业委会成立流程相关法规，惠州市业委会成立流程
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业委会成立流程详细步骤
作者：汪义胜
江西豫章律师事务所律师，江西师范大学法学本科、硕士，执业领域：民商事诉讼，公司治理风险防控及纠纷处理。手机：17770036243
随着城镇化不断发展，居民小区逐渐成为社区（居委会）日常管理的基本单位。为了更好维护小区业主权益，成立业主委员会（下称“业委会”）不可或缺。但是，成立“业委会”在全国却是一个普遍性难题，因其成立流程复杂，参加人数众多，再加上大部分业主不熟悉相关规定，参与积极性普遍不高。据统计，目前我国成立了业委会的小区占比还不足30%。
本文梳理了业委会成立的主要流程及日常工作机制的相关规定，希望可以解答广大业主对业委会的相关疑惑。
01
什么是业委会
业委会是业主大会的执行机构，由物业管理区域内业主选举出的业主代表组成，执行业主大会决定，代表业主利益，向各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。
02
业委会的成立流程
成立业委会的前提是先成立业主大会，然后由业主大会选举业委会成员。
●业主大会的成立流程●
1. 提交报告（要求）
前提：一个物业管理区域内房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上。
提交报告（要求）：建设单位应当在上述前提具备后30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，并提交相关资料。
建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
2. 组建筹备组
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告（要求）后的60日内，会同物业所在地市、县（区）人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组，并在筹备组成立后七日内将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组由业主、建设单位代表、物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成，其中，业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数为单数，业主代表人数所占比例不应少于筹备组总人数的一半。
3. 选举业委会成员
会议形式：采用集体讨论或采用书面征求意见。
人数及表决要求：双过半，参加业主专有部分占建筑物总面积过半，且占总人数过半数。
●业委会的成立流程●
1. 业委会成员组成
（1）业委会成员由5-11人单数组成，每届任期由业主大会议事规则确定，同时按照成员人数的40%配备候补成员，成员缺员时由候补人员递补，仍有欠缺的召开业主大会会议补选。
（2）业委会应在选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业委会主任与副主任；
（3）业委会任期届满60日前，应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。
新一届业委会产生后，原业委会应当在十日内做好交接工作。
2. 业委会成员的任职要求
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵守有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律；
（5）具有一定的组织能力和文化水平。
部分地区还要求本人、配偶及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职。
3. 业委会成员任职资格终止情形
业委会成员有下列情形之一的，由业委会1/3以上成员或者20%以上业主提议，由业主大会或者业委会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：
（1）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（2）不履行成员职责的；
（3）利用成员资格谋取私利的；
（4）违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的；
（5）因其他原因不适合继续担任业委会成员的。
4. 业委会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
5. 业委会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定，并报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
03
业委会的职责
业委会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督专项维修资金的使用；
（5）督促业主按时交纳物业服务费用；
（6）监督管理规约的实施；
（7）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（8）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；
（9）业主大会赋予的其他职责。
04
业委会的工作机制
1. 业委会由主任负责召集，主任因故不能履职的，可以委托副主任召集，开会应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。
2. 业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
3. 业委会应当建立定期接待制度，及时了解业主、物业使用人对物业管理和业委会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
4. 业委会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业委会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。
5. 业委会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业委会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理信息。
05
业委会的监督
1. 业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
2. 全体业主有权监督业委会工作，业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
06
六、业委会的法律地位
