美国买房网站,美国买房多少钱一套

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美国买房冷知识

怎么能在美国当下“僧多粥少”的房产热潮中顺利买房？

面对这个问题，一位在美国从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者作答道：“要有耐心和有很多个零的存款账户。”

根据房产中介Redfin的一份最新数据报告，2022年1月是美国房地产历史上竞争最激烈的月份，因为买家数量超过卖家，同时抵押贷款利率在上升。

Redfin的计算显示，2022年1月，全美房屋销售价格中位数同比飙升16%至365000美元，再次创下历史新高。恰巧美国的通货膨胀率也达到了40年来最高水平，这使得购房成本对于一般民众而言，越来越难以承受。

“当买家多于卖家时，竞争就会升温。”Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，赢家最终就是经验丰富的购房者和投资者，而财力有限的买家将成为输家。

不过，伴随着美联储暗示将开始加息，这一场狂欢派对是否即将结束？

“僧多粥少”房产库存创新低

前述从事房地产投资业多年的资深人士在美国经历了上一轮房地产涨跌周期，他认为目前这一周期中，虽然疫情催发了房价上涨，但其根本原因在于过去十几年中，建造的房屋不足以满足目前的刚性住房需求。

2019年1月，根据Redfin的数据，当月全美房屋销售价格中位数为285900美元。到2020年和2021年同期，该价格中位数已攀升至306400美元和314655美元。

在价格处于高位的同时，卖方处于强势地位。数据显示，2022年1月初，41%的房屋售价高于标价，这意味着不少买家愿意支付高于要价的价格以达成交易。

“对于首次购房者来说，条件变得越来越具有挑战性，他们不得不与更有经验的买家竞争，这些人愿意不惜一切代价赢得胜利。”费尔韦瑟表示，而且由于供应处于历史低位，房地产市场的（竞争）强度达到了前所未有的水平。

费尔韦瑟解释道，目前很多卖家似乎在等待到今年春天再出售房屋，但市场上有很多买家已经找房找了很长时间，十分迫切希望结束他们的搜索。

Zillow的数据则显示，截至2021年底，全美挂牌房屋数量同比降低19.5%，可供出售的房屋数量比疫情前的2019年底减少了40.5%。

基于上述原因，尽管价格很高，但一旦挂出去，在最终成交的房屋中，有29%在一周内就会有成交意向。

前述从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者亦表示，目前市场上的情况是，房子库存很低，很多社区的房子都卖光了。

数据分析师祖然家住加利福尼亚州湾区，家里有改善房屋居住环境的需求。然而从2021年至今，虽然手上现金流充足，但因为犹豫，能买的房子越来越少也越来越小，因为2021年美国房价太疯狂，她对第一财经记者无奈总结道：“房市的确很疯狂，工作干得好，不如买房早”。

祖然说，据她观察，她身边没有人观望市场，只有抢不到的，可能是因为她身边的人都具有买房刚需，而且的确是加价购买：譬如在2021年，湾区靠边的房子，挂出来160万美元，最终都要再加20万美元才能成交。

在她看来，为了在疫情的经济动荡期间鼓励支出，美联储将抵押贷款利率降至几十年来的最低水平，加之美国政府出台的一系列经济刺激计划，也令通胀进入了房产市场。“印这么多钱，一时半会儿（价格）下不去了。”她说。

其二就是，许多已经拥有住房的人，正好可以利用低利率购买第二套住房，同时不出售第一套房。祖然说，这一现象在资金充足的人群中较为常见。

美联储加息将至“派对”即将结束？

芝商所利率观察工具FedWatch显示，市场预计美联储在年底前五次加息25个基点的可能性已经接近1/3，这意味着年末美联储政策利率目标将达到1.25%至1.5%。

现实是，尽管目前新房源缓慢增长，买家仍正在涌入市场，试图在抵押贷款利率进一步上升之前申购房屋。

根据房地美数据，经过一个月的上涨后，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在2022年1月的最后一周中停滞不前，为 3.55%。不过房地美预测抵押贷款利率将在2022年进一步上涨。

一年前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率还为2.23%，接近历史最低水平。

未来，随着利率上涨和买家争夺有限数量的可用房屋，竞争将升温，可能会导致许多中低收入买家被淘汰。根据Zillow给出的计算，若抵押贷款利率从3%上升至3.5%，每月的抵押贷款支付会增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通胀数据公布后，美国的抵押贷款利率出现暴涨。2021年12月，美国消费者价格指数（CPI）上涨7%，通胀率处于近40年高位。这一数据令美联储酝酿出台控制通胀措施的步伐加快了。

