业主会所收费吗,业主会所是干什么的收费吗

业主会所收费吗，业主会所是干什么的收费吗

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业主会所一般有哪些设施

小区底商引入“水疗会所”引争议。日前，福田区绿景花园二期有业主发现，小区底商的“水疗会所”在装修时疑似存在超出原备案范围施工等问题，导致小区停车场天花板渗水，存在一定的安全隐患。

对此，福田区沙头街道办事处回应称，8月5日，街道方面巡查发现该工程存在实际作业范围为绿景花园二期裙楼一层、二层以及备案作业地点中的负一层、负二层，超过了原备案的作业范围等情况，沙头街道办事处当场责令其停工，并于8月6日撤销该项目的小散工程备案，截至目前，该小散工程已停止。

小区楼下建“水疗会所”，业主质疑危及房屋安全

今年7月，福田区绿景花园二期部分业主发现，小区地下车库天花板突然出现开裂并渗水，经与物业询问后得知，地上一、二层商业部分引入了水裹汤泉酒店，该酒店包含汤泉、汗蒸、住宿、餐饮等，当前正在施工。

业主高女士告诉奥一新闻记者，该会所所在位置此前是一家超市，年初已撤店，大家在得知引入“水疗会所”后颇有意见。其表示，绿景花园二期已有近二十年楼龄，“且不说‘水疗会所’建在小区楼下是否合适，原本的楼板载重标准是否适用于在室内建水池也有待评估考量。”

高女士表示：“还没建好就出现墙体开裂、漏水现象，万一日后注水，楼板荷载不足或损及房屋结构导致坍塌，后果不堪设想。”

此外，高女士还提到，业主们发现张贴在施工现场的《小散工程备案》上显示，施工范围为“负一、二层停车场”，但实际还包括小区地上商业部分的一、二层，施工范围疑超过备案规模。另外，备案通过日期显示为8月1日，但业主反映该项目实际自三月份便陆续进场施工。

8月下旬，奥一新闻记者走访该小区看到，业主所指的“水疗会所”位于该小区朝街商业部分一至二层，入口处有带水裹汤泉公司logo的围挡和脚手架围着，外墙石砖裸露，未见完工迹象。

随后奥一新闻记者来到该小区地下停车库，地下一至二层有部分区域被绿布包围着，“公示栏”上显示“暂停施工”，一旁还张贴着《建筑工程施工许可证》、《深圳市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》等文件。

奥一新闻记者注意到，在绿布外可以看到，部分承重柱嵌入了铁钉和扁圆状突出物，天花板有网格状排布的部件，业主告诉记者，这是项目施工方做的房屋结构加固处理。

沙头街道办事处：已责令项目方停工并要求开展房屋安全鉴定

针对居民反映的情况，福田区沙头街道办事处回应称，7月31日，该街道收到水裹汤泉公司递交并经绿景物业初步审核后的小散工程备案申请，其委托武汉实砺行建筑工程技术有限公司作为施工单位，进行加固工程和消防楼梯等工程建设，备案金额为166.7万元，备案面积为400㎡，作业地点位于绿景花园二期负一层、负二层。根据《福田区小散工程安全纳管工作指引》，该街道组织工作人员进行资料审核和现场勘察，经核查，该项目金额超过100万，但施工面积未超过500㎡，符合小散工程备案条件，该街道8月1日予以备案。

8月5日，街道方面巡查发现该工程存在实际作业范围为绿景花园二期裙楼一层、二层以及备案作业地点中的负一层、负二层，超过了原备案的作业范围等情况，沙头街道办事处当场责令其停工，并于8月6日撤销该项目的小散工程备案，截至目前，该小散工程已停止。

而关于房屋安全检测情况，该街道于8月5日和8月7日协调区住建局到场实地勘察并对施工单位资质进行复核，要求施工单位聘请专业检测鉴定机构对裙楼开展房屋安全鉴定。据施工方反馈，现已委托鉴定机构进行检测，预计于9月5日前出具鉴定报告。

