物业税收几个点，物业税率是多少
大家好，由投稿人史中来为大家解答物业税收几个点，物业税率是多少这个热门资讯。物业税收几个点，物业税率是多少很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
物业税滞纳金上限
来源：第一财经
税费制度的收支相连不仅具有理论依据，而且在国际和国内都有相关经验。作为地方税种，房地产税具有受益与负担对应的特征，特别需要收支相连的决策机制作为保障。在我国房地产税改革中，构建收支相连的决策机制有利于提高社会公众对改革的接受度、约束地方政府过度扩张税收规模，以及提升地方政府的公共治理水平。
在我国现行法律法规框架内，应由区县级政府的决策机构运用相对独立的决策权，采取有效的公众参与方式，在确定房地产税收入适当规模的同时，遵循受益普遍、受益内化与收支匹配等原则将房地产税用于选定的公共支出项目。
2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这个决定同时提出的农业税改革、统一内外企业所得税制度、增值税由生产型改为消费型、实行综合和分类相结合的个人所得税制等，均已基本完成，唯有房地产税改革属未完成的一项任务。
当前，房地产税法正在酝酿中。房地产税是完善我国财税制度不可或缺的一环，对健全地方税体系、优化税制结构、促进社会公平等都有着重要作用（贾康，2018；杨志勇，2018；陈双专、郝东杰，2018）。房地产税改革涉及各方利益，改革的争议最大。
虽然对于房地产税“该不该征”的共识正逐渐达成，但关于房地产税“如何征”的制度构建依然充满争议（苏明、施文泼；2016；侯一麟、马海涛，2016；胡怡建、杨海燕，2017）。
尤其是，以何种决策机制来设计和规范房地产税，更是一个尚未得到充分讨论的议题。如何进行制度构建，使房地产税获得公众更广泛的认可和支持，从而使改革推进更为稳妥，是当前及今后一段时期迫切需要解决的关键问题。
我们认为，在设计房地产税制度的过程中，建立起收支相连的决策机制不仅具有必要性，也有可行性，值得积极探索。
一、建立房地产税改革收支相连决策机制具有重要意义
（一）收支相连可增强公众对房地产税的可接受性
可接受性对房地产税改革的成功实施尤显重要。税收具有强制性，是指税收法规在获得广泛民意认可后需要用法律的强制性作为制度实施的保障。因此，税收的可接受性是税收强制性的前提。
正如美国北伊利诺伊大学公共管理学教授爱伦·S·鲁宾指出的：“在民主制度下，如果公民不同意征税，政府失去的不仅是它的财政收入，也失去了它的合法性”。将房地产税进行收支相连，用于纳税人“看得见”、“感受得到”的公共产品或服务，让其直接体会到受益与纳税的对应性，能够极大提高认可和接受程度，有效降低房地产税实施的社会风险。
经验证明，收支相连的税制改革容易为公众所接受，特别是用于受公众欢迎的公共项目时。世界上很多国家都实施的社会保障税或者类似税费，就是因为其具有“专款专用”的特点，而受到纳税人或缴款者较高程度的认可和接受。
2012年初，日本政府实施消费税改革，提出“社会保障和税收一体化改革”方案，明确征收消费税的主要目的就是为养老保障筹集资金，绝不用于扩大其他政府支出，从而获得立法通过。2014年日本的消费税税率从最初的5%上升到8%，并将于2019年10月提高到10%。
由此可见，日本消费税制度基于收支相连的逻辑约束，即使是在提升税率以增加税收的情况下，仍然获得了民意和立法支持。
世界各国课征房地产税的正当性大都基于政府对产权的保护及地区性公共产品的提供。2010年夏，北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心与国家统计局合作开展的对北京、上海、深圳和成都2500户家庭的民意调查显示，如果房产税能够降低房价或者改善公共设施和服务，支持率将提高30%；如果老百姓能够清楚地知道房产税用在什么地方，支持率也将上升。因此，在我国，通过房地产税收支相连，强化房地产税用于提供地区性公共产品和保护不动产产权的必要性联系，可增强征税的合理性。
房地产税由个人直接缴纳并负担，是透明的直接税，会使纳税人感受强烈的“税痛”。在美国和英国等地，不动产税的负担问题都曾引发民众的反对和抗议。尤其是上世纪70年代，美国的全国性不动产税反抗运动影响更为深刻。
我国设计中的房地产税将按不动产评估值进行征收，并由只对经营性不动产征收扩展到对居住不动产征收。这表明，与近年以减税为主的多项改革不同，房地产税改革很可能将增加部分纳税人群体的税负，对其心理感受和经济负担都会产生重要影响。因此，公众对该项改革的可接受性面临更为严峻的考验。
（二）收支相连是有效控制税收规模的重要机制
古今中外的无数事实证明，政府有着扩张收入规模的“欲望”，加上其以强制力为后盾，容易造成财政汲取失度。为确保征税的合理规模，保障纳税人权利，控制征税权力成为各国制度构建需要解决的重要议题。
在我国国家层面，税收法定原则在基本法律中的确立，成为约束征税权力的根本保证。房地产税中央决策也将遵循这一严格的立法规范。但未来的房地产税将对地方政府充分授权，因而地方对房地产税的具体实施享有一定的决策权。
我国一些地方政府曾经出现的“乱收费”、“乱摊派”现象和当前不容乐观的地方债务情况，说明地方政府有着强烈的收入冲动。一旦将来的房地产税由地方自主决策，如何防止其不当扩张收入规模，需要有相应的约束机制。
