房价上涨，买方怠于履行付款和缴税义务，卖方要求解除，最终法院判决合同继续履行，但是认可卖方在合同继续履行的过程中有权没收买方定金10万，也就是变相增加买方成本10万。对于买房人来说，交易进行中，应当尽可能避免此类风险的发生。我们不是没有原则和立场，但每一场官司，当我们代表不同的当事人时，我们的立场和角色都会发生巨大的转变。无论什么样的二手房案件，只要东莞成交，请交给我们。我们精通东莞二手房流程，从事二手房产案件十年，绝对的专业，且用最真实的案例告诉您裁判的规则。不信，您可以拿起电话沟通。
民事判决书
广东广健律师事务所 张玲悦律师13712753623
原告A某,男,汉族；
原告叶某,女,汉族；
两原告的共同委托代理人张玲悦,广东广健律师事务所律师。
被告B某,男,汉族；
被告王某,女,土家族；
两被告的共同委托王律师, 某某律师事务所律师。
第三人东莞市某房地产经纪有限公司, 法定代表人白某；
第三人东莞某按揭服务有限公司，法定代表人张某；
委托代理人袁某,男,汉族，系其工作人员。
委托代理人钟某,男,汉族, 系其工作人员。
原告A某、叶某诉被告B某、王某,第三人东莞市某房地产经纪有限公司(以下简称房地产公司)、第三人东莞某按揭服务有限公司(以下简称按揭公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年12月2日立案受理后,依法由审判员郑某适用简易程序,于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告A某及两原告的共同委托代理人张玲悦, 被告B某、王某及两被告的共同委托代理人王律师, 第三人房地产公司的法定代表人白某, 第三人按揭公司的委托代理人袁某、钟某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A某、叶某共同诉称, 2015年6月17日,A某、 叶某与B某、王某及房地产公司就居间买卖位于东莞市凤岗镇某商住区某房物业签署了?房地产买卖合同?。合同约定房屋转让价格为109万元,并约定由B某、王某承担二手房过户的所有税费。A某、叶某与B某、王某于2015年10月22日签署了过户合同,按合同的相关约定,B某、王某应在接到缴纳税费的通知后五日内交纳相关剩余款项。然,B某、王某一直以各种理由拖延。A某、叶某于2015年11月10日函告B某、王某要求在宽限期内办理缴税事宜, 以保障后续手续顺利进行。但截止2015年11月24目,B某、王某仍未办妥上述事宜。
B某、王某的行为已经违反了合同的约定,构成违约。为维护自身合法权益,A某与叶某特提起诉讼,请求判令: 一、解除A某与叶某与B某、王某及房地产公司之间签署的?房地产买卖合同?;二、设收B某、王某的定金10万元;三、B某、王某在合同解除后十个工作日内按原状交还物业并清退承租人;四、B某、王某赔偿A某与叶某因本诉产生的律师费1万元以及往返东莞交通、住宿、误工费等损失2万元;五、B某、王某承担本案诉讼费。2015年12月8日,A某、叶某增加诉讼请求：B某、王某自2015年11月26日起按3000元/月的标准支付房屋使用费至物业按原状返还时止。
被告B某、王某共同辩称一、A某、叶某与B某、王某签订?房地产买卖合同?后,与按揭公司签订了?个人住房再交易公积金贷款代理服务合同?和?资金委管及委托付款协议?, 双方将房屋买卖涉及的缴交税费和过户登记等事项均委托给按揭公司代为办理,B某、王某已经按合同和协议的约定和按揭公司的通知,及时向按揭公司履行付款义务。
二、A某、叶某委托律师向B某、王某发律师函,是A某、叶某的单方行为和意思表示,律师函的内容不属于合同约定。B某、王某在2015年11月17日晩上接收按揭公司的付款通知后，于11月18日按通知要求如期足额履行了付款义务。不论A某、叶某的律师函是否恰当,B某、王某付款时间也在律师函所要求的时问期限内。
综上,B某、王某没有违约，A某、叶某的各项诉求没有事实和法律依据, ?房地产买卖合同?应当继续履行。目前,案涉房屋过户登记各项手续和税费缴交已办理完毕,只是新的房产证因A某、叶某通知房管局暂缓办理而没有办下来。
第三人房地产公司没有陈述意见。
第三人按揭公司称,按揭公司确认A某、叶某与B某、王某委托按揭公司办理代收款、缴费、过户等手续。在2015年11月17日,按揭公司通知B某、王某补交税费,B某、王某在11月18日补交了税费到按揭公司。 2015年11月19日,A某、叶某到按揭公司要求暂缓数纳税费。
