房屋交付条件标准法律规定，房屋交付通知书
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房屋交付通水
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房屋交付是房屋买卖的主要过程，同时，房屋交付与否也涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题，因此，对于房屋交付的认定是一个十分重要的环节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是，在现实生活中，到底怎么样才算交付了呢?
所谓房屋交付使用，是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房者占有，其外在的表现形式就是房屋的钥匙交付给买房者，这就是人们常说的“交钥匙”就算交付使用。房屋交付与房屋所有权转移并非同一概念，如果当事人仅约定了“房屋交付时间”，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买房者占有，就应认定房地产开发企业履行了合同义务。如果当事人对房屋买卖合同有特别约定，就应当按照合同的约定来确定当事人双方的权利义务。这样，如果房地产开发企业仅交付钥匙，而未将所有权交付买房者，那么企业就要承担违约责任。
那么，在商品房的买卖过程中，关于房屋交付应该注意哪些问题呢?
▌(一) 当事人约定房屋交付标准，该标准是否即为法院认定房屋交付与否的依据呢?
当事人约定了房屋交付标准，法院应当依据该约定的交付标准来认定交房者的行为是否满足了交付条件。
最高人民法院在济南万达商业广场置业有限公司与赵明湖申请再审民事裁定书[(2013)民申字第2041号]中认为：“关于安置房交付标准的认定问题。《房屋拆迁产权调换协议》系拆迁人旧城改造中心与赵明湖所签协议，该协议第六条明确约定安置房屋应符合国家质量技术标准，并为乙方提供管线、水电及应具备的图纸，符合商品房交房标准含一切资料等条件。万达公司作为旧城改造中心的委托代理人，代为履行产权调换房屋的建设交付和支付履约保证金的义务，应依据《房屋拆迁产权调换协议》所约定的安置房交付标准，代为建设交付安置房。万达公司与赵明湖签订的《资金监管协议》在第四条第3.1.(2)中约定：‘赵之玉产权调换房建成，乙方出具四方(建设、设计、监理、施工)验收合格报告并发出交房通知三天内，甲乙双方无条件出具解冻并将账户二上资金划拨至乙方指定账户的加盖预留印鉴的书面申请，丙方应在接到上述申请后的当日将账户二上所有资金划拨至乙方指定账户’。上述关于四方验收合格的约定，系对监管资金的解付条件作出的安排，并非专门针对安置房交付标准所作的约定，故二审判决依据《房屋拆迁产权调换协议》约定的交付标准来认定安置房是否符合交付条件，并无不当。”
▌(二) 交钥匙是不是代表商品房交付的完成?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。
福建省龙岩市中级人民在罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书[(2015)岩民二终字第671号]中认为：“《建筑法》第61条规定：‘交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’《建设工程质量管理条例》第16条规定：‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。’《城市房地产管理法》第27条规定：‘房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。’最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：‘对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。’故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。本案中，罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示，只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作，即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。罗某领取钥匙等物料，只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务，但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，故可认定开发公司尚未依约交房，判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。”
▌(三) 消防验收是否为商品房交付的必要条件?
《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，“建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用”被认为是国家法律的强制性规定，在消防验收没有通过时交付，交付的标的物存有瑕疵以致合同不完全履行，故真正交付时间应当认定为消防验收合格的时间。
有别于上述观点的是：如何合同中约定的标准为“经竣工验收合格”，即经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收，房屋即可以交付。此理解往往为开发商所主张，而买受人的理解为开发商将该工程经竣工验收备案并取得相关手续，也就是《竣工验收备案表》，没有约定必须取得《建设工程竣工验收备案表》，则消防验收结果不是必须的交房条件。
陕西省高级人民法院在桂荣与华宇公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书【(2015)陕民提字第00019号】中认为：“本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件，桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。桂荣认为，双方在合同中约定 ‘该商品房经验收合格’的同时，还约定 ‘依照国家和地方人民政府的有关规定’交房，消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务，因此，消防验收是约定的交房条件。而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间，故应承担迟延交房的违约责任。华宇公司辩称，双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交付条件，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据，其公司不应承担任何责任。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，‘出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、‘该商品房经验收合格。’双方已将交房条件确定为‘该商品房经验收合格’。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限内通知桂荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。”
▌(四) 开发商交付房屋时存有瑕疵，是否应承担违约责任?