美国斯坦福大学经济学教授、税收专家迈克尔·J.博斯金建议，税制改革应该将税收与支出更紧密地联系起来，并使每一个公民和纳税人集中注意其税收被用于资助哪些支出，才能确保一个政府负责而有效，否则，新税会附加在旧税之上，用于扩大政府规模。
将房地产税收入与支出联结起来进行决策，强调了税收的增加必须以满足地方公众的公共需求为必要条件，就可以通过支出的合理性或正当性对房地产税收收入的总规模施加一定的控制，从而使房地产税的总体负担被约束在一个适当的范围之内。
在这种收支相连的机制约束下，政府若想提高房地产税收入的总规模，就必须经受公众对由此而增加的收入用于公共支出项目的合理性检验。如果增加房地产税收入的动议无法通过公众的合理性检验，就不会获得公众的理解和支持。
因此，构建房地产税改革收支相连的决策机制，可成为制约征税规模扩张的必要措施。
（三）收支相连可有效提升地方政府的治理水平
地方治理的成功是国家治理体系和治理能力现代化的重要组成部分，建立房地产税收支相连的决策机制将对地方治理产生重要而深远的影响。
首先，持续稳定的房地产税收入将成为地方治理的重要资源，有利于其治理能力的发挥。自1994年分税制改革以来，在财权上收与支出增长的共同影响下，省级尤其是省级以下的地方财政压力问题突出。
由于税收收入不足，地方转而通过土地出让或借债筹集收入，对转移支付的依赖性也不断增强（朱德云、孙若源，2018）。
地方政府过度依赖税收以外的其他收入，其财政的可持续性会弱化，导致资源不足而产生治理危机。而房地产税可作为地方政府稳定的收入来源，成为实现地方治理目标的重要物质基础。
其次，建立起房地产税与其支出相连的决策机制，不仅可以使税收手段与治理目标达成一致性，并且在征税过程中可强化地方的治理责任。多项调查表明，与对中央政府的高度信任不同，我国公众对地方政府的信任度不容乐观（刘艺、熊智，2014）。这与地方政府对公众的责任和服务意识缺乏、政府行为的错位、越位、缺位等密切相关。
为此，需要有相应的制度和机制强化地方政府的责任和服务意识，进而转变其职能行为，将地方治理的最主要目标定位于有效提供地方民众所需要的公共产品和服务上。
房地产税的收支相连决策机制要求地方政府将“支出”的方向及规模与房地产税的“征收”直接衔接起来，以满足公共需求为评价标准，从而约束和规范政府财政收支行为，有助于责任政府和服务政府的建设。
最后，有效运作房地产税收支相连的决策机制，可促使地方提升多元共治水平。地方治理不仅需要有为的政府，也离不开社会各界包括地方公众的积极参与。近些年来，我国基层社区治理正在不断向培育社会参与和基层社区的多元共治方向发展。但地方政府仍缺乏足够的动力支持公民参与，而由于实践中参与的形式化或被施加诸多限制，公众参与的积极性也不足（张紧跟，2017）。
而由于房地产税对公众自身利益影响的直接性，将激励公众积极参与决策，促使政府通过收支相连决策机制的规范运作，加强信息公开和主动分享决策权力，不仅有助于揭示公众对公共产品的真实需求，也有助于形成更好的支出决定，达成共治共享。
二、实现房地产税改革收支相连决策机制具有可行性
（一）房地产税等税种的收支相连已有成熟的国际经验
在许多国家，房地产税主要作为基层政府的收入来源，用于基层区域内的各类公共服务或基础设施等支出，虽然并不限于指定用途，但体现出明显的纳税负担与支出受益的对应关系。
其中，美国财产税（房地产税）的征收采取“以支定收”的收支相连方式进行决策，经验最为典型。美国的城市、县、学区、特别区等基层公共机构被称为地方征税单元，根据各自的财政预算开支状况决定需要征收的财产税总额和税率。通常，在税基基本固定的情况下，主要通过支出需求确定财产税的税率。税率等于地方预算支出减去非财产税的其他收入和转移支付收入之后的余额除以应税财产评估总值（财产税税基总额）的商数。基层公共机构征收的财产税主要用于公立学校、城市街道、乡村公路、治安、消防等当地公共产品和服务的提供。
为了控制财产税收入规模增长导致纳税人税负的过快增加，一些地方政府还设置了相应的保障机制。比如美国马里兰州财产税法规定了收入恒定税率。收入恒定税率等于上一年度财产税总收入除以本年度财产税税基总额的商数。如果当年的地方政府设置税率高于收入恒定税率时，必须召开听证会。
类似的控制税收规模方式在美国德克萨斯州的征税单元也被采用，其在决定税率时，会测算出一个征税单元可以采用的最高税率，通常实际税率会低于最高税率。如果在特殊情况下，要高于最高税率征收财产税，则必须经过大多数选民投票同意。
其他一些国家，如加拿大基层政府在省控制的范围内，可根据支出需求自主设立适用的财产税税率的具体做法与美国相类似。日本市町村税中的不动产税（固定资产税）收入，绝大部分用于当地的“民生”支出。
在不同国家（地区），除房地产税以外，通过收支相连方式征收其他税种的情况也较为多见。除了常见的社会保障税、燃油（消费）税、环境保护税等之外，还有一些较为特殊的税种也采取收支直接相连的方式征收。
比如，我国台湾地区设置了多个收支相连的专款专用税，其中包括针对直接受益者征收的、专用于地方辖区内道路、堤防、沟渠、码头、港口或其它土地改良的工程受益税；针对药品加收的健康福利税，90%用于健康保险安全准备，10%用于各地药害防治、卫生保健、伪劣药品的查缉等；再如，哥伦比亚的咖啡税，专用于对国内咖啡消费的补贴、咖啡种植区的沟渠等基础建设。
