单中部分数据项目并对个别数据项目名称进行规范。
二、将城镇土地使用税和房产税的纳税申报表、减免税明细申报表、税源明细表分别合并为《城镇土地使用税 房产税纳税申报表》《城镇土地使用税 房产税减免税明细申报表》《城镇土地使用税 房产税税源明细表》。
三、本公告自2019年10月1日起施行。《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）发布的城镇土地使用税、房产税纳税申报表同时停止使用。
特此公告。
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1.城镇土地使用税 房产税纳税申报表
2.城镇土地使用税 房产税减免税明细申报表
3.城镇土地使用税 房产税税源明细表
国家税务总局
2019年9月23日
解读关于《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》的解读
一、《公告》制发背景
按照党中央、国务院关于深化“放管服”改革、优化营商环境有关要求，税务总局近期下发了《国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知》（税总函〔2019〕223号），明确推行城镇土地使用税和房产税合并申报，以进一步减少纳税人申报次数，提升办税便利化水平。为及时将这项便民举措落实到位，税务总局对城镇土地使用税、房产税的相关申报表单进行了修订。
二、申报表单修订内容
（一）调整部分数据项目。一是删除纳税申报表中“联系人”“联系方式”，减免税明细申报表中“填表日期”“纳税人声明”“纳税人签章”“代理人签章”“代理人身份证号”“受理人”“受理日期”“受理税务机关签章”，税源明细表中“纳税人分类”“身份证件类型”“身份证件号码”。二是在税源明细表中增加“不动产单元号”。
（二）规范部分数据项目名称。一是将“纳税识别号”修改为“纳税人识别号（统一社会信用代码）”。二是将“宗地的地号”“地号”修改为“宗地号”。三是将“土地使用权证号”“产权证书号”修改为“不动产权证号”。四是将“经核准的困难减免起止时间”修改为“减免起止时间”。
（三）合并申报表单。将城镇土地使用税和房产税的纳税申报表、减免税明细申报表、税源明细表合并为《城镇土地使用税房产税纳税申报表》《城镇土地使用税房产税减免税明细申报表》《城镇土地使用税房产税税源明细表》。纳税人可使用合并后的申报表单同时完成城镇土地使用税和房产税两个税种的纳税申报、减免税申报和税源申报。
三、施行时间
《公告》自2019年10月1日起施行。
来源：国家税务总局
责任编辑：张越 (010)61930078
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