开发商将商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。
北京市第二中级人民法院在张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案民事判决书[(2013)二中民终字第10768号]中认为：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序，开发公司已依约向张某发出入住通知，张某亦办理收房手续，故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但根据已查明事实，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中‘红线外市政接入’条款，开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。同时，开发公司亦应承担房屋交付后红线内线路整改相应责任。依我国合同法律规范规定，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对开发公司应承担的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。”
▌附有关房屋买卖合同中交付的相关法律、法规：
(一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”
(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
(三)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
(四)《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
(五)《商品房销售管理办法》第七条第(四)项：“已通过竣工验收”。第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”
(六)《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
(七)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
房屋交付三书一证一表规定
房屋交付是房屋买卖的主要过程，同时，房屋交付与否也涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题，因此，对于房屋交付的认定是一个十分重要的环节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是，在现实生活中，到底怎么样才算交付了呢?
所谓房屋交付使用，是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房者占有，其外在的表现形式就是房屋的钥匙交付给买房者，这就是人们常说的“交钥匙”就算交付使用。房屋交付与房屋所有权转移并非同一概念，如果当事人仅约定了“房屋交付时间”，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买房者占有，就应认定房地产开发企业履行了合同义务。如果当事人对房屋买卖合同有特别约定，就应当按照合同的约定来确定当事人双方的权利义务。这样，如果房地产开发企业仅交付钥匙，而未将所有权交付买房者，那么企业就要承担违约责任。
那么，在商品房的买卖过程中，关于房屋交付应该注意哪些问题呢?
▌(一) 当事人约定房屋交付标准，该标准是否即为法院认定房屋交付与否的依据呢?
当事人约定了房屋交付标准，法院应当依据该约定的交付标准来认定交房者的行为是否满足了交付条件。
最高人民法院在济南万达商业广场置业有限公司与赵明湖申请再审民事裁定书[(2013)民申字第2041号]中认为：“关于安置房交付标准的认定问题。《房屋拆迁产权调换协议》系拆迁人旧城改造中心与赵明湖所签协议，该协议第六条明确约定安置房屋应符合国家质量技术标准，并为乙方提供管线、水电及应具备的图纸，符合商品房交房标准含一切资料等条件。万达公司作为旧城改造中心的委托代理人，代为履行产权调换房屋的建设交付和支付履约保证金的义务，应依据《房屋拆迁产权调换协议》所约定的安置房交付标准，代为建设交付安置房。万达公司与赵明湖签订的《资金监管协议》在第四条第3.1.(2)中约定：‘赵之玉产权调换房建成，乙方出具四方(建设、设计、监理、施工)验收合格报告并发出交房通知三天内，甲乙双方无条件出具解冻并将账户二上资金划拨至乙方指定账户的加盖预留印鉴的书面申请，丙方应在接到上述申请后的当日将账户二上所有资金划拨至乙方指定账户’。上述关于四方验收合格的约定，系对监管资金的解付条件作出的安排，并非专门针对安置房交付标准所作的约定，故二审判决依据《房屋拆迁产权调换协议》约定的交付标准来认定安置房是否符合交付条件，并无不当。”
▌(二) 交钥匙是不是代表商品房交付的完成?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。
福建省龙岩市中级人民在罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书[(2015)岩民二终字第671号]中认为：“《建筑法》第61条规定：‘交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’《建设工程质量管理条例》第16条规定：‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。’《城市房地产管理法》第27条规定：‘房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。’最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：‘对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。’故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。本案中，罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示，只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作，即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。罗某领取钥匙等物料，只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务，但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，故可认定开发公司尚未依约交房，判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。”
▌(三) 消防验收是否为商品房交付的必要条件?
《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，“建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用”被认为是国家法律的强制性规定，在消防验收没有通过时交付，交付的标的物存有瑕疵以致合同不完全履行，故真正交付时间应当认定为消防验收合格的时间。
有别于上述观点的是：如何合同中约定的标准为“经竣工验收合格”，即经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收，房屋即可以交付。此理解往往为开发商所主张，而买受人的理解为开发商将该工程经竣工验收备案并取得相关手续，也就是《竣工验收备案表》，没有约定必须取得《建设工程竣工验收备案表》，则消防验收结果不是必须的交房条件。
陕西省高级人民法院在桂荣与华宇公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书【(2015)陕民提字第00019号】中认为：“本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件，桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。桂荣认为，双方在合同中约定 ‘该商品房经验收合格’的同时，还约定 ‘依照国家和地方人民政府的有关规定’交房，消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务，因此，消防验收是约定的交房条件。而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间，故应承担迟延交房的违约责任。华宇公司辩称，双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交付条件，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据，其公司不应承担任何责任。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，‘出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、‘该商品房经验收合格。’双方已将交房条件确定为‘该商品房经验收合格’。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限内通知桂荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。”
▌(四) 开发商交付房屋时存有瑕疵，是否应承担违约责任?