德国为了消除统一前东德与西德的经济发展差距，于1991年开始征收团结附加税，收入专用于原东德地区的公共基础设施建设和原东德国有企业改制以及社会综合援助等。
（二）实现房地产税收支相连在我国也有丰富的税费制度建设经验
我国现行法规对于税收与支出之间建立直接的联系没有任何禁止性规定，实践中也存在收支直接相连的专款专用税费。按照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》要求，城市维护建设税应当用于城市的公用事业和公共设施的维护建设，具体安排由地方人民政府确定。
事实上，我国还有一些具有特定用途的财政收入形式，包括政府性基金和一些行政事业性收费，虽然不属于严格意义上的税收，但其正当性或合理性均建立在收支相连的逻辑之上。
由税务机关征收的教育费附加及地方教育附加也具有专用于发展教育事业的特定用途。这些收支直接相连的特定目的税费，在保证特定事业和建设支出需要方面均发挥了积极作用。
从2011年1月28日开始，重庆与上海两市进行房产税试点，重点是对部分个人居住住房征收房产税，同时对税收收入作出特定用途的规定。
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》明确规定，对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
而《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》也规定，个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。沪渝两地试点征收房产税取得的收入用于保障性住房，特别是廉租房和公共租赁住房的建设等，以解决低收入家庭住房困难等问题，主要体现的是调节收入分配的政策目标。
虽然这也是一种支出与收入直接相连的方式，但对于纳税人而言，由于缺乏纳税与受益之间的直接联系，因此其势必在提高税收可接受性及纳税遵从方面的影响力不足。
（三）房地产税收支相连的观点得到学者普遍认同
将房地产税的收支联系在一起的观点，在目前房地产税改革的讨论中，得到众多学者的普遍认同。比如，侯一麟、马海涛（2016）认为，开征房地产税的直接目的是赋予基层政府稳定的自有财源，使之能够更好地提供基本公共服务，收到的税款应当用于普惠性项目，使全体纳税人受益。
庞凤喜、牛力（2018）指出，为积极稳妥推进房地产税改革，需要明确税款使用方向，注重提升居民获得感，突出房地产税受益税性质。张平、邓郁松（2018）认为，房地产税作为以受益税为特征的高效率地方税种，可以成为财权与事权匹配的天然工具，形成地方财政收支相连的治理体系。
理论界普遍认为，房地产税作为地方税种，本身具有受益与负担相对应的特征，构建形成收支相连的决策机制，可以更充分地发挥其积极效应。
三、构建我国房地产税改革收支相连决策机制的设想
（一）构建房地产税改革收支相连决策机制的基本要求
我国房地产税的收支相连决策可采用多种方式，并不限于“以支定收”。由于美国财产税采用“以支定收”的做法较为成功，何杨、林子琨（2018）尝试测算，以我国房地产税提供基础的公共教育服务情况下全国大部分县的房地产税税率，结果显示，税率相对偏高并呈现出较大的区域差异。
如此，其可行性必然受到一定限制。因为只有在我国少部分税源充沛的发达城市，居民收入水平高，税负承受力较强，为满足一些支出需求，可以在较大范围内提高房地产税收入规模，达到以支定收。
对大部分地区而言，受制于房地产市场发展情况、居民收入水平以及稳定税负等因素，其房地产税的可调整范围相当有限，难以真正做到根据支出需求变化来调整收入规模。
所以，这些地区主要还是采取选择合适的特定支出项目与房地产税收入进行直接相连的方式，即达到大致匹配但必须专款专用。
总之，实行房地产税收支相连的基本要求是在可能的幅度范围内，对房地产税的相关要素作出适度调整的决策，使其收入达到一定规模，并将该项收入专用于经慎重决策而选定的公共支出项目。
（二）实施房地产税改革收支相连决策机制的政府层级
理论与实践均表明，房地产税适合作为地方税种，在多级政府情况下，作为基层政府的收入来源更为合适。理论上，地方政府具有本地区的信息优势，对于情况复杂的房地产税征管更为有利，而且地方政府可以通过房地产税与支出的不同组合供不同偏好的纳税人选择，从而达到财政效率的提高。基层政府能够在财产税的收支结合上做到规范而有效，从而获得地方公众的普遍认可。
从2010年OECD成员国的房地产税收入在不同层级政府的分布情况（表1）看，在全部34个成员国中，房地产税收入全部或几乎全部（收入占比90%以上）属于州/地区以下政府的国家共30个，约占88%；全部属于基层政府的国家共26个，约占76%。
换言之，除英国、瑞典、澳大利亚、墨西哥、瑞士、挪威、韩国和奥地利8个国家的中央或州级（地区）政府获得的房地产税收入占比高于10%以上外，其余国家的基层政府的收入占比均在90%以上，且18个国家的房地产税收入全部由基层政府获取。
我国可借鉴国际经验，在更为基层的地方政府实施房地产税的收支相连机制，使决策更切合地方实际、提高决策效率、降低决策风险，并更好地实现地方财政的自我负责。
房地产税与民众切身利益密切相关，只有将其定位在基层政府使用，才能让民众产生纳税与获益直接对应的感受。这正如住宅小区收取的物业费，其缴纳和受益的直接相关性强，容易获得居民的认可和支持。