前述从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者解释道，美联储加息对房地产市场会产生一定影响，但这一影响不是直接发生的，也不会直接影响房价，房价还是由供需决定的。其原因在于，通常而言，抵押贷款利率往往同10年期国债等长期债券的收益率更加相关。

房地美也在报告中认为，目前抵押贷款利率的上升没有影响到购房需求，但房价仍在快速增长，这恐在未来抑制需求。

Redfin则在报告中认为，自 2020年夏季以来一直保持两位数的房价增长率预计到 2022年底将放缓至7%，房屋售价中位数达到383000美元。同时，30年期固定抵押贷款利率将在今年继续稳步上升至3.9%。

“尽管购房价格从未如此高涨，但需求只会越来越强。”Redfin副首席经济学家马尔认为，持续的供需失衡正在推高房价，因为美国市场上有足够多的饥渴买家，可以迅速购买几乎所有的待售房屋。到今年夏天，更高的价格和费率才可能会导致买家退出市场。

美国买房子需要什么条件

很多人刚刚进入美国房地产市场，感觉很陌生，尤其在美国买房时很容易遇到一些麻烦事。那是因为美国房地产和我国的房地产制度完全不同，主要搞清楚9个方面，就能够大致了解清楚美国房地产市场的全貌。下面一起来深入了解下：

中国和美国的大城市越来越趋向于同质化，经济、交通、教育都更加集中，各类配套基础设施也相对更完善；与美国农村不同的是，中国农村发展较于城市发展落后太多，配套的基础设施不完善，医疗、教育资源不足，就业岗位薪资过低等等，这也是为什么很多人愿意往城市跑。

但相对于来说，美国的农村除了没有大城市热闹，居住环境以及相应的配套设施发展都比较完善，每个区域都有配套的医疗、购物、教育、餐饮等等，所有活动基本在家附近就都能完成，居住环境相对较好。

洛杉矶小城蒂梅丘拉

美国在买卖房产中，会有许多第三方服务机构。例如，估价公司、房屋检查、公证公司，银行、地产经纪人，产权保险公司等。每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

中国房地产事业近二十年刚刚起步，仍不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变化莫测。整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。

美国房产产权永久，房屋的买卖包括土地。也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。在美国房地产市场中时常提到的location，是指地段。买房不仅仅只是为了购买房子本身，而更多的是看中土地本身的价值，如果房子旧了，房主可以考虑在自有土地基础上进行重建。

旧金山房价中位数为146万美金

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，也就是我们常说70年产权。

70年土地使用期满后，土地收归国有，房屋产权仍然属于业主所有。70年住宅土地所有权到期到期后，可以续期，但需要根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

在美国，只要你拥有房子，就要缴纳房地产税。美国税费通常为1-3%，每个州都有不同的标准，加州大概是在1.2-2.0%之间。你买房子后每年都要交房产税，变成你拥有财产的持有成本。而中国为了抑制房屋的空置，开始在几大城市实验征收房地产税。

文章末尾附上2022年美国各州房产税分布情况列表。

在美国和中国的房地产行业有一个本质上的差异，就是房源系统。在中国没有一个统一的房源平台，各家房地产公司只卖自己的房源，或者少部分关系好的同行交换房源。而美国有一个房源共享系统MLS（Multiple Listing Service），经纪人都把房源信息传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，共享房源信息。同时，我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。

经纪人之间彼此互利互惠，因为公开透明，藏污纳垢的事相对减少，这是美国房产市场完善的一个侧面。

在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，主要由买方支付佣金。

在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。

在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫condo，或联排别墅（townhouse），这是一种由两户以上连着墙的房屋。这类联排别墅的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。

联排别墅townhouse

当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，联排别墅比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

在美国贷款买房，有两种利率形式：固定利率（FRM，也就是fixed-rate mortgage）和浮动利率（ARM，也就是adjustable-rate mortgage），绝大部分是贷款期限为固定利率(Fixed Rates)的15年（15 Year Fixed Rates)和30年(30 Year Fixed Rates)。

美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款（Refinance）或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。

数据来自Mortgage News Daily

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万美金，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百。其中利息平均一千五百，一年是一万八千。在年终报税时，扣除一万八千的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。