回应称，关于后续监管工作安排，街道方面将会同区住建局依法依规持续加强对水裹汤泉建设项目的监管，杜绝其未备案施工行为，对于施工许可范围内的工程，依法依规督促其安全文明施工。同时将继续密切关注此事件进展，并确保各项监管措施落实到位。

接诉单位

深圳市福田区沙头街道办事处

总分 79分

介入速度：21分

理由：接到居民反映的相关情况后，该街道办能第一时间介入核查。

处理进度：20分

理由：因项目工程存在超范围作业问题，街道方面已撤销该项目的小散工程备案，截至目前，该小散工程已停止。

处理效果：19分

理由：该街道回应称，后续将会同区住建局依法依规持续加强对水裹汤泉建设项目的监管，杜绝其未备案施工行为，对于施工许可范围内的工程，依法依规督促其安全文明施工。

奥一基层治理研究员评价：19分

理由：针对居民关于“水疗会所”建设的质疑和安全隐患的担忧，街道迅速介入并根据巡查结果责令施工方停工、撤销备案，体现了街道及时响应与严格监管的责任感。建议未来进一步加强施工前备案审核，加强日常巡查，确保施工范围明确无误；同时，加大对违规施工的惩处力度，预防类似情况再次发生，提升基层治理效能，确保居民权益和公共安全。

采写：奥一新闻记者 李姗姗

业主会所的产权归属

“我在小区住了十几年，会所从未关闭过。他们如今要改造，也先解决了业主去哪里跳舞，去哪里休闲娱乐的问题！”6月18日，在广州番禺自在城市花园的会所，小区业主、物业公司、承租公司、商户代表就小区会所的改造问题，进行了又一轮意见沟通，依旧未达成一致。

一直以来，具有一定规模的住宅楼盘都会规划有一个会所。装潢漂亮的会所，给购房者的未来生活，提供更多的想象力。然而楼盘开发完毕以后，会所又成为尴尬的“鸡肋”，产生高昂的水电管理费。

如何经营会所？这一业主和物业的矛盾，就发生在番禺自在城市花园。自5月以来，一纸会所改造的通知，打破了小区往日的宁静。6月更发生了多起拆锁、拆装修架事件，以致警察到现场维护治安。

一纸通知，会所要招租经营

自在城市花园位于番禺区南村镇番禺大道兴业路口，四期分别命名为自在城市花园、诺得中心城、诺得名都、诺得名筑，由番禺区里仁房地产有限公司开发(中国中铁建工集团有限公司旗下项目公司)。

一期自在城市花园于2006年开盘，物业公司为中铁诺德物业管理有限公司。“一期会所一直是业主活动区域。一楼是小朋友和老人的活动场地，二楼是健身房和电影室，都是为业主服务的。但是2019年5月，会所门口贴出公示，说要招商经营。”业主周先生告诉记者。

6月18日，记者来到现场，会所关闭，大门口悬挂着“反对会所出租”的红色横幅。公示文件已经被撕得不完整，但依稀可以看到“全面招商”的字样。

根据规划，首层业态拟为生鲜超市、便利店、连锁药店、水果店等。二层拟为养生馆、健身馆、瑜伽馆等。三层拟为教育培训、托管中心等。会所玻璃大门上，物业还贴出了封闭施工的告知书。

“我们反对会所出租，会所的产权从未跟业主公示过”，业主提出质疑，会所是开发商卖楼时承诺的小区配套设施，就应该是为全体业主服务的。

业主质疑擅自更改会所用途

会所产权究竟归谁？记者联系了中铁诺德物业，该公司委托会所承租方广州市广汇商业管理有限公司提供了《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、《存量房交易综合申报表》、完税证明等资料复印件。

“该会所属于独立产权物业，从法律角度，中铁诺德物业是完全有权利租赁和经营会所的，经营盈亏由中铁诺德物业承担。”广汇公司相关负责人表示，所有手续、合同都是合法的。

但业主们并不认同，“即便产权是中铁诺德物业的，会所本来在规划局申报的用途就是小区的文体活动场所，是为业主服务的，商业招租就是擅自改变会所用途。”业主代表周先生表示。