而且，由于在我国省级及有些地市级的区域内，房地产发展情况及地方公共需求差异性依然较大，如果征收和使用房地产税的政府层级较高，很难切合地方的实际，获得最大多数民众认可。
因此，建议房地产税收支相连的决策机制的实际运作定位于县、自治县、不设区的市、市辖区（以下简称“区县”）这一层级。
（三）实施房地产税改革收支相连决策机制的基本途径
在中央统一制定的房地产税法中，应明确房地产税的总体征收范围、纳税人、计税依据、计税方法、可供地方选择的税率幅度以及全国范围内的基本减免范围，同时要求房地产税的收入必须用于符合地方实际的专门用途，并向社会公开。
国务院根据全国人大通过的房地产税法，制定房地产税实施条例，规范房地产税具体征收管理事项，包括不动产信息平台建设与维护、不动产评估等事项，规定地方可选择确定缓征的具体范围和相关条件等。
省级政府在房地产税基本法律的允许范围内决定本区域的具体征收范围、基本免征额和本区域的实施税率幅度，并协调税基评估具体事项和负责本区域内暂缓征收地区的审批；地市级政府主要负责协调与指导下辖各区县的房地产税征收与使用，审核区县人大提出的具体实施方案是否符合上位法规，并在省级与区县政府间建立信息沟通机制；区县政府提出房地产税的具体实施方案，区县人大审议当地房地产税实施方案，相关政府部门负责安排房地产税税款的支出。
1、房地产税收入规模的估测
由于我国地区间房地产市场发展不平衡，房地产税基分布差异大，有些欠发达地区和农村地区可供征税的税源极其有限，居民收入水平普遍较低，一段时期内并不适合征收房地产税。
因此，在中央层面的房地产税法通过后，可由地方根据实际情况决定是否在本区域内开征房地产税。具有征收意向的区县，先由本地政府相关部门进行前期调查、统计和核算，形成初步方案提交区县人大后，启动本区域内征收房地产税的议程。
区县人大通过认真审议并经由规范的公开征询程序和表决程序，决定是否在本区县征收房地产税。经区县人大审议通过的房地产税实施方案，须报经地市级人大提请省级人大审核。
区县人大有权在省级政府允许的限度内，可以调整具体税率及少量减免税事项。在拟定本区县的房地产税实施方案时，需要同时提出相应的支出项目建议，并测算大致的税收收入与对应的公共支出规模。
房地产税收入的大体规模主要是根据当地的税基统计信息，结合本地居民的承受能力，通过拟定可调整的税制要素加以确定。
需要注意的是，初次推出的房地产税方案尽可能按照“宽税基、低税率”的原则设计，将纳税普遍性与低税负相结合，使当地公众一方面普遍体会到税负的存在，另一方面并未感受较重的负担。
唯此，才能促使更多公众关心收支相连的房地产税改革决策，增强公众对房地产税改革的理解和接受并有效发挥收支相连的积极作用。
2、对应支出项目的确定
与房地产税相连的支出项目选择需要遵循以下三项原则：一是受益普遍原则，即税款所提供的公共产品或服务能够为大多数地方公众所获得，而不是只针对特定人群；二是受益内化原则，即选取的公共支出项目其受益范围基本限于当地，外部溢出效应不明显；三是收支匹配原则，即需要根据房地产税的测算规模进行支出项目选择，做得大体相当。如果收入与支出之间差距过大，收支相连就失去了基本的对应关系，其达到的决策效果必然不够理想。
另外，房地产税所对应的支出项目应排除已有相应财力保障的支出，比如地方政府基本运行支出、上级政府的委托支出项目、明确由中央或省级承担支出责任的基本公共服务。
至于代际间受益的地方公共支出项目是否可用房地产税提供，则需要考虑房地产税的收入规模是否与之匹配，以及地方决策中公众是否赞成。房地产税实施初期，建议根据其收入规模选择社区治安、社区环境治理、社区垃圾处理等与公众生活密切相关，容易增强获得感的项目。
3、收支匹配问题的解决
收支相连要求房地产税收入与对应的支出大体匹配，但实际结果很可能出现两种情况：一种是实际收入大于支出，此时可将结余用于来年的支出项目，或者根据情况用于其他支出。另一种是实际收入小于支出，此时为确保支出项目的落实，势必需要补充资金。
资金的补充来源无非是通过地方自筹或上级补助。地方自筹可考虑在可行幅度内运用预算稳定调节基金或本级预算预备费。上级补助可考虑由省级或地市级的设立房地产税专项补助基金进行转移支付。该基金可统筹本省或本地市的一部分土地出让金设立。
当然，有必要对上述资金缺口设置一定的上限，否则不仅会影响本级政府预算平衡，也会诱导地方扩大支出以套取上级补助。一旦支出缺口过大超过设定上限，则需编制调整支出方案，并经相关的决策程序决定缩减支出。
（四）实施房地产税改革收支相连决策机制的两个关键
要使房地产税收支相连的决策机制达到理想效果，信息公开和公众参与是两个关键的实质性要求。信息公开不仅是保障公众知情权的要求，而且便于纳税人在信息充分基础上发表意见、表达诉求，成为切实保障公众权益的需要。
公众参与要求保持决策过程的开放性，通过有序吸纳公众主动参与，有助于揭示公众偏好，增强房地产税政策与公众需求之间的适应性，提高公众的接受度。
此外，通过信息公开与公众参与，还可以监督决策者的行为，保证决策程序的良好运作。
房地产税收支相连决策应采取多种公众参与形式。这些形式包括但不限于：
开展民意调查。借助这一手段可以了解当地公众对征收房地产税及其用途的看法和意向，发现公众关注的重点问题，需要注意问卷设计、调查样本、调查程序的科学性。