附：2022年美国各个州的房产税列表：

2022年美国各个州的房价及房产税

美国买房子每年交税吗

美国人住房大体可分成买房和租房两种，买房比租房合算，政府鼓励买房。按以前的税法，无论买多少住宅，其买房时向银行借款所付利息 纳税时可予以减免。按新的税法，在购买第一幢房子时向银行借款所付利 息在纳税时仍可减免。一个有正当职业而且稍有积蓄的人大多都买得起房， 差别只是房价高低、房型的优劣和地 段的远近。

在美国买房主要靠银行贷款，买主只需先付一笔头金（20％或更少），其余80％向银行贷款，贷款分四种。

一是循环住房抵押贷款，对于偿还能力强、信誉可靠的购房者， 以住房作抵押从一家银行取得贷款后，可以再用同一住房作抵押向第二家银行贷款，这样，购房者手中即使 无一分现款也可购房，关键是其固定收入必须可靠。

二是递加付款住房抵押贷款，借款者初期每月只需偿还少量贷款本息，随着贷款期限的临近， 每月付款额随之增多，这是考虑到年轻人薪金逐年增加而设计的贷款方式。

三是分享增值住房抵押贷款，贷款期限较长（10─30年），利率较低，只是到了还贷截止期前要对住房重新估价，若房子增值，对增值中的一部分由放款方分享，纳入贷款本金。

四是可变利率住房抵押贷款，贷款利率在一定限度内随市场利率变化而上下浮动。

除这四种贷款形式外， 还有建房贷款、住房维修装饰贷款等多种。

美国各地出售的住宅种类很多。 一是单幢住房，一般建于市郊或小城 镇，不与其它住宅相连，前有草坪泳池后有庭院花木。二是连幢住宅，住宅的左右两边与邻宅相连，前后活动场地较小，多建于城市住宅区，价格 较单幢住宅便宜。三是公寓，开发商盖好共有公寓后按单元卖给住户、住 户只须按月交管理费，对维修、水电 暖气、门卫、电梯等就不用操心了。

房屋买卖成交后，买主必须履行贷款契约，每月按时交付本利，如连 续数月欠交，银行有权将房子拍卖以 偿还银行贷款。所以美国人一般来说都兢兢业业尽职尽责努力工作，一旦遭解雇生活无着落，住房也马上会发生危机。

美国买房移民条件

自美国总统特朗普上任以来，美国30年期房屋抵押贷款利率持续下行。据房地美（Freddie Mac）数据，截至2025年3月，该利率已降至6.63%，为近三个月最低水平，较1月中旬的7.04%下降了41个基点。

然而，尽管利率有所回落，进入关键的春季购房季后，美国房地产市场表现依然疲软。根据房地产经纪公司红鳍（Redfin）的最新报告，在截至3月2日的四周内，全美交易中的房屋数量同比下降6.4%，创下自2023年11月以来的第二大跌幅。

与此同时，特朗普政府反复调整对墨西哥和加拿大进口商品关税政策，可能推高房屋建造成本。全美住房建筑商协会（NAHB）估计，美国新建住房约8%的材料依赖进口，包括加拿大供应的门框和甲板用软木材，以及墨西哥的冰箱等家电。

加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶对第一财经记者称，美国楼市仍陷于“高房价、高利率、低需求”的困境，短期内难以扭转。唯有更低的房贷利率和更充足的房源供应，才能吸引更多首次购房者入市。

资本市场同样反映出悲观情绪。iShares美国住房建设ETF近期表现不佳，显示投资者预期建筑商将面临更高的经营成本和更低的利润率。该基金在特朗普当选后的三周内上涨6%，但随后下跌21%，相比之下，同期标普500指数仅下跌4%。

特朗普政策冲击房地产市场

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人及集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，过去一年，美国住宅市场已显露出供应短缺的特征，“全美多户型住宅建设在2024年放缓，尤其是在东北部和西海岸。这与高昂的建筑成本和融资难度有关，减少了新房供应入市。”

安萨里以旧金山湾区为例称，严格的环保法规和高企的土地成本抑制了新房建设，叠加强劲的就业基础和极低的住房存量，房价和租金持续上涨。

特朗普政府高举的关税威胁将进一步加剧这一趋势。NAHB称，2023年美国进口了约85亿美元的木材产品，其中近70%（约58亿美元）来自加拿大。

尽管上周特朗普政府宣布的关税延期政策为木材等材料争取了一个月缓冲期，但NAHB首席经济学家迪亚茨（Robert Dietz）估计，若关税全面实施，建造一座普通美国家庭住宅的成本将增加7500至1万美元。