业主一致认为，“对会所产权或经营用途的变更，涉及第三方业主利益，开发商至少应提前6个月书面告知全体业主，就变更和转让事项与业委会协商一致。对开发商私自违背承诺，变更在销售广告、楼书等宣传资料上明确了的会所功能的，监管部门应该进行明确处罚。”

此外，业主们还担心，会所对外出租，将产生外来人员治安及垃圾负担，将由全体业主承担，而物业和承租方却坐享其成。

承租方：不想破坏社区生态

6月5日，由居委会主持，就业主投诉的问题，业主代表、中铁诺德物业、广汇公司发表各自立场。随后，在一份《关于会所维修改造告知书》中，中铁诺德物业声称，公司不具备会所经营能力，无法支付会所经营可能导致的亏损，将委托运营公司进行管理。同时承诺，在一楼设立独立的老人活动室，保留部分社区居民活动大堂，保留会所通道，保留会所原有的棋牌活动区域不变，以上一楼保留活动区域面积约492平方米。

“我们现在所做的经营业态，都是属于会所用途范畴内。我们为什么没有招餐饮、沐足？就是不想破坏社区生态”，广汇公司相关负责人认为，正是因为考虑到业主的休闲娱乐，才没有把会所全部拿来招租，没有完全以商业利润为主。

会所锁门，双方矛盾升级

数次协调未果，6月12日，广汇商业管理有限公司将装修物料搬进场，但被业主阻拦并拆掉装修架。一楼承租的商户表示，“店里的装修物料被砸了几次，损失很大。”

6月18日，业主把会所的锁匙砸坏，矛盾进一步激发。“我们住了十几年都没有关会所，为什么广汇来了就要关闭？要升级改造，首先要解决业主的休闲场所问题！”经常在会所跳舞的一位大妈说。

“会所不允许经营，没有微薄的利润，就只能断电、关门”，广汇公司相关负责人介绍，承租会所12年，从2019年4月1日至2031年3月31日。目前会所的物业管理费每月4元/平方米，水电费5000元以上。

对此，业主质疑，“会所是开发商承诺给业主的小区配套，过去十几年的费用都是开发商承担的。后来卖给中铁诺德物业，就违背承诺了？”

针对封闭施工，业主一致反对，“会所施工前，需要搞清楚该建筑规划报建时的情况，不能围蔽进行商业施工，只能进行修缮。而且施工单位未进行施工方案、施工审批、产权证明等施工材料公示，等于‘三无’施工”。

番禺区住建局：

应按合同约定条款办理

5月21日，番禺区住建局曾就业主反映的擅自改变会所用途问题，协调后给予初步意见：自在城市花园会所已于2007年6月11日办理《房地产权证》，产权人为开发商番禺区里仁房地产有限公司。2018年11月24日，开发商将上述会所所有权转让给中铁诺德物业管理有限公司。2019年2月27日，番禺区里仁房地产有限公司已核准注销登记。现阶段，会所由中诺德物业管理有限公司进行管理。

关于会所公共服务问题，中铁公司表示，因会所在进行装修，物业将广泛听取业主意见，在小区内另寻其他场所用于开办歌咏室、舞蹈室等。

根据《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第11条的规定：预售和销售合同预定属于业主共有或共享的配套设施，开发企业应当按照《物权法》、《广东省物业管理条例》规定和合同约定条款办理。

截至记者发稿前，矛盾仍在继续，业主、物业、承租方、商户表示，也希望相关部门能给予更为确切的处理意见。

广东尚情律师事务所律师李永快认为，《物权法》第77条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第13条对此类纠纷有了明确的答案。

诺德公司依法取得了会所的产权，即系合法的所有权人。但会所在规划审批的时候，用途都是固定的：属于配套设施，为所有业主提供服务。所以，诺德公司作为产权人使用该“会所”时，就不能随便改变其用途，会所的使用功能是受严格限制的。诺德物业将会所出租经营，应首先征得政府规划部门的同意，广泛征求小区业主意见，妥善解决双方关切问题。