成立决策咨询委员会。可以由地方商业团体、房地产协会、公共部门官员及公众代表组成决策咨询委员会。其主要功能是在决策中便于不同群体的利益表达，协调沟通，增进相互了解，并进而达成共识。
举行听证会。听证会是公共政策制定中常见的公众参与形式，在实施房地产税收支相连决策机制时同样可以采用。为确保听证的实际效果，需要保证相关各方均有代表参与，尽量降低代表性不足所带来的决策风险，并尝试通过地方电视、广播和网络视频等形式进行直播或转播。通过持续不断的参与体验，逐渐培养公众的参与习惯和能力。
由于房地产税收支相连决策目前还缺乏经验积累，未经良好设计和运作的公众参与机制可能反而会导致拖延决策进程和降低决策质量。
为此，在具体进行房地产税收支相连决策时，首先，要做好决策相关程序的制度保障，有关部门要制定详细的公众参与计划；其次，决策过程应由地方决策部门主导，防止吸引过多的相关方参与而导致利益关系过于复杂，影响决策推进；再次，切实提升方案的可接受性。
公众参与的目的是表达意见和诉求，维护自身的合法权益，并对决策产生影响。如果没有相应的意见反馈，对决策不产生任何影响，不仅其参与积极性会受到打击，而且房地产税实施方案的可接受度也将大打折扣。
因此，房地产税收支相连决策必须有效吸纳公众意见，可在区县人大进行方案审议时，要求提交征询公众意见情况的说明。
物业税是什么意思
很多跨境电商卖家都注册了香港公司，但对于如何用好香港公司？香港公司在公司整个商业模式当中的定位以及职能，香港公司的税收制度，以及经常听到的离岸豁免还是云里雾里，今天小编围绕香港税制来给大家深度拆解一下，因篇幅比较长，因此小编将拆分多个篇幅为大家讲解，希望看完的朋友能有所收获。
大纲概要：
一、为什么跨境电商要标配香港公司？
二、注册香港公司个人持股还是公司持股好？
三、一文读懂香港税！
四、注册香港公司是否要做ODI境外投资备案？
五、香港公司成立后，每年需要做什么？
六、香港公司的离岸豁免真的可以免税吗？
七、什么样的企业可以做离岸豁免？
八、香港公司离岸豁免的申请流程？
九、警惕“香港公司”合规的3大风险！
十、香港/新加坡公司税制对比！
香港以其低税率、属地征税原则、税种简单的税收制度，成为全球企业税务规划的热门选择。今天就让我们一起了解下香港税制到底有多香？
01香港税收特点：税种少、地域来源原则征税！
香港税制
香港现行税制为分类税制，以所得税为主，辅以行为税和财产税。其中：
1、香港三大核心税种
利得税、薪俸税、物业税
2、其他税项包括
厘印税、关税、博彩税和酒店房租税、差饷、飞机乘客离境税、 车辆首次登记税、商业登记费等。
3、香港免税优势（杀手锏）
1、流转税全免：
不交增值税、营业税、消费税
2、免征资本税:
股息/利息预提税：企业分红、存款利息无需扣税
资本利得税：股票、房产增值收益不征税
遗产税：自2006年2月停征
进出口自由：
除了烟酒油等四类商品，货物进出香港0关税。
征税原则
（一）地域来源征税：
与中国大陆所采取的税务居民征税原则不同，香港主要采用地域来源征税原则，即仅对源自香港的利润征税；收入的来源地不是香港（如海外贸易、投资分红），那么在香港就无需缴纳利得税。
（二）判定标准：
合同签署地、交易执行地、货物中转地、人员参与地是否在香港。
需证明业务运营流程（如采购、销售、物流）与香港无实质关联。
02香港主要税种详解
利得税（企业所得税）
（一）征税对象：
香港利得税针对在香港从事经营活动的所有实体，具体包括：
1、企业法人：
在香港注册的公司（本地公司）
在香港以外注册但实际管理或控制在香港的公司（税务居民企业）
2、非法人实体：
合伙企业（Partnership）
独资企业（Sole Proprietorship）
信托、团体等
（二）核心原则：
地域来源征税：仅对源自香港的利润征税，离岸收入（如海外贸易、投资分红）免税。
判定标准：合同签署地、货物物流路径、业务执行环节、资金流向是否与香港有关联。
（三）利得税两级税率优惠：
注：为防止大型企业通过分拆公司重复享受优惠，确保税收公平，同一集团仅一家企业享受首200万利润的优惠税率，其他关联企业按标准税率征税。
举例：集团旗下有A、B两家香港公司，若提名A公司享受优惠，则B公司所有利润按16.5%纳税
（四）利得税具体怎么算？
香港利得税的计算有点类似国内，也是基于净利润征税，计算公式为：应纳税利润=收入总额-可扣除成本及费用。
1、可扣除的成本及费用
直接运营成本：采购原材料、生产费用、物流成本等。
管理费用：租金、水电费、员工薪资及福利。
财务费用：贷款利息（需与业务相关）。
折旧与摊销：厂房设备按 60%初始折旧率抵减，无形资产5-10年摊销。
研发开支：符合条件的研发支出可获 300%扣税优惠。
2、不可扣除的费用
资本性支出（如购置固定资产的原始成本）。
私人或非业务相关支出（如股东个人消费）。
罚款、税款（除利得税外）及非法支出。
3、利得税具体怎么算？
案例： 某香港贸易公司年收入500万港元，成本费用300万港元（含租金50万、员工薪资150万、物流费100万）
应缴利得税=(200万×8.25%)+(500万−200万)×16.5%= 16.5 万 + 49.5 万 = 66 万港元。
4、香港利得税临时宽减政策
香港特区政府在不同时期会推出利得税宽减政策以减轻企业负担，促进经济发展。每年额度都会不同，在2024/25课税年度，企业本来要交的利得税，可以有1500港元减免额度。