美联储3月5日发布的《褐皮书》也反映了对关税的担忧。报告称，住宅和非住宅建筑活动略微下降，多地企业对关税推高木材等材料成本表示关注。在12个联储地区中，里士满、圣路易斯、堪萨斯城和旧金山等4个地区明确提到建筑材料价格上涨的预期。堪萨斯城联储报告称：“建筑商和投资者在谈判中加入价格上升条款，以应对木材和金属成本上涨的风险，并将这一变化归因于贸易政策调整。”

关税政策的反复调整也令建筑商无所适从。据美国联邦储备委员会的一份报告，从购地到住房开发完成通常需要三年以上，建筑商在投资决策时需要稳定的政策预期。美国商务部数据显示，经季节调整后的1月新建住房开工量年化值较12月下降10%。而房地产开发商目前正采取谨慎态度，因为他们手中仍有大量已完工但未售出的库存。据美国住房和城市发展部数据，全美新房月供应量已升至9.0的较高水平。

此外，政策动荡可能波及租房市场。一方面，若关税抑制建筑活动，房东可能因供应收紧重新掌握定价权。另一方面，由马斯克领导的美国政府效率部（Doge）的大批量裁员政策也可能对楼市产生间接影响。

美国华盛顿特区长荣地产（Evergreen Properties）副总经理陈宏明对第一财经记者表示，长期以来，得益于各国使馆人员、政府官员轮调及高校师生的稳定租房需求，华盛顿地区租房与买房比例相对稳定。但近期需要关注的是联邦雇员的就业变动，“一旦就业市场波动，买卖和租赁市场都可能受到影响”。

利率下降的刺激够大吗

对于美国楼市来说，唯一的好消息是近期30年抵押贷款利率略有下降，这一变化一定程度上缓解了购房者的压力。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）3月5日发布的数据，抵押贷款申请比前一周增加了20.4%。

然而，这一利好可能反映了更深层的经济担忧。据报道，30年抵押贷款利率下行一定程度上反映了市场对特朗普政府保护主义贸易政策的焦虑，导致10年期国债收益率走低。若经济疲软、购房者收入减少，住房负担能力恐进一步恶化。

牛津经济研究院美国首席经济学家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）对第一财经表示，预计2025年美国GDP增长率将低于2%。“基于特朗普政府提出的关税及其他政策，我们下调了2025年GDP增长预测至1.8%，较上月预测的2.3%显著回落。”

范登豪滕表示，虽然目前尚不清楚最终将征收哪些关税以及关税将持续多久，但不确定性也会影响经济活动，使企业更不愿意投资新项目或雇用新员工。

同时，尽管房贷利率有所回落，市场复苏动力依然不足。美国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，今年1月，全美成屋销售环比下降4.9%，远超分析师此前预测的2.6%降幅。孙斯陶分析称，尽管这一数据同比增长2%，但整体交易量仍徘徊在近15年来的低点。

Redfin本月发布的分析指出，销售低迷的部分原因在于房价持续攀升，同时一些潜在买家在经济不确定性下对大额购房持谨慎态度，担忧因素包括关税、经济增长放缓及裁员风险。在截至3月2日的四周内，全美房屋销售中位价同比上涨3.2%，而普通购房者的月供支出仅比历史最高值低26美元。

在关税影响尚未完全显现前，购房者的购买力似乎已接近极限。美国房地产咨询公司约翰·伯恩斯（John Burns）的研究主管帕拉西奥斯（Rick Palacios）表示：“未来需求的先行指标，例如积极看房人数，表现同样疲弱。”

对于2025年房贷利率的走势，陈宏明认为：“2025年按揭利率降至6%或以下难度较大，更可能在6%至7%区间波动。”

孙斯陶则认为，年内重回2024年9月约6%的水平是可能的，但他强调：“具体路径取决于经济走势和通胀数据，可能是直线下行，也可能是波动调整。”

孙斯陶进一步解释，短期房贷利率受美联储货币政策直接影响，与政策利率同步波动；而中长期利率（如30年房贷利率）更受经济增长、通胀水平和市场风险情绪的驱动，下行趋势相对明显。他援引美联储主席鲍威尔1月会议纪要称，今年降息次数和幅度可能低于市场此前的预期，这意味着利率下行空间或受限，对楼市的提振作用可能不及预期。

(本文来自第一财经)

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