广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏认为：会所的产权有的是属于业主分摊的，有的是产权属于开发商的。但不论哪一种，它的功能和用途都是为小区业主服务的。即便是对外出租，服务的对象也应是小区业主；如果要对外营业，必须要经得小区业主的同意，是不能做一般的商铺处理的。

2014年《广州市物业管理暂行办法》实施后，小区会所的产权属性都比较明确了。在此之前的很多普通小区的会所，管理会比较混乱，更多是做为一个配套的活动场所。

这些年来，很多小区的会所都经营不起来，可能只有高端楼盘会保留会所的功能。像珠江新城的侨鑫汇悦台，那里的会所有健身、游泳、小型餐厅等等，都是给业主消费的，即便是给外面的人消费，也不会大张旗鼓，或者是需要业主带人方可能消费。而普通楼盘的，很多都改造为做教育、健身之类，还是为小区业主服务。

采写/摄影：南都记者 王艳玲 邱永芬

业主会所是必须的配套设施吗

沪南公路2727弄100号康桥半岛1-3期是本世纪初建造的大型别墅社区，拥有1336户居民，面积达200万平方米。小区建设之初，由于地理位置偏远，周边配套设施不全，开发商配备了近6000平方米的高档会所，包含游泳池、健身房、户外体育设施、餐饮娱乐等功能。2016年，会所被开发商转卖给私人后，所有功能戛然而止。2019年，会所重新动工，摇身一变成了一家教育机构，居民想保留会所功能的愿望落空。

在商品房小区，会所往往是销售楼盘的卖点亮相。与公建配套不同，会所并非民生必须，产权归属于开发商所有，天然的商业属性赋予其自主交易和业态调整的权力。然而，会所的用途随意变化，对业主生活造成种种影响同样是客观事实。实际上，上海曾出台文件赋予小区业主对会所的管理权，但这份文件已于2017年失效。如今，小区业主与会所经营者在管理权上面临重大分歧。

△小区开售楼盘时的海报。

会所服务承诺被“撕毁”

2001年，吴女士从陆家嘴驱车半个多小时抵达在售楼盘康桥半岛。一心想在退休后拥有小院生活的她看中了小区环境，购买了一栋独栋别墅。“当时周边都是田野，虽然安静，但根本没有配套设施。”好在，开发商为居民配套建设了会所，位于正门一侧。

△会所与小区的相对位置。

“超大型会所，生活更无忧”。楼盘海报上写道，5700平方米内拥有餐厅、咖啡厅、桑拿、游泳池、健身场所、超市、美容店、银行等商业配套，24小时社区大巴随时为住户服务……更重要的是，会所被开发商写入销售合同的附件和补充条款，一扫吴女士的担忧。

△业主手册里提及，小区会所部分做商业用途……不得随意变更经营项目。

2005年搬入小区后，多功能会所被命名为“乡村俱乐部”，吴女士宴请来客就在俱乐部的饭店里。居民潘大伯说，经常带着孙子来会所打乒乓球，一个小时收费25元。社区巴士定时定点将小区边缘的住户送抵会所门口，让居民能够及时地购买生活所需，免去驱车前往商圈的麻烦。

2016年，运营了10多年后，会所产权被转让给一位朱姓私人业主，商家被统一安排撤离。业委会预感会所功能将发生变化，于8月9日要求朱先生向业委会承诺，将来的会所会继续为业主提供商业、娱乐、文体等配套服务。此后3年，会所一直处于闲置状态，居民只能驱车前往南面1公里左右的大润发超市，他们仍然期待曾经家门口多样的会所服务能有回来的一天。

2019年10月，在挖掘机的轰鸣声下，小区会所动工了，然而改造方向出乎居民的意料。会所经营者朱先生未履行当初的承诺，而是打算改建成一所教育机构。此举令居民们担心，由于小区内部就拥有一所私立幼儿园，每逢上下学，周边道路都水泄不通，小区正门再增加一所教育机构，那得堵成啥样？