比如说： 一家企业在 2024/25 年度算出来应该交利得税1000港元，那这次就可以全免，不用交了；要是算出来应该交2000港元，那就只需要交超出1500港元的部分，也就是500港元就可以了。
（五）香港利得税调整和弥补亏损
香港利得税计算时，企业的财务利润得先按税法规定进行调整，调整后才能用来弥补以前的亏损。
比如说，一家公司今年财务报表上利润是80万。但按税法规定，有些费用不能全扣，或者有些收入得算进来，这样调整后利润变成了 100万，这国内企业所得税的纳税调增有点类似。假设这家公司去年亏了30万，那今年就用调整后的100万利润去弥补去年的亏损。弥补亏损后，剩余的利润为100 - 30 = 70 万。这70万就是该公司今年用于计算利得税的应纳税所得额。
薪俸税（个人所得税）
（一）什么是薪俸税？
香港薪俸税是针对个人在香港工作或退休所得收入的直接税，征税范围包括：
收入类型：工资、奖金、津贴（住房/交通/教育）、佣金、董事酬金、退休金、股份期权收益（行权差价）。
征税原则：仅对源自香港的收入征税（根据合同签订地、工作执行地判定）。
免税范围：非香港来源收入（如海外工作且雇主为非港公司）、资本增值（股票/房产买卖）、股息收入。
（二） 哪些人需要缴纳薪俸税？
（三）薪俸税税率及计算方式
目前香港的薪俸税额计算方式有2种，一种是按累进税率计算，另一种则是按标准税率计算。
1、累进税率（适合中低收入人群）
按收入分阶递增征税，税率从2%递增至17%，类似我们国内工资薪金7级累进税率的逻辑。
2、标准税率（适用于高收入者或公司董事）
前500万港元净收入按15%的税率征税，超过500万港元的部分适用16%的税率。
注：与累进税率结果对比，取较低者纳税。
3、香港薪俸税免税额/抵扣额（2024/25年度）
免税额
抵扣项
4、薪俸税具体怎么算？
应课税入息=总收入-免税额-扣除项（强积金、居所利息等）。
税款=累进税率或标准税率计算结果取低者。
举例：老王年收入600万港元，扣除强积金1.8万、居所利息12万后：
应课税入息净额= 6,000,000 - 132,000（单身免税额）- 138,000 =5,730,000港元
标准税：5,000,000×15% + 730,000×16% = 750,000 + 116,800 = 866,800港元
累进税：最高档为17%（超过200,000港元部分）
因此两者相比，老王选择标准税率缴纳更优。
物业税
物业税是针对在香港持有土地或楼宇并出租收取租金的业主所征收的税（无论是否为香港居民），全年租金收入扣除以下支出后按15%税率征税。可扣除项目：
1、差饷（地租）
2、物业维修及保养费用（上限为租金收入的20%）
3、不能追回的租金（如租客欠租）
4、物业按揭利息（仅限出租物业贷款）
厘印税
香港厘印税就好比国内的印花税，在公司股份转让等一些特定交易行为中需要缴纳。简单来说，当公司的股权发生转移时，就可能要按一定比例交税。这是一个平常大家极易忽略的税。
从 2021 年起，香港股权转让的厘印税税率是 0.2%。这意味着，如果公司的注册资本很高，未来进行股份转让时，要交的厘印税就会比较多。比如说，一家公司注册资本是 1000 万，转让全部股份时，就得交 2 万的厘印税。
为了避开这笔税，现在很多企业会采用一些特殊的架构，比如在开曼群岛或者英属维尔京群岛（BVI）设立公司。因为开曼和 BVI 等地的税收政策比较优惠，对公司股权交易的税收规定和香港不同，有的甚至可以做到很低的税负或者免税。通过在这些地方搭建公司架构，企业在进行股权交易时，就可以绕过香港的厘印税。
03香港与中国的税收安排
为避免跨境收入重复征税，打击偷漏税，促进两地经贸合作，2006年，国内与香港特别行政区签订了内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》（后续修订5次，最新为2023年第五议定书）。主要税收协定的税率及征税权归属具体如下：
举例： 国内A公司通过ODI备案新设并直接持有香港B公司30%的股权，香港公司向中国内地母公司分红是否需要缴税呢？
（一）香港税务：
香港不征收股息预提税，因此无需在香港缴税。
（二）国内税务：
内地母公司需就收到的股息在内地缴纳企业所得税，但根据《内地与香港税收安排》可享受优惠税率：
在满足持股比例以及受益所有人身份认定的情况下，国内按5%缴纳企业所得税。
（三）享受5%税收协定需要满足的条件
根据《内地与香港税收安排》第10条（股息条款）：
1、持股比例要求：
内地母公司需直接持有香港公司至少25%股权（间接持股不适用）。
2、受益所有人（Beneficial Owner）认定：
内地母公司需证明是股息的“受益所有人”（证明如审计报告、员工社保记录、业务合同），即实际控制并承担股息收益风险，而非作为中间人（如导管公司）。
3、判定标准：
1、母公司在内地有实质性经营活动（如员工、办公场所、自主决策）。
2、股息收入用于内地业务运营或再投资，非立即转付境外。
注：国内A公司需就股息缴纳5%或10%企业所得税，但可抵免香港已缴利得税。
04出海规划中香港公司的运用
1、中国企业出海架构
主体控制：国内母公司通过ODI备案投资控股香港及海外子公司（如美国、欧洲运营公司）。
收入并表：海外子公司财务数据可合规并至国内母公司报表。使母公司得以全面、精准地呈现集团整体的经营成果与财务状况。
