一、开发商房子没卖出去交物业费吗
开发商房子没卖出去也可能需要交物业费。
根据相关法律规定及物业服务合同约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位即开发商交纳。这是因为在房屋未售出期间，房屋产权仍归开发商，且物业服务为整个小区包括未售房屋所在区域提供公共服务，如安保、保洁、绿化维护、设施设备管理等。
不过，具体情况要看物业服务合同的具体条款。若合同对未售房屋物业费的承担另有明确约定，且该约定不违反法律法规强制性规定，就依约定执行。
所以，一般情况下开发商对未卖出去的房子要承担物业费，但存在特殊约定时按约定处理。若开发商与物业公司就未售房屋物业费问题产生争议，双方可先友好协商沟通；协商不成的，可通过向相关调解机构申请调解或向人民法院提起诉讼等法律途径解决。
二、楼上漏水楼下如何处理物业有责任
楼上漏水影响楼下，处理方式及物业责任如下：
处理方面：楼下应首先采取措施固定证据，如拍照、录像记录漏水情况及对自身财产造成的损害。接着，与楼上业主友好沟通，要求其查明漏水原因并及时维修。若楼上业主拒绝或拖延，可邀请专业的房屋鉴定机构对漏水原因进行鉴定，明确责任归属。若因楼上业主过错导致漏水，可通过协商或诉讼要求其承担维修费用及损失赔偿。
物业责任：如果漏水是公共区域设施设备问题导致，如公共管道破裂等，物业负有维修责任。物业未按物业服务合同约定履行对公共区域的维护、保养义务，导致漏水发生或损害扩大的，需承担相应赔偿责任。若漏水是楼上业主专有部分问题造成，物业通常无直接维修责任，但有义务协调双方解决纠纷，提供必要协助，如督促楼上业主处理等。若物业已尽合理义务，一般不承担赔偿责任。
三、开发商可以更换前期物业服务企业吗
开发商在一定条件下可以更换前期物业服务企业。
依据相关法规，前期物业服务是开发商通过招投标等方式选聘的。然而，若物业服务企业严重违反合同约定，未能履行基本服务义务，如对小区安全管理不力、环境卫生长期脏乱差、公共设施维修养护不及时等，影响业主正常生活，损害业主权益，开发商有权依据前期物业服务合同中的违约条款解除合同，更换企业。
同时，若开发商与物业服务企业协商一致，也可解除前期物业服务合同进行更换。但需注意，无论基于何种原因更换，开发商都应按照法定程序操作。要提前书面通知物业服务企业，并公告小区业主，说明更换原因及后续安排等情况。并且，新的物业服务企业选定后，要做好交接工作，包括物业资料、公共设施设备等的交接，以保障小区物业服务的平稳过渡，维护业主的合法权益。
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来源：头条-开发商可以更换前期物业服务企业吗，开发商有权换物业公司吗