△小区会所前后变化。

会所开什么决定权在谁？

9月3日，记者来到康桥半岛1-3期的西北正门，中央花坛使得大门口形成了一个环岛行驶区域。正门一侧，一块“康桥半岛乡村俱乐部”的交通警示牌还竖立在施工挡板前，背后会所的施工进度并未因为业主们的接连投诉而受影响。会所门口，可以看到一堵类似校匾的大理石墙，室内外的洗漱台、游泳池均按照幼儿的标准建造，原本会所的架空连廊被改造成封闭的教室。从会所的地理位置上看，北面为外环高速，西边通过秀康路连通其他小区，东面和南面均被康桥半岛小区包围，地理位置较为偏僻。

△会所的施工现状。

业委会拿到的会所产证复印件上表明，会所建筑面积为6998.04平方米，用途为“会所”。业委会成员认为，根据2012年出台的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，会所经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。据此，经营者朱先生在会所的功能设置上只享有“有限管理权”，应当履行此前的承诺，至少维持部分区域的文体商业配套。但是，业委会的呼声并未得到朱先生的回应，不仅如此，在改造过程中，双方还就是否超过建筑占地红线发生争执，关系恶化。

△会所的产权证上显示建筑用途为“会所”。

但经营者朱先生并不认可业主的看法。他表示，该会所不属于公建配套、无分摊面积，且拥有独立产证，因而调整会所功能自然是他作为业主的权力。至于产权证上列明房屋状况为“会所”用途，在他看来，与一般意义上的“商业”属性并无区别，酒店、浴场、敬老院、教育机构等都包含在内。在朱先生的所有考量中，投入产出比是最首要的，“居民（的需求）毕竟众口难调”。目前，他已经按照教育机构的标准投入数千万改造费用，建造完后将等待相关管理部门的验收和审批，“居民如果担心投入使用后出现安全、交通上的问题，我会联系公安，并聘请保安人员维护秩序。”至于2016年曾向业主们承诺保留会所的功能，他强调，当时签署的只能算是一份“情况说明”。

居民要求保留会所功能的呼声如此强烈，亦有历史原因。朱先生提到，早年开发商向业主大肆宣传会所的配套服务作为卖点，基于的是当时周边商业配套不全，会所承担了“公建配套”的角色。后来，康桥半岛4期、5期开发后，相应的商业街也同步开发，开发商这才将会所的产权转卖。对于接手的朱先生而言，他没有义务替开发商继续兑现销售之初的承诺。此外，从朱先生和开发商签署的房地产买卖合同补充条款看，仅提到“乙方（朱先生）已充分了解该房屋的用途为会所”等只言片语。

业主是否享有管理权有待证明

今年4月，业委会在一周内向业主筹集完25万律师费，代表288名业主向法院状告朱先生。然而，浦东新区人民法院和上海第一中级人民法院均表示，会所功能的设置及如何处置，属于小区业主的整体利益，288名业主的数量尚不及小区业主人数的二分之一，不能代表全体业主，不具备原告的资格。

由于经营者和业主在会所“管理权”上各执一词，康桥半岛社区居委也已组织了多场协调会。居委王书记认为，居委会可以协助召开业主大会，使得业委会达到起诉的资格要求，再由法院来裁定。她还建议，业委会和经营者双方可向上海市房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局索要小区规划图纸，查明会所是否位于用地红线范围内，作为管理权限的凭证。此外，参照我国物权法第76条，由业主共同决定的事项中，包含“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。如果业委会在《管理规约》中提及管理会所的相关事宜，也可作为享有管理权的有力证据。

小区会所经营数年后“转型”的现象已屡见不鲜……由于会所的产权证在开发商手里，会所用途变化，业主往往后知后觉。为了保障业主的权益，上海市住房保障和房屋管理局于2003年、2012年出台过商品住房项目附属会所交易和使用管理方面的文件，限制会所的随意变更。但目前该文件已经失效，且没有续存。