2、红筹架构
红筹模式：创始人境外设立开曼/BVI公司作为上市主体，借助香港子公司这一关键桥梁，通过股权或者VIE协议控制方式，掌控国内运营实体。以此达成境内外架构联动，为境外上市创造条件 。
37号文备案：创始人需完成外汇登记，合法持有境外股权，以及确保境外投资资金的合规进出或后续的返程投资。
总的来说，香港是全球集中国优势和环球优势于一身的城市，宽松的税制和友好的投资机制，是卖家朋友出海必不可少的首选地。
关注“跨境电商财税课堂”，学习更多跨境电商财税合规干货！
物业税是业主交还是物业公司交
"零公摊时代"真的要来了吗？——透视房地产营销新概念的虚实
近日，"零公摊"一词在房地产市场上悄然走红，多家开发商打出"告别公摊"、"零公摊住房"的营销口号，引发购房者广泛关注。这一概念的突然升温，究竟是行业重大变革的前兆，还是又一个精心包装的营销噱头？本文将深入解析"零公摊"现象的来龙去脉，帮助消费者拨开迷雾，看清本质。
一、公摊面积的"原罪"：为何成为众矢之的
公摊面积制度自1995年从香港引入内地以来，就一直伴随着争议与质疑。所谓公摊，是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等。购房者不仅需要为自家实际使用面积买单，还要分摊这些公共区域的成本。
公摊引发不满的核心原因在于其不透明性和地区差异性。不同楼盘、不同城市的公摊比例差异巨大，从15%到40%不等，缺乏统一标准。更令购房者愤懑的是，物业费、取暖费等长期支出也都是按照建筑面积（含公摊）计算，形成"一面积，多收费"的局面。近年来媒体曝光的"100平米房子到手仅70平"等极端案例，进一步加剧了公众对公摊制度的不满情绪。
二、"零公摊"的真面目：营销创新还是概念游戏？
面对消费者的公摊焦虑，部分开发商开始推出所谓的"零公摊"住房。通过实地调研和业内人士访谈，我们发现当前市场上的"零公摊"主要有三种实现形式：
1. 术语转换型：将传统公摊区域重新命名为"赠送面积"，如将阳台计为半面积、设备平台改为可改造空间等，通过设计手段"消化"公摊，但实质上公共功能区域依然存在。
2. 成本转嫁型：将公摊部分的建设成本均摊到套内面积单价中，总价不变的情况下宣称"零公摊"。如某楼盘将原价3万/㎡（含25%公摊）改为3.75万/㎡（宣称零公摊），实为数字游戏。
3. 政策利用型：在允许"按套内面积计价"的城市（如重庆），直接以套内面积宣传销售，但土地、建设等成本事实上仍包含公摊部分。
值得注意的是，真正的"零公摊住宅"在现行建筑规范下几乎不可能实现。消防通道、电梯等公共设施是强制性标准，其成本必然需要由业主分担。所谓的"零公摊"，更多是营销话术的革新而非产品实质的变革。
三、国际视角：公摊制度的全球对比
放眼全球，多数国家采取的是套内面积计价模式。以美国为例，房屋销售标注的是"Living Area"（居住面积），不包括车库、阳台等区域；在英国，房产证明确区分"内部面积"和"总建筑面积"；在德国，购房合同必须详细列出每个功能区域的精确面积。
这些国家的共同特点是：
- 信息透明：公共区域面积及维护责任在合同中明确载明
- 计价公平：长期费用（物业税、能源费等）多按实际使用量或户数均摊
- 监管严格：面积测量由 licensed surveyor 完成，虚报面积将面临重罚
反观国内，推动"按套内面积计价"的尝试早有先例。重庆自2002年起就实行套内面积计价，但开发商通过提高单价保持总价不变，说明单纯改变计价方式难以触动利益格局。
四、理性看待：购房者应对指南
面对"零公摊"宣传，消费者需保持清醒认知：
1. 识破话术陷阱：要求销售人员明确解释"零公摊"的具体实现方式，查看建设工程规划许可证等原始文件中的面积计算依据。
2. 关注核心指标：无论采用何种计价方式，重点比较相同地段、相似品质楼盘的总价/使用面积比值，这才是真实的"每平米居住成本"。
3. 查验合同细节：特别注意补充协议中关于面积差异处理的条款，防止开发商通过模糊表述规避责任。
4. 长远成本核算：了解未来物业费、暖气费等收费标准是基于哪个面积基数，避免"买时零公摊，用时全公摊"的尴尬。
五、行业变革：从概念炒作到实质进步
值得肯定的是，"零公摊"概念的流行反映了市场对透明交易的渴望。要真正推进改革，需要多方合力：
- 政策层面：推动套内面积计价与公摊面积公示双轨并行，像食品安全标注营养成分表一样强制公示"面积构成表"。
- 行业自律：开发商应主动采用BIM等技术实现面积可视化，让购房者在VR看房时就能直观了解每一平米的空间归属。
- 消费者教育：普及"没有免费的公摊"基本认知，理解公共区域的必要成本，将关注点从单纯去公摊转向性价比综合评估。
结语
"零公摊时代"的到来，绝非简单改变销售话术就能实现。它需要建筑规范、计价体系、监管制度等系统性改革。对购房者而言，与其追逐营销创造的新概念，不如扎实做好比价工作，记住房地产市场的黄金法则：羊毛出在羊身上，关键是要知道羊在哪里。只有当行业透明度真正提升，消费者才能摆脱面积迷思，回归对居住品质的本质关注。
物业税费计算方法
房地产业既是一个民生问题，也是一个政治问题。房地产市场一直以来都是新闻讨论的焦点，中国的住房价格在过去几年里呈现出不断增加的趋势，中国的房地产业更是被评为世界十大泡沫经济。而大家翘首以盼的物业税却迟迟没有出台，那么物业税是否真的能拯救中国的房地产市场呢?
