一、开发商协商退房需要哪些程序
开发商协商退房，通常有以下程序：
一是发出退房通知。购房者应向开发商提出书面退房申请，明确表明退房的意愿和原因，该通知需送达至开发商指定的联系地址或相关负责人手中。
二是协商谈判。开发商收到通知后，会与购房者进行协商。双方就退房事宜，如退款金额、退款方式、退款时间等具体问题展开讨论，争取达成一致意见。若涉及违约金等问题，也需在此阶段明确责任和金额。
三是签订退房协议。若协商成功，双方应签订书面的退房协议。协议中应详细约定双方的权利和义务，包括退款的具体安排、房屋交接的时间和方式等内容，以确保双方权益得到保障。
四是办理相关手续。购房者按照退房协议的约定，配合开发商办理房屋交接、撤销备案登记等手续。开发商则需按照约定的时间和方式将购房款退还给购房者。
二、开发商要求退房违约金怎么算的
开发商要求退房时违约金的计算，通常有以下几种常见情况：
一是依据合同约定。购房合同中一般会明确约定违约金的计算方式和具体数额。比如约定按购房款的一定比例支付违约金，常见的可能是1% - 5%不等；或者约定按照房屋差价等特定标准计算。如果合同有清晰约定，通常就按照该约定执行。
二是若合同没有约定或约定不明确。这种情况下，根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。例如，购房者因退房遭受了装修费用、购房资金利息等损失，开发商可能需赔偿这些实际损失。
三是违约金过高或过低的调整。如果约定的违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少或增加，以达到合理的补偿和惩罚效果。
三、开发商购房定金怎么退回来的
要退回开发商处的购房定金，需根据不同情况分析：
一是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，比如政策变动使购房者丧失购房资格等。这种情况下，购房者可以要求开发商退还定金，开发商应予以退还。
二是若开发商存在违约行为，例如开发商未取得商品房预售许可证明，或者在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人等事实，导致合同无法签订或购房者权益受损，购房者有权解除认购协议并要求开发商双倍返还定金。
三是如果是购房者自身原因，比如单纯改变购房意愿不想购买房屋，在没有法定或约定事由的情况下，一般难以要求开发商退还定金。因为定金具有担保性质，购房者违约可能导致定金被没收。
总之，能否退回定金关键在于确定是哪一方存在违约行为或是否存在不可归责于双方的事由。
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