一、售房广告与实际不符,可以退房吗
售房广告与实际不符，是否可以退房需根据具体情况判断：
- 若售房广告内容属于要约。比如广告中对房屋的配套设施、小区环境、物业服务等作出了具体明确的说明和允诺，且这些内容对购房者订立购房合同以及房屋价格的确定有重大影响，那么该广告内容应视为要约。若实际交付与广告内容不符，开发商构成违约，购房者可要求退房，并要求开发商承担违约责任，赔偿损失。
- 若售房广告内容属于要约邀请。一般普通的、不具有明确具体内容的广告宣传，如使用模糊、夸张性语言描述房屋优势等，仅为吸引购房者关注，属于要约邀请。这种情况下，即使实际与广告有差异，购房者通常难以以此为由要求退房。但如果开发商的虚假宣传构成欺诈，购房者可依据相关法律规定，在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，要求退房退款。
二、购买商品房在哪些情形下可以退房
购买商品房后，在以下几种常见情形下可以退房：
一是开发商逾期交房。若合同约定了交房时间，开发商未能在约定时间内交房，且经购房者催告后，在合理期限内仍未交房，购房者有权退房。
二是开发商未取得相关证件。例如，开发商未取得商品房预售许可证，导致合同无效，购房者可要求退房。
三是房屋主体结构质量不合格。若房屋存在严重的主体结构质量问题，影响居住安全，购房者可退房。
四是房屋面积误差比绝对值超出3%。根据相关规定，当面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权解除合同并要求退房。
五是开发商擅自变更规划设计。若开发商未经购房者同意，擅自改变房屋规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸等，购房者可退房。
六是无法办理产权登记。若因开发商原因，导致购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者也可要求退房。
三、购房者付了定金又想退房怎样处理
购房者付了定金后又想退房，需根据具体情况进行处理：
一是看合同约定。若购房合同中对退房情形有明确约定，且购房者退房原因符合约定条件，那么购房者可依约要求退房，开发商应退还定金。比如合同约定若房屋存在严重质量问题购房者可退房，当出现此种情况时，购房者有权退房并索回定金。
二是看法定情形。若存在不可抗力等法定事由导致合同无法继续履行，购房者可解除合同并要求退还定金。例如因政府规划调整，房屋所在土地用途变更，使购房者购房目的无法实现，此时可退房退定金。
但如果购房者无正当理由退房，属于违约行为。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。所以在这种情况下，开发商有权没收定金，购房者难以要回已付定金。购房者在决定退房前，应仔细分析自身情况及相关法律规定，避免不必要的经济损失。
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