开发商将商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。
北京市第二中级人民法院在张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案民事判决书[(2013)二中民终字第10768号]中认为：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序，开发公司已依约向张某发出入住通知，张某亦办理收房手续，故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但根据已查明事实，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中‘红线外市政接入’条款，开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。同时，开发公司亦应承担房屋交付后红线内线路整改相应责任。依我国合同法律规范规定，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对开发公司应承担的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。”
▌附有关房屋买卖合同中交付的相关法律、法规：
(一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”
(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
(三)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
(四)《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
(五)《商品房销售管理办法》第七条第(四)项：“已通过竣工验收”。第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”
(六)《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
(七)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
房屋交付是什么意思
高某、杨某系夫妻关系。2014年6月21日，二人与某房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该房开公司房屋。该合同约定约定了房屋交付的具体时间及交付时应当符合的具体条件，同时约定了逾期交房和逾期办证的法律后果，即逾期交房违约金及逾期办证违约经的起算时间及计算方式等。同时，该合同约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因相关部门的原因造成出卖人不能在商品房交付使用之日起90日内申请办理商品房所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，房开公司不按约履行合同义务，高某、杨某故诉至法院。
裁判结果
贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8255号民事判决：一、由某房开公司于本判决生效后十日内支付高某、杨某自2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期交房违约金8372.97元;二、由某房开公司于本判决生效后十日内支付高某、杨某自2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期办证违约金48625.25元;三、驳回高某、杨某的其余诉讼请求。宣判后，某房开公司不服提出上诉。贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院以某房开公司未能举证证明自己主张为由，于2019年3月21日作出（2019）黔23民终759号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法律分析
法院一审裁判认为，首先，对房开公司因其工作人员失误，误将办理转移日期约定为2014年3月1日，导致交房日期也系书写错误的辩解意见，因双方均认可于2014年6月22日签订合同及高某、杨某于2014年9月30日接收房屋装修入住的事实，双方合同约定房开公司应于2014年8月31日前交付房屋，该约定时间在双方合同签订之后，在高某、杨某实际接收房屋之前，符合逻辑及常理，故不予采信。其次，因双方明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对房开公司关于其在合理期限内交付高某、杨某房屋不应支付逾期交房违约金的辩解意见，不予采信。再次，房开公司关于涉案楼盘有多户私自搭建违章建筑，封堵消防通道导致房屋验收不合格的辩解意见，因系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对房开公司的该项辩解意见，不予采信。最后，因房开公司对高某、杨某诉请以每月每平方米7.5元租金标准作为计算本案逾期交房违约金标准予以认可，予以尊重双方当事人意愿。因高某、杨某装修入住后已不存在租金损失，而房开公司交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故房开公司仍应承担由此产生的违约责任，依法按租金的30%计算逾期交房的违约金；高某、杨某诉请自2015年9月20日起计算逾期交房违约金，系其对自己权利的处分，故截至2018年9月20日，房开公司应支付高某、杨某的逾期交房违约金为：103.37㎡×7.5元/月•平方米×36个月（2015年9月20日至2018年9月20日）×30%=8372.97元。