经审理查明,在房地产公司的促进下,A某、叶某作为卖方与B某、王某作为买方,三方于2015年6月17 日,订立一份?房地产买卖合同?,约定A某与叶某将共同共有的位于东莞市凤岗镇某商住区某房屋(以下简称为案涉房屋,证号:粤房地权证莞字第*****、*****号)作价109万元出售给B某与王某,约定定金10万元于签订合同的同时支付, 首期23万元于银行审批通过3日内存入银行支付给卖方, 另外76万元向银行申请按揭贷款。同时,双方还约定由买方支付二手房过户所有的税费。
合同订立后,叶某、A某在2015年6月26日办理了公证委托书给李某、阮某和白某,委托办理完成案涉房屋二手房买卖的手续。
2015年8月19日,A某、叶某，B某、王某以及按揭公司订立了?个人住房再交易公积金貸款代理服务合同(赎楼)?以及?资金托管及委托付款协议?。订立合同后,B某与王某将其应付给A某与叶某的17万元首期款支付到了约定的专用托管账户; A某与叶某清偿了案涉房屋原抵押在银行的按揭贷款(俗称赎楼); B某、王某也以案涉房屋取得新的按揭贷款本金76万元。上述款项93万元(76万元+17万元)扣減赎楼费用后的余款存放在按揭公司 。
2015年10月22日,A某、叶某与B某、王某双方就案涉房屋在房屋交易部门见证下订立?房地产买卖合同?(俗称网签)。网签后,A某与叶某要求B某、王某支付首期余款6万元,并已将收款银行卡信息发送给王某。但B某、王某认为双方已协议首期余款6万元应在案涉房屋过户登记后再与托管在按揭公司的房款一起支付给A某与叶某。按揭公司认可B某、王某的主张。
后因纳税问题,A某与叶某委托律师于2015年11月10日向王某、B某发出律师函,督促王某、B某在10天内缴纳税费。2015年11月18日,按揭公司通知B某、王某将应数纳税费支付给其代缴。2015年11月19日,黄B某与王某将应负担的税费转账给按揭公司。2015年12月1日,A某、叶某与B某、王某就案涉房屋进行的二手房交易完成税费数纳, 并已提交房产部门办理房屋过户登记。
另查明,案涉房屋已由A某、叶某实际交付给B某、王某占有使用。
以上事实,有房地产买卖合同、公证委托书、房地产权证、房地产买卖合同、委托代理合同及律师费发票、律师函及EMS邮寄单、各类票据、微信记录、公证书、个人住房再交易公积金贷款代理服务合同、资金托管及委托付款协议、公证书、贷款凭证、费用承接单、员工证明、微信聊天记录、个人电子转账凭证、收款收据、税收数款书,以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为, 原、被告双方就案涉房屋订立的买卖合同, 系双方的真实意思表示一致的结果, 不违反法律和行政法规的效力性强制性表地定,合法有效,各方均应依约履行。
在本案中, 按揭公司或其员工是A某、叶某与B某、王某就案涉房屋交易的双方委托代理人。在A某、叶某催促B某、王某缴纳税费后,B某与王某在宽限期内已将相应的税费款项支付给按揭公司, 已完成了其按照约定及交易习惯应履行的义务, 并未违约。
然而,B某与王某所支付代管的首期款仅为17万元,另外6万元首期款,A某与叶某在完成网签时已要求B某与王某支付,且按照约定,B某与王某亦应支付给A某与叶某。但至今B某与王某仍未支付该首期款,已造成违约。因此,A某与叶某要求没收B某与王某所支付的定金10万元,本院予以支持。
但是,对于解除房屋买卖合同。由于在A某、叶某提起诉讼前, 案涉房屋上的原抵押权已注销, 赎樓已完成, 且已重新设定抵押;案涉房屋也已经交付给B某、王某使用,交易已网签且税费已数纳。综上,双方就案涉房屋进行交易的日的是完全可以实现的, 案涉房屋买卖合同不适宜解除。因此,对A某与叶某提出的其他诉讼请求(除第二项诉讼请求外),本院均不子支持。
另需提示,在A某与叶某没收10万元定金后,实际上意味者B某与王某应再行支付10万元购房款给A某与叶某,双方对此应友好处理,避免再生纠纷诉讼。
综上所述,依照?中华人民共和国合同法?第四十四条第一款、第一百一十五条, ?中华人民共和国民事诉讼法? 第六十四条第一款的规定,判决如下：
一、确认原告A某、叶某在本判决发生法律效力后有权没收被告B某与被告王某交付的10万元定金；
二、驳回原告A某、叶某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务的, 应当
按照?中华人民共和国民事诉讼法?第二百五十三条的规定, 加倍支付退延履行期问的债务利息。
本案受理费7305元,由原告A某与原告叶某负担6155元、被告B某与被告王某负担1150元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内, 向本院进交上诉状, 并按对方当事人的人效提出副本, 上诉于东莞市中级人民法院 。
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