业委会依照《民法典》第二百七十七条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产。业委会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业委会名义从事法律行为，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。
依法成立的业委会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业委会无权向人民法院提起民事诉讼。
小区业委会成立流程
一、法律撑腰：民法典赋予业主的硬核权利法律依据《民法典》第277条：业主可依法设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第10条：业委会是业主大会的执行机构，有权监督物业、管理共有资产。真实案例上海某小区：开发商拖延移交业主清册，业主联名起诉街道办，法院判决10日内强制公开信息（案号：2023沪01行终456号）。成都某小区：物业伪造业主签名阻挠投票，业委会筹备组报警取证，最终撤销虚假材料并追责。二、成立业委会5步实战指南第一步：发起条件——凑够“关键5%”门槛：20%以上业主联名申请，或已交付面积超50%且首批业主收房满2年。避坑：开发商常以“未售车位不计入面积”为由卡门槛，可依据《物业承接查验办法》第12条反驳。第二步：组建筹备组——抢占主动权成员构成：业主代表（需超50%）+街道办/开发商代表，业主代表必须现场推选。实战技巧：开发商常派“伪业主”混入筹备组，需核对房产证、身份证原件并公示7天。第三步：起草规则——守住3条底线业主大会表决规则（面积+人数双过半）；业委会候选人资格（无欠缴物业费、无犯罪记录）；物业选聘/解聘流程（明确招标条件和表决方式）。第四步：业主大会——防作弊关键战投票环节：采用“书面+电子投票”双渠道，全程录像，街道办现场监督。反舞弊案例：杭州某小区发现物业用空白委托书冒名投票，报警后判定300张选票无效。第五步：备案上岗——避开最后一道雷向街道办提交备案材料（业委会名单、管理规约、会议记录），20日内未回复视为默认通过。若遇街道办无故拒备，可提起行政诉讼（参考2023年北京海淀区街道办不作为败诉案）。三、开发商/物业的5大阻挠套路及破解法拖延战术套路：拒交业主清册、谎称材料不全。破解：向住建局申请信息公开，超期未答复可行政复议。伪造签名套路：在联名申请表中混入虚假签名。破解：要求街道办逐户核实，同步录音录像自证清白。舆论抹黑套路：散布“业委会贪污”“涨物业费”谣言。破解：在小区公告栏张贴法律文件，召开业主答疑会。威胁业主套路：声称“成立业委会就撤场”“停用门禁卡”。破解：留存录音证据，向房管局物业科投诉。操控筹备组套路：街道办指定“关系户”担任筹备组长。破解：依据《业主大会和业委会指导规则》第12条要求重新推选。四、业委会成立后的3大核心权利查账权：要求物业公示过去5年公区收益（广告、车位、快递柜等）。解聘权：可启动业主大会表决解聘不作为物业。诉讼权：代表业主起诉开发商侵占共有部位（如地下车库、物业用房）。
成立业委会不是终点，而是业主觉醒的开始。建议同步建立财务公开制度、定期述职机制，用法律和制度守护来之不易的自治权。
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首届业委会成立流程
成立业委会工作流程
一、发起人提出申请
1.制作业主联名表，由每栋的部分业主联名(附件0)；
2.填申请表（附件1）报所在街道。
二、征集义务工作人员
1.业主代表填写附件3报名表送街道审核，（包括业主推荐和自荐，附：业主代表必须为房产证上的业主，须提供房产证复印件、身份证复印件）
2.填写业主代表推荐票（附件7）（由每栋的部分业主推荐，数量不限）
三、组建筹备工作组
1.筹备组由街道、社区、开发商代表、业主代表组成，人数为单数（7-15人）。
2.筹备名单由街道确定，进行征询业主异议公示（附件10）（公示7天征询业主异议）。
3.7天无异议后，筹备组进行备案（附件11）。
四、候选人、管理规约、议事规则
1.制定管理规约草案（附件12）和议事规则草案（附件13），制定候选人产生办法（附件15）；制作征求意见通知，在小区各楼栋张贴7天；
2.候选人报名，候选人可以自荐和推荐，填写候选人简历（附件16）（附：候选人必须为房产证上的业主，须提供房产证复印件、身份证复印件、未托欠物业费证明、承诺书）
3.召开候选人审核会议，接收推荐候选人况报告、候选人提名报告，表决确定候选人。
4.将确定候选人名单和简历进行公示征询业主异议。（公示7天）。
五、召开业主大会
（一）会 前
1.制作召开大会通知并附候选人简历（附件16）和票样（附件14）报街道办备案后在小区各楼栋张贴15天，拍照反馈给街道和社区；
2.会务准备。
（二）会 中
1.业主投票，小区专有建筑面积和人数（人数指的是户数，有多套为同一户主合并为1人，面积相加）需达三分之二参与投票，参与投票中二分之一面积和人数同意才通过；
2.填写各楼栋投票记录表（附件17）和投票汇总表（附件18），相关人员在统计表和汇总表上签字确认；
3.制作大会决议（附件19），相关人员签字确认，筹备组组长现场宣读，在小区各楼栋张贴，拍照反馈给街道和社区；
4.表决票原件现场移交街道办；投票记录表（附件17）、投票汇总表（附件18）、大会决议（附件19）现场交街道一份。
（三）会 后
1.街道办下达（盖章）业委会备案征询异议通告（附件20），在小区各楼栋张贴15天，拍照反馈给街道和社区；
2.街道办下达（盖章）业委会备案通知（附件21）；
3.制作备案材料：目录、备案申请表（附件22）及对应资料；
4.街道办下达(盖章)刻章证明（附件23），刻章。
小区业委会成立附件表
1 | 附件0：业委会联名表 |
2 | 附件1：业主委员会成立（换届）的申请书 |
3 | 附件2：《征集召开业主大会会议义务工作人员通告》 |
4 | 附件3：报名表 |
5 | 附件4：小区召开业主大会会议义务工作人员名单 |
6 | 附件5：关于上报参加筹备组成员名单的通知 |
7 | 附件6：建设单位公有住房出售单位代表参加筹备组成员委托书 |
8 | 附件7：筹备组业主代表推荐票 |
9 | 附件8：筹备组选举结果统计表 |
10 | 附件9：筹备组成员备案表 |
11 | 附件10：筹备组征询异议公告 |
12 | 附件11：关于成立首次业主大会筹备组的通知 |
13 | 附件12：《业主管理规约》 |
14 | 附件13：《业主大会议事规则》 |
15 | 附件14：业主大会表决票 |
16 | 附件15：业主委员会候选人产生办法 |
17 | 附件16：《业主委员会委员候选人简历表》 |
18 | 附件17：选票记录表 |
19 | 附件18-1：业主委员会选举结果统计表（纸质版） |
20 | 附件18-2：业主委员会选举结果统计表（电子版） |
21 | 附件19：业主大会会议决议 |
22 | 附件20：业主委员会备案征询异议公告 |
23 | 附件21：业主委员会备案的通知 |
24 | 附件22：业主委员会成立申请表 |
25 | 附件23：业委会刻制印章证明 |
26 | 附件24：《业主大会和业主委员会指导规则》 |
27 | 附件25：《**市（区）物业管理条例》 |
28 | 附件26：材料接收记录单 |
29 | 附件27：业主大会投票授权委托书 |