关于本案逾期办证违约金问题，对房开公司关于系因政府未代其缴纳土地出让金而未取得土地使用权证及办理产权变更登记，以及双方约定的办理转移登记时间明显有误，即不应承担违约责任的辩解意见，首先，本案合同系房开公司拟定的格式合同，合同第一条已明确载明“出卖人以【出让】方式取得位于兴义市笔山路，总土地面积为61675平方米，编号为20090081的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】付清”，且运用了明显的符号进行标注、提示，高某、杨某有理由相信房开公司已取得涉案楼盘土地使用权证，现房开公司以政府未代其缴纳土地出让金为由抗辩，有违诚信原则；其次，虽然双方合同约定“因相关部门的原因造成出卖人不能在2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”，但因涉案楼盘占地面积为61675平方米，市政府应代房开公司缴纳土地出让金的面积仅为2700平方米，房开公司既未举证证明其已按时自行缴纳2700平方米土地之外部分的土地出让金，亦未举证证明高某、杨某所购房屋正好在该2700平方米土地范围之内，故对房开公司该项辩解意见，不予采信。至于政府怠于为其缴纳土地出让金的问题，因系另一法律关系，与本案无关，不宜在本案中一并处理。再次，虽然合同约定的办理转移登记时间（2014年3月1日）在合同签订时间（2014年6月22日）之前，存在明显的时间逻辑顺序错误，但如前所述，申请涉案楼盘商品房大产初始登记系房开公司的单方合同义务，办理转移登记系双方合同义务，又有行政办理程序的限制，根据双方在合同第二十二条第二项约定的“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，故以双方约定交房日起往后推90日即为房开公司应该完成申请涉案楼盘商品房大产权初始登记之合同义务的最后期限，故对房开公司的该项辩解意见，不予采信；最后，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，高某、杨某已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形。公司至今未完成申请办理大产权初始登记的合同义务，已构成合同违约，故应双方从约定交付房屋之日（2014年8月31日）起，往后推90日之次日（2014年11月30日）起计算逾期办证违约金至其申请大产权初始登记之日止，高某、杨某诉请房开公司支付从2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，予以支持，之后的违约金高某、杨某可另案主张权利；又因房开公司对高某、杨某诉请的逾期办证违约金计算方式予以认可，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，故在本案中，房开公司应支付的逾期办证违约金为：330784元×4.9%×3年（2015年9月20日至2018年9月20日）=48625.25元。
二审生效裁判文书认为，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用，此系法律强制性规定。根据双方签订的合同，房屋交付条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，房开公司虽已将案涉房屋交付使用，但其并未取得建筑工程竣工验收合格证明文件，不具备法定和约定交付条件，未完成交付义务，已构成违约,应当承担违约责任，其主张免除违约交房责任的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。首先，房开公司主张政府未代其缴纳土地出让金导致违约，要求免除违约责任，但此系其与政府之间的法律关系，建成并将符合交付条件的房屋交付买受人是房开公司对买受人应当履行的合同义务，无论政府是否代其交缴纳出让金，房开公司均应对买受人履行义务并承担相应的违约责任。其次，房开公司主张高某、杨某购买房屋所在的11栋其他住户违法搭建建筑，导致无法验收，并提供了《金洲世家私占绿化违章搭建明细表》作为证据。如前所述，若其他违法搭建建筑的住户造成房开公司违约，则与房开公司构成另一法律关系，房开公司可在向高某、杨某承担违约责任后，另行解决。综上，房开公司主张因政府违约、业主违法搭建建筑而免除逾期交房责任的理由不能成立。
典型意义
建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程已按照设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时；由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个重要环节。认真做好建筑工程的竣工验收工作，对保证建筑工程的质量具有重要意义。交付竣工验收的建筑工程，必须具备以下条件： 1．必须符合规定的建筑工程质量标准，这里讲的“规定的建筑工程质量标准”，包括依照法律、行政法规的有关规定制定的保证建筑工程质量和安全的强制性国家标准和行业标准，建筑工程承包合同约定的对该项建筑工程特殊的质量要求，以及为体现法律、行政法规规定的质量标准和建筑工程承包合同约定的质量要求而在工程设计文件中提出的有关工程质量的具体指标和技术要求。只有完全符合上述质量标准，不存在质量缺陷的建筑工程，才能作为合格工程予以验收。2．有完整的工程技术经济资料。这里讲的“工程技术经济资料”，一般应包括建筑工程承包合同、建筑工程用地的批准文件、工程的设计图纸及其他有关设计文件、工程所用主要建筑材料、建筑构配件和设备的出厂检验合格证明和进场检验报告；申请竣工验收的报告书及有关工程建设的技术档案等。3．有建筑工程质量保修书。工程竣工交付使用后，施工企业应对其施工的建筑工程质量在一定期限内承担保修责任，以维护使用者的合法权益。为此，施工企业应当按规定提供建筑工程质量保修证书，作为其向用户承诺承担质量保修责任的书面凭证。4. 具备国家规定的其他竣工条件。例如，按照国务院建设行政主管部门的规定，城市住宅小区竣工综合验收，还应做到住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全等。建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用；没有经过竣工验收或者经过竣工验收确定为不合格的建筑工程，不得交付使用。本案中，虽然房开公司将房屋实际交付购房者，但交付的房屋不符合法定交付条件，仍视为未按约定交付房屋，故其需要承担逾期交房违约责任。
来源：贵州高院微信公众号
编辑：孙欣
房屋交付日是从哪天算的
来源：【赣南日报】
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南光（赣州）置业有限公司
2024年11月30日
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