并且，上述文件还存在语焉不详的问题。文件中曾明确，会所指的是按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。房屋调查机构在预测或者实测建筑面积时应当按照“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应当记载为“会所”。而在朱先生2016年拿到的产证上，建筑用途为“房屋”，建筑类型为“其他”，独用面积、分摊面积一栏显示为空白。有不少声音认为，文件中“会所”概念指代不清，实际上已沦为宽泛的商业形态，那么这一产权用途的划分及牵涉到的管理规定也失去了适用意义。相关管理部门应及时予以明确，并做好后续引导工作。

题图：康桥半岛小区正门一侧为会所。

栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟

来源：作者：车佳楠

业主会所算公摊吗

沪南公路2727弄100号

康桥半岛1-3期

是本世纪初建造的大型别墅社区

拥有1336户居民

面积达200万平方米

△康桥半岛小区正门一侧为会所。

小区建设之初

由于地理位置偏远

周边配套设施不全

开发商配备了

近6000平方米的高档会所

包含游泳池、健身房以及

户外体育设施、餐饮娱乐等功能

2016年

会所被开发商转卖给私人后

所有功能戛然而止

2019年

会所重新动工

摇身一变成了一家教育机构

居民想保留会所功能的愿望落空

△小区开售楼盘时的海报。

在商品房小区，会所往往是销售楼盘的卖点亮相。

与公建配套不同，会所并非民生必须，产权归属于开发商所有，天然的商业属性赋予其自主交易和业态调整的权力。

然而，会所的用途随意变化，对业主生活造成种种影响同样是客观事实。

实际上

上海曾出台文件

赋予小区业主对会所的管理权

但这份文件已于2017年失效

如今

小区业主与会所经营者

在管理权上面临重大分歧

会所服务承诺被“撕毁”

2001年，吴女士从陆家嘴驱车半个多小时抵达在售楼盘康桥半岛。一心想在退休后拥有小院生活的她看中了小区环境，购买了一栋独栋别墅。

“当时周边都是田野，虽然安静，但根本没有配套设施。”好在，开发商为居民配套建设了会所，位于正门一侧。

△会所与小区的相对位置。

“超大型会所，生活更无忧”。楼盘海报上写道，5700平方米内拥有餐厅、咖啡厅、桑拿、游泳池、健身场所、超市、美容店、银行等商业配套，24小时社区大巴随时为住户服务……更重要的是，会所被开发商写入销售合同的附件和补充条款，一扫吴女士的担忧。

△业主手册里提及，小区会所部分做商业用途……不得随意变更经营项目。

2005年搬入小区后，多功能会所被命名为“乡村俱乐部”。

吴女士宴请来客就在俱乐部的饭店里；居民潘大伯说，经常带着孙子来会所打乒乓球，一个小时收费25元；社区巴士定时定点将小区边缘的住户送抵会所门口，让居民能够及时地购买生活所需，免去驱车前往商圈的麻烦。

2016年，运营了10多年后，会所产权被转让给一位朱姓私人业主，商家被统一安排撤离。

业委会预感会所功能将发生变化，于8月9日要求朱先生向业委会承诺，将来的会所会继续为业主提供商业、娱乐、文体等配套服务。

此后3年，会所一直处于闲置状态。

居民只能驱车前往南面1公里左右的大润发超市，他们仍然期待曾经家门口多样的会所服务能有回来的一天。

2019年10月，在挖掘机的轰鸣声下，小区会所动工了，然而改造方向出乎居民的意料。

会所经营者朱先生未履行当初的承诺，而是打算改建成一所教育机构。此举令居民们担心，由于小区内部就拥有一所私立幼儿园，每逢上下学，周边道路都水泄不通，小区正门再增加一所教育机构，那得堵成啥样？

△小区会所前后变化。

会所开什么决定权在谁？

9月3日，记者来到康桥半岛1-3期的西北正门，中央花坛使得大门口形成了一个环岛行驶区域。

正门一侧，一块“康桥半岛乡村俱乐部”的交通警示牌还竖立在施工挡板前，背后会所的施工进度并未因为业主们的接连投诉而受影响。

会所门口，可以看到一堵类似校匾的大理石墙，室内外的洗漱台、游泳池均按照幼儿的标准建造，原本会所的架空连廊被改造成封闭的教室。

从会所的地理位置上看，北面为外环高速，西边通过秀康路连通其他小区，东面和南面均被康桥半岛小区包围，地理位置较为偏僻。

△会所的施工现状。

业委会拿到的会所产证复印件上表明，会所建筑面积为6998.04平方米，用途为“会所”。

业委会成员认为，根据2012年出台的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，会所经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。据此，经营者朱先生在会所的功能设置上只享有“有限管理权”，应当履行此前的承诺，至少维持部分区域的文体商业配套。