一直以来，在调控房价的各项建设中，物业税的呼声最高，被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏，但始终千呼万唤不出台。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。进入2009年以来，由于楼市突如其来的强劲反弹，要求物业税尽快实现从\"空转\"到\"实转\"的声音又高涨起来，有关部门纷纷将开征物业税的时间表提上议事日程，改革已经箭在弦上。
一、我国房地产业存在的问题
房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业，通过产业链接和传递，能直接或间接影响关联产业的发展，如果房地产业能够保持合理的发展速度，将有利于促进经济稳定持续增长。然而，由于房地产业是一个市场供给弹性非常弱、容易引发投机等行为的产业，在发展中容易出现各种\"市场失灵\"现象，从而对经济造成一定的危害和损失。我国的房地产业存在着严重的市场失灵的情况，例如，一些有钱人通过大量的购房来提高住房的价格，炒热房地产市场，从而牟取私利，这在一定程度上加剧了贫富差距的扩大。
二、房地产业的\"泡沫经济\"
中国的房地产泡沫最早是在2004年出现的，当时在社会各层对中国房地产发展争论不止时，国家建设部门专门对泡沫论发表意见：\"判断房地产是否出现泡沫，关键是看他是否存在真实需求。\"在市场经济环境下，一定程度的泡沫产生是必然的，泡沫是市场经济活跃度的表现，是市场经济发展的伴生物。目前社会舆论评价说中国房地产泡沫已经到了严重危险区阶段，认为中国的房地产市场发展已不可持续。其依据主要是两个方面：一是资金不断流入股市楼市，导致这些市场的泡沫;二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标认为\"中国的房地产泡沫已经是世界最高\".
中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。首先，金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。周京奎通过博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择。认为银行金融支持过度，是房地产泡沫产生的直接根源。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因，这一观点具有很强的代表性。其次是信息不对称情况下，投机和炒作致使房地产泡沫生成。房地产市场投机之所以存在原因是其市场上存在信息不对称的现象，不同人群对同一资产价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多，出现泡沫化趋势。最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。有些学者认为地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府\"经营城市\"，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。
三、物业税拯救不了\"蚁族\"
房地产业的泡沫经济不仅让中国政府焦虑不安，并且也使世界各地的媒体都将视线聚焦在中国的房地产业。\"如何拯救中国的房地产市场\"，如何让中国的\"蚁族\"们有一个栖居之所成为了当今社会的热门话题。
2010年1月26日，在北京市两会上北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税，税务专家们还预测，备受社会关注的物业税税率大致为0.5%~1%.物业税改革真正的意义在于改变目前地方政府过于依赖土地财政、追求短期收益的缺陷，为政府提供长期、稳定的税收财源，同时倡导合理的住房消费理念，改变人们\"一劳永逸\"的传统购房思想。
物业税一旦出台无疑会对房地产经济产生重大的影响。在一定程度上物业税起到可以抑制房地产市场的投机行为的作用，但是物业税的征收是针对房产保有阶段征收物业税，这样就使得开发环节的信贷风险转移到了物业保有阶段。目前，我国许多工薪阶层都采取按揭贷款的方式，每个月的工资除了用来归还银行房屋贷款和支付利息，还要缴纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而提高的，这意味着消费者要承担越来越重的税负负担，那些家庭经济实力不强的工薪阶层因为购房\"门槛\"降低而购入房产，就出在\"平买贵地\"的境地，随后出现的问题就是长期下来付不起后期的银行债务和物业税，个人房贷业务坏债率的增大，势必增加的银行的信贷风险。
物业税的征收尽管在短期内可以使房价上涨得到抑制。但从长期来看，商品房趋势仍然是向上走的，因为城市化、资源稀缺、全球化等又会让投资预期回升，物业税的执行可能会遇到真空，如现在深圳屡禁不绝的\"阴阳合同\"一样。另外，只要房地产走市场化之路，房价上涨必定以多数人为背书，这势必会导致少数人转嫁物业税让大多数人来承担。综上分析，笔者认为现在还不是中国出台物业税的最佳时机。但是房地产业作为中国经济的支柱产业，必须得到正确的规范和引导。所以，在未来的几年里，不管是征收物业税还是房产税，政府的管制都起着至关重要的作用，只有国家真正的重视房地产业，关注中国蚁族的生存现状，中国的房地产泡沫经济才能得到抑制。
本文到此结束，希望本文物业税收几个点，物业税率是多少对您有所帮助，欢迎收藏本网站。