所谓法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，经债权人向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金偿还债务的房子。法拍房一般通过网络拍卖，所谓网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台(如阿里拍卖、京东拍卖)以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。
近年来，经过各地法院积极探索，法院自主或委托第三方开展的网络司法拍卖、变卖房屋模式凭借公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，受到社会大众的广泛关注。因购买司法拍卖房在上海不限购，价格低于市价百万也属正常，且无须支付中介费又有法院信誉作保障，进入流拍后司法拍卖房屋价格一般比市场价略低几成，故不少朋友已经跃跃欲试，那么购买法拍房除了传统购房需注意的事项之外，还需注意什么问题呢，本文从七个方面分析如下，以供参考：
1、注意房屋是否存在租约
根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。如果房屋拍卖前存在租约，作为买受人可能面临租客不走、要求赔偿或者租金明显低于市场价而无法收回房屋等问题。
2、注意房屋是否存在权属瑕疵与质量瑕疵
司法拍卖公告一般会载明：竞买人在报名前应当注意阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或者未知瑕疵、权利负担。对此，买受人应充分阅读并理解法院、辅助机构发布相关文件，了解拍卖房屋出售所依据的法律文书，以及是否存在查封、抵押、涉案房屋共有及户籍情况。此外，对于有学位房需求的买受人，应提前至教育部门及公安机构了解相关情况，以免无法实现小孩顺利入学目的。
此外，拍卖房屋可能存在标的物没有办理房产证，或所占用的土地为划拨土地的，需要补交土地使用费或者土地出让金等情况，在此情况下房屋总价水涨船高，若买受人仍继续竞拍房屋则需衡量房屋最终成本价与市场价之间的差距。
在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的未知质量瑕疵，这要求买受人在实地看房时，要仔细查看，充分了解情况。
3、注意房屋的税费、水电费、物业管理费的负担情况
在司法拍卖房屋中，可能会存在需要买受人垫付包括但不限于拍卖房屋的过户所需税费、水电费、物业管理费等。对此，买受人除了向拍卖法院或者辅助机构了解之外，还可以到物业管理部门、水电费管理部门查阅相关欠费数据，对拍卖房屋总价做一个初步预算。
4、注意司法拍卖规则
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释[2016]18号)，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。竞买人可以多留心拍卖网站公告，充分了解市场行情，避免出现出价过高后悔拍的情况。
5、注意银行按揭要求及公积金使用规则
由于房屋买卖不同于一般普通商品买卖，对于大多数家庭而言购房款应该算得上一笔巨大家庭支出。如果能够通过公积金贷款或者银行贷款则可以很大程度上减轻家庭经济压力。当前大部分的司法拍卖房是无法办理公积金贷款也无法享受政府出台人才购房补贴的。此外，因部分司法拍卖房屋可能存在权属瑕疵部分银行不予办理按揭贷款。竞拍人应当充分衡量自身经济实力，以免出现悔拍致保证金被没收情形。
6、注意面积问题——按套拍卖，面积仅供参考
拍卖公告所列的拍卖物面积是根据委托法院的《拍卖委托合同》确定的，如该面积与实际面积不符，由竞得人自行与委托法院协商解决;如《拍卖成交确认书》中确定“按套拍卖”，《拍卖委托合同》、《拍卖公告》、拍卖物《评估报告》等拍卖文件资料中所标明的拍卖物的面积只做参考，竞得人无权就竞得拍卖物的面积问题提出任何异议。
7、注意过户问题
在参与竞买前，应充分了解拍卖财产的情况。对于拍卖土地，应重点了解土地出让手续是否齐全、合法，出让合同如何约定，土地出让金是否交齐，是否已取得土地证等。向房屋、土地部门咨询竞拍成功后能否过户。
如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
办理过户需缴纳的税费问题需提前考虑。办理土地过户时，政府部门可能会要求被执行人缴纳税费，而且可能涉及被执行人以前年度需补交的税费问题，届时被执行人肯定不配合。届时需缴纳税费部分如何处理?该问题最好在拍卖前与法院充分协商，从拍卖款中预留，但如涉及被执行人需补缴以前年度的税费问题，费用难以估计，至于能否在过户办理完毕后再向债权人分配拍卖款?仍需与法院协商。税费问题如无法妥善解决，后期风险较大。
综上所述，购买法拍房要慎重，最好委托专业律师全程参与，以便更好地评估各个环节的风险，从而降低或避免购买法拍房的交易风险。
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