但是，业委会的呼声并未得到朱先生的回应，不仅如此，在改造过程中，双方还就是否超过建筑占地红线发生争执，关系恶化。

△会所的产权证上显示建筑用途为“会所”。

但经营者朱先生并不认可业主的看法。

他表示，该会所不属于公建配套、无分摊面积，且拥有独立产证，因而调整会所功能自然是他作为业主的权力。至于产权证上列明房屋状况为“会所”用途，在他看来，与一般意义上的“商业”属性并无区别，酒店、浴场、敬老院、教育机构等都包含在内。

在朱先生的所有考量中，投入产出比是最首要的，“居民（的需求）毕竟众口难调”。

目前，他已经按照教育机构的标准投入数千万改造费用，建造完后将等待相关管理部门的验收和审批，“居民如果担心投入使用后出现安全、交通上的问题，我会联系公安，并聘请保安人员维护秩序。”至于2016年曾向业主们承诺保留会所的功能，他强调，当时签署的只能算是一份“情况说明”。

居民要求保留会所功能的呼声如此强烈，亦有历史原因↓

朱先生提到，早年开发商向业主大肆宣传会所的配套服务作为卖点，基于的是当时周边商业配套不全，会所承担了“公建配套”的角色。后来，康桥半岛4期、5期开发后，相应的商业街也同步开发，开发商这才将会所的产权转卖。对于接手的朱先生而言，他没有义务替开发商继续兑现销售之初的承诺。此外，从朱先生和开发商签署的房地产买卖合同补充条款看，仅提到“乙方（朱先生）已充分了解该房屋的用途为会所”等只言片语。

业主是否享有管理权有待证明

今年4月，业委会在一周内向业主筹集完25万律师费，代表288名业主向法院状告朱先生。

然而，浦东新区人民法院和上海第一中级人民法院均表示，会所功能的设置及如何处置，属于小区业主的整体利益，288名业主的数量尚不及小区业主人数的二分之一，不能代表全体业主，不具备原告的资格。

由于经营者和业主在会所“管理权”上各执一词，康桥半岛社区居委也已组织了多场协调会。

居委王书记认为↓

居委会可以协助召开业主大会，使得业委会达到起诉的资格要求，再由法院来裁定。

她还建议，业委会和经营者双方可向上海市房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局索要小区规划图纸，查明会所是否位于用地红线范围内，作为管理权限的凭证。此外，参照我国物权法第76条，由业主共同决定的事项中，包含“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。

如果业委会在《管理规约》中提及管理会所的相关事宜，也可作为享有管理权的有力证据。

小区会所经营数年后“转型”的现象已屡见不鲜……

由于会所的产权证在开发商手里，会所用途变化，业主往往后知后觉。为了保障业主的权益，上海市住房保障和房屋管理局于2003年、2012年出台过商品住房项目附属会所交易和使用管理方面的文件，限制会所的随意变更。但目前该文件已经失效，且没有续存。

并且，上述文件还存在语焉不详的问题。

文件中曾明确，会所指的是按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。

房屋调查机构在预测或者实测建筑面积时应当按照“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应当记载为“会所”。

而在朱先生2016年拿到的产证上，建筑用途为“房屋”，建筑类型为“其他”，独用面积、分摊面积一栏显示为空白。

有不少声音认为，文件中“会所”概念指代不清，实际上已沦为宽泛的商业形态，那么这一产权用途的划分及牵涉到的管理规定也失去了适用意义。

相关管理部门应及时予以明确，并做好后续引导工作。

作者：车佳楠

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