30 | 附件28：业主大会前期准备工作检查项目表 |
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成都业委会成立流程
编者按：入住新小区，业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中，很多小区普遍反映成立业主大会很难。相关数据显示，目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主作为物业服务管理活动的重要参与主体，在小区的共建共治共管中发挥着举足轻重的作用。如果能够清楚了解自身在物业服务管理活动中的角色定位并自发充分参与小区的建设和管理，将极大促进高品质和谐宜居生活社区建设。那么，业主委员会的成立究竟需要哪些程序呢？有哪些条件呢？
一、什么是业主大会？什么是业主委员会？
业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议。
业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，不具备独立法人资格。
二、业主大会与业主委员会有什么区别？
业主大会是全体业主对关系到整体业主公共利益的事情进行决议，集体行使和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会对外是代表物业管理区域内全体业主的群众团体，对内是全体业主的物业管理责任主体。简单一点说，小区的公共事务由全体业主在业主大会上拍案决策，之后由业委会执行决策。
三、成立业主委员会的具体条件有哪些？
1、入住率达到50%以上；
2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的；
3、首批物业交付满3年的。
四、成立业主大会及业主委员会有哪些流程？
确认成立条件→提出申请→建立筹备小组→召开筹备组会议→公示选举办法→公示候选人名单→进行业主投票→最终公告、备案。
成立业主委员会的具体流程：
1、提出申请
如果你所居住的小区，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，那么业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，成立业主委员会。
2、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
3、开展筹备工作
筹备小组经批复成立后，应告知物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处，街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
4、进行信息公示
筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见，并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
5、选委员会候选人
筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
6、筹备业主大会
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作。
7、召开大会选举委员
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
8、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。
9、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
五、设立业主大会，需要符合哪些条件呢？
2019年最新《湖南省物业管理条例》规定，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
1、交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；
2、交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；
3、交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。
同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。
六、业主委员会的产生方式
一般业主委员会有两种产生方式：
1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；
2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。
七、业主委员会成员应具备的条件，一般有哪些呢？
业主委员会成员一般应具备以下条件：
1、具有完全民事行为能力的本小区业主；
2、遵守（临时）管理规约，正常履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；
3、热心公益事业，责任心强、办事公道，作风民主；
4、组织协调能力较强，有必要的工作时间；
5、本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；
6、无侵犯本物业管理区域其他业主合法权益和公共利益的行为；
其中：业主身份以不动产登记簿上的姓名登记为准。未办理不动产权登记的小区，可以以购房合同确定的购房人姓名来认定。
八、 业主委员会的人数设定
业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21。
在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
九、业主委员会委员可否罢免呢？
由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会可以决定终止个别业委会委员资格。终止后，应当改选业委会成员。
个别业主委员会委员有下列情况之一的，可以决定罢免：
（1）以书面方式提出辞职请求的；
（2）不履行委员职责的；
（3）利用委员资格谋取私利的；
（4）拒不履行业主义务的；
（5）侵害他人合法权益的；
（6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十、业主委员会如何召开业主大会会议？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
1、定期会议：业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
2、临时会议：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。
业委会准备以通讯形式召集业主大会的，应当提前准备好征求意见稿、决议草案等书面文件。
（内容综合来源：成都住建、湖南省物业管理条例